申请减免物业费

民事答辩状

案号：（2026）湘0581民初XXXX号

答辩人（被告）： 马姣英，女，1975年12月24日出生，汉族，住湖南省武冈市武冈大道皇冠世纪城4期1栋1单元605号房，身份证号码43058119751224****，联系电话1341669****。

答辩人（被告）： 达培植，男，1976年11月19日出生，汉族，住湖南省武冈市武冈大道皇冠世纪城4期1栋1单元605号房，身份证号码43058119761119****，联系电话1882556****。

被答辩人（原告）： 湖南大象万鼎物业管理有限公司，住所地湖南省邵阳市武冈市迎春亭办事处庆丰路（人民法院对面），统一社会信用代码91430581095011****，法定代表人唐铁军。

答辩人因被答辩人诉答辩人物业服务合同纠纷一案，现提出如下答辩意见：

一、答辩请求

1. 依法驳回被答辩人要求答辩人支付2022年9月1日至2025年12月15日期间物业费的诉讼请求。该期间物业费依法应由建设单位湖南皇冠投资置业有限公司承担，被答辩人无权向答辩人收取；

2. 对2025年12月15日之后的物业费，如法院认定答辩人应支付，请求按实际服务水平折价，按0.6元/㎡/月标准计算；

3. 依法驳回被答辩人要求答辩人支付违约金1519元的诉讼请求；

4. 依法驳回被答辩人要求答辩人支付二次供水加压电费860元的诉讼请求；

5. 本案诉讼费用由被答辩人承担。

二、事实与理由

（一）案涉房屋在2025年12月15日之前不具备法定交付条件，被答辩人缺乏合法收费依据，无权收取该期间物业费

《物业管理条例》第四十一条第二款规定：

“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”

《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：

“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

根据在案证据，皇冠世纪城四期项目的法定验收时间节点，按时间先后顺序如下：

第一，2024年1月18日，完成五方责任主体工程质量竣工验收。

第二，2024年11月5日，完成消防验收。

第三，2025年4月18日，武冈市自然资源局作出规划验收审批，结论为“整体验收不合格，移交执法处理”。

第四，2025年12月15日，完成竣工验收备案。

上述时间线清晰表明：直至2025年12月15日竣工验收备案完成之前，案涉房屋依法不得交付使用，属于“尚未交给物业买受人”的状态。尤其是2025年4月18日规划验收结论仍为“整体验收不合格”，说明案涉项目直至2025年4月仍未通过规划验收，根本不具备交付条件。因此，2022年9月1日至2025年12月15日期间的物业费，依法应由建设单位湖南皇冠投资置业有限公司承担，被答辩人无权向答辩人收取。被答辩人的收费主张缺乏法律依据，依法不应得到支持。

（二）被答辩人系皇冠公司的受托方，在竣工验收备案前提供的是前期介入服务，服务主体为皇冠公司，费用应由皇冠公司支付

根据被答辩人与皇冠公司签订的《皇冠世纪城4期物业管理合同》（前期物业合同），明确约定：

1. 第二条第1款：物业公司系开发商“特聘请”，接受开发商“委托及监管”；

2. 第三条第3款：前期介入范围包括“竣工验收阶段”，物业公司参与单项工程竣工验收、分期竣工验收，编制入伙通知书、交楼收费清单等；

3. 第二十条第4款：甲方（皇冠公司）须按时向乙方（物业公司）支付前期介入（未交房前）物业相关服务人员工资，后期小区交房后半年内乙方向甲方全额返还前期介入物业服务人员工资费用；

4. 第二十四条第1款：自合同签署之日起，每月15号甲方支付乙方上月所产生的人员实际费用。

上述约定充分证明：在2025年12月15日竣工验收备案完成之前，物业公司提供的是对开发商的前期介入服务，服务对象是皇冠公司，费用由皇冠公司支付。被答辩人无权就该期间向业主收取物业费。其向答辩人主张该期间费用，属于转嫁本应由皇冠公司承担的成本，缺乏合同和法律依据。

（三）被答辩人服务质量严重“质价不符”，仅提供两天一次的打扫服务，收费标准应大幅折价

《湖南省物业管理条例》第四十条第二款、第三款规定：

“物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式。物业服务企业不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。

物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。”

《中华人民共和国民法典》第五百八十二条规定：

“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”

被答辩人在提供物业服务期间，存在严重“质价不符”问题：

1. 仅提供两天一次的公共区域打扫服务；

2. 保安亭至今未建设，无24小时执勤保安；

3. 门禁系统直至2023年11月1日才启用，在此之前小区长期处于无门禁、无安保状态；

4. 小区内无老年活动区、儿童游乐区等公共休闲场地；

5. 绿化养护空白，安防措施缺位。

2026年3月20日，武冈市住建局现场核查认定本小区“质价不符”（门禁故障、电梯停运、照明不亮）。上述事实有现场照片、物业巡检记录、业主群公开资料等证据佐证。

被答辩人提供的服务仅相当于合同约定服务内容的一小部分，答辩人有权请求减少价款。参照武冈市同类小区物业服务收费标准，结合被答辩人实际提供的服务内容，物业费标准应折价为0.6元/㎡/月。

（四）被答辩人主张的违约金1519元无事实和法律依据

1. 合同约定的违约金标准过高：前期物业服务协议第十六条约定“每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金”，折合年利率高达109.5%，远超法律保护的合理范围。

2. 被答辩人自身违约在先：被答辩人未按合同约定提供合格服务，服务质量严重不达标，答辩人有权行使先履行抗辩权，拒绝支付不合格服务对应的费用。

3. 违约金计算基数错误：被答辩人主张的违约金1519元，按未付物业费7595元的20%计算，但该7595元中包含了2022年9月至2025年12月15日期间不应由答辩人承担的费用。即便按折价后的物业费计算，违约金也应相应大幅调减。

4. 被答辩人主张的违约金标准已被其自身调整：被答辩人在起诉状中自认“将违约金标准调整降低为未付物业费的20%”，说明其亦认可合同约定的3‰标准过高，不应得到支持。

（五）二次供水加压电费860元缺乏收费依据

《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定：

“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”

被答辩人主张的二次供水加压电费860元，未提供实际用电量、分摊计算方式、电费缴纳凭证等证据。根据《民法典》第九百四十三条，物业服务人应当定期将服务事项、收费项目、收费标准、履行情况等向业主公开。被答辩人未履行公示义务，该费用缺乏收费依据，不应支持。

三、综上

被答辩人起诉要求答辩人支付2022年9月1日至2026年3月31日期间的物业费7595元、二次供水加压电费860元及违约金1519元，缺乏事实和法律依据。2025年12月15日之前的物业费依法应由建设单位皇冠公司承担，被答辩人无权向答辩人收取；被答辩人服务质量严重质价不符，收费标准应折价为0.6元/㎡/月；违约金标准过高且无依据；二次供水加压电费缺乏收费依据。

恳请贵院查明事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。

此致

武冈市人民法院

答辩人：马姣英、达培植

2026年10月1日