韭菜园嘉苑小区电梯存在先天性工程质量缺陷的整改诉求

韭菜园嘉苑高层住宅小区为政府棚改回迁项目，于2021年12月21日正式交付使用。至从交付使用电梯故障频繁不断，出现无故停运、人员困梯、轿厢溜梯、电梯坠落、高频故障报警等安全问题，严重威胁全体业主人身及财产安全。经业主核查研判系列故障并非业主使用不当、物业维保疏漏等后天因素导致，而是项目建设阶段遗留的先天性系统性不可逆工程质量缺陷。常规维保仅能临时缓解故障无法根除源头隐患，为彻底消除重大公共安全风险，现依法依规提出整改诉求如下

一、小区电梯全域性先天质量核心缺陷

（1）电梯基坑防水施工违规漏项不符合国家强制规范：

小区20台电梯基坑施工未严格执行《建筑与市政工程防水通用规范》《电梯工程施工质量验收标准》等国家强制标准。所有电梯基坑均未铺设主体防水层与防水附加层，未配套积水引流、防渗防潮、自动排水等防护设施，属于整体性施工工序漏项，未完成地下防水专项验收要求。该永久性施工缺陷无法自然修复，是电梯持续故障的核心根源。

（2）基坑积水潮气侵蚀设备核心部件造成不可逆损毁

因基坑无合规防水防渗结构，小区电梯基坑常年渗水积水、地下潮气倒灌，积水无法自主排出、潮湿隐患无法简易处置。长期高湿环境持续腐蚀电梯曳引主机、控制电缆、运行导轨、缓冲器、安全保护系统等核心构件，造成设备金属锈蚀、电路老化、运行参数偏移、安全装置失灵，导致电梯反复故障、频繁报修、批量停运。设备核心损耗不可逆，常规维保无法修复根治。

（3）电梯设计选型违规设备先天适配性严重不足

本小区电梯为37门（实际34层地上加地下负三层为37层）百米高层纯住宅电梯，电梯国家标准配置应该为载重1050公斤运行速度为1.75米/秒至2米/秒。但实际小区电梯额定载重量仅只有800kg且存在违规改造问题：开发建设方擅自将原设计0.58米/秒的低速电梯非法改装为2米/秒高速运行，形成“低速小载荷设备高速超负荷运转”的先天不足隐患。该违规设计使电梯自投用起长期超极限带病运行，叠加基坑锈蚀损耗设备老化故障速度大幅加快，严重危及广大业主的生命安全。

小区电梯至从交付使用就安全隐患频繁不断，仅使用三年便陆续出现全域高频故障、诸如多台电梯电机主轴承；曳引轮；桥箱缆绳等严重损坏，整个小六栋高层住宅就有四栋陆续出现多台电梯主要部件损坏需要进行大修更换、多台设备长期瘫痪停运，剩余在用电梯均处于高危运行状态，存在电梯集体停运轿厢冲顶蹾底存在人员伤亡的重大安全风险。经对比同为棚改回迁项目尚清雅苑和河西金南家园的电梯为标准载重1050公斤运行多年均正常无批量故障问题，充分证明本小区电梯故障为专属建设质量缺陷而非回迁项目共性问题。

二、法定责任主体界定

依据建设工程质量终身责任制相关法规，做为小区开发商芙蓉区政府公共工程建设中心和长沙芙蓉棚改投资有限责任公司作为项目建设单位，是工程质量第一责任主体，对项目规划设计和施工建设、设备安装、工程质量承担终身法定责任。

案涉基坑防水漏项、电梯参数违规、设备配置不达标等问题，均为建设源头结构性、永久性质量硬伤，区别于交付后使用损耗、维保疏漏。物业公司仅能开展基础维保工作，无资质、无能力整改结构缺陷、修复不可逆设备损耗、升级原始设备配置。因此，小区20台电梯的全部整改、设备更换、提质升级、工程施工及检测等所有费用和责任，应由长沙市芙蓉棚改公司全额、独立承担。

三、具体整改落地诉求

为彻底消除重大安全隐患，保障全体业主生命财产安全，现要求责任单位落实以下整改工作：

（1）全域返工整改基坑防水工程。由长沙市芙蓉棚改投资有限责任公司牵头，对20台电梯基坑防水工程全面返工重做，严格按照国家现行强制规范施工，完整铺设防水层级，配套建设引流、自动排水、防渗防潮设施，彻底根治基坑渗水积水问题，从源头杜绝设备锈蚀隐患。

（2）整机提质升级违规电梯设备。针对电梯违规改造、荷载不足、适配性差的先天缺陷，对全域电梯开展整机更换与安全提质升级，适配百米高层住宅运行标准。全程委托具备资质的第三方特种设备机构监督施工，整改后出具权威合格检测报告，确保所有电梯符合特种设备安全运行标准，杜绝带病运行。

（3）落实质量终身责任与溯源归档。由长沙市芙蓉棚改投资有限责任公司出具正式盖章工程质量承诺书，明确整改工程质保期限、范围、返修细则及终身追责条款。同步整理归档全套整改资料，包含施工图纸、设备合格证、隐蔽工程验收记录、检测及竣工验收文件等，移交小区业委会存档，落实工程质量终身溯源机制。

电梯安全事关重大民生与公共安全，当前小区电梯隐患已处于高危临界状态，全域整改刻不容缓。恳请各级主管部门高度重视，依法介入彻查、督办落实，督促长沙市芙蓉棚改投资有限责任公司履行法定主体责任，快速完成电梯全域彻底整改，消除安全隐患，切实维护全体业主的合法权益与居住安全！

诉求人：韭菜园嘉苑小区全体业主

2026年9月1日