关于怀化市经开区红雅嘉悦府小区开发商违规销售业主共有地下室（地下车位）

举报信

致：怀化市住房和城乡建设局（房地产市场监管科/房监科） 举报人：廖松友 联系电话：187****4746 被举报人：怀化红雅医疗投资管理有限公司 举报事项 依法查处被举报人违规处分小区业主共有地下室（日常用作停车场），在未取得商品房预售许可证情况下，以使用权转让名义变相销售地下停车泊位的违法行为。 事实与理由 1. 案涉地下空间，自然资源和规划局核发的建设工程规划许可证载明规划性质为地下室，该地下室日常实际作为停车场使用，划分停车泊位共计805个；该地下室不计容，未单独缴纳土地出让金，无法办理独立不动产权证；宗地图载明权利人为全体小区业主；鹤城区住房和城乡建设局政府信息公开答复明确该地下车位属于小区公共配套设施。案涉项目《前期物业服务合同》明确约定，地下车位面积一万余平方米，属于业主共用设施设备。前期物业合同由建设单位与前期物业公司签订，对全体业主具备约束力，地下室以纳入开发建设成本，足以证明该地下地下室属于业主共有配套。  2. 该地下室范围内的停车泊位没有独立物业维修资金缴交凭证，开发商没有单独为该地下室停车泊位缴存住宅专项维修资金；开发商无法提供地下室及车位独立投资成本核算依据，不能证明地下室建设成本未摊入商品房购房价款、由开发商单独投资。依据物权区分所有权规则，开发商无法证明单独投资，则不享有地下室及车位的所有权，无权对外出售、转让永久使用权。  3. 被举报人在未取得该地下室停车泊位对应的商品房预售许可证前提下，与购房人签订《地下车位使用权转让协议》，一次性收取大额款项。合同名义为使用权转让，实质是变相售卖车位，以“永久使用权”方式规避商品房预售监管、规避产权登记限制。  4. 案涉地下室在前期物业服务合同中已被定性为业主共用设施设备，属于小区业主共有公共配套设施，开发商不享有所有权，不具备合法处分权，擅自对外出售、转让车位使用权，侵害全体业主共有财产权益，扰乱房地产市场监管秩序。 举报请求 1. 对被举报人无证变相销售地下室停车泊位、违规处分业主共有地下配套设施的违法行为立案调查；  2. 责令开发商立即停止对外出售、转让地下室停车泊位使用权的销售宣传、签约及收款行为。  4. 将案件调查、处理结果书面答复举报人。 法律依据 1.《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 2.《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条　违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。 3.《中华人民共和国民法典》第二百七十五条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案规划审批为地下室，并非独立规划可售车位；前期物业合同约定该地下一万多平方地下室属于业主共用设施设备，开发商无处分权。 4.《民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。 5.《民法典》第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。开发商签订永久使用权转让协议，名为租赁、实为买卖，属于规避法律强制性规定。 6.《住宅专项维修资金管理办法》第三条：共用设施设备包含非经营性车场车库；建设单位出售可独立交易车位，应当按规定缴存首期维修资金。案涉地下室停车泊位无独立维修资金缴存记录，不属于开发商可单独出售的产权车位。 7.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：专有部分应当能够登记成为特定业主所有权的客体。本项目规划为地下室、不计容，不能分割办理独立产权证，不属于可以单独出售的专有车位。8.根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条　除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。所以该小区地下室应当被认定为属于业主共有部分。

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