关于永州市伯爵物业管理有限公司拒不履行资料移交义务、违规起诉业主的投诉信

本人案号：（2026）湘1129民初1826号

致：沱江镇人民政府、江华瑶族自治县人民法院、江华瑶族自治县住房和城乡建设局

本人是江华瑶族自治县滨江悦小区业主，现就永州市伯爵物业管理有限公司（以下简称“伯爵物业”）在与本人的物业服务合同纠纷一案中，拒不履行法定资料移交义务、无合法依据起诉业主、相管部门对伯爵物业的一系列违规违法行为推诿责任、郑重提交本投诉信，恳请各个单位依法核查、公正处置，维护本人作为业主的合法权益。

一、物业拒不履行法定交接义务，无任何合法履职凭证

一方滨江悦小区业主委员会于2025年5月18日依法成立，一方滨江悦小区业主委员会于2025年6月11日首次将移交资料的函送给伯爵物业，时过近一年，业委会又于2026年5月16日将移交资料的函送给伯爵物业，于2026年6月3日一方滨江悦小区业主委员会对伯爵物业公司未向业委会移交资料的情况做出说明发函给全体小区业主。依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》相关规定，要求其在收到函件之日起15日内，向业主委员会移交全套物业服务管理资料具体包括：1、消防工程验收合格证;2、建筑工程质量认定书;3、项目竣工综合验收合格证;4、竣工验收备案表;5、建筑给排水竣工图，建筑电气竣工图，人防工程竣工图，室外给水，排水，电气等竣工图(含与供水、供电、环卫等单位订立的协议书，合同资料);6、前期物业服务合同及附件;7、前期物业服务合同备案资料:8、物业服务收费价格备案表;9、物业项目的承接查验的记录和协议;10、利用物业共用部位、共用设施设备等经营相关的合同，明细账目和收支情况:11、管理人员持证上岗证书;12、电梯安全管理员持证情况;13、电梯维保合同、养护记录、检测报告及乘坐保险:14、二次供水蓄水池清洗记录、第三方水质检测报告、水池清洗人员健康证明:15、特种设备(高压电设备)年检记录及养护记录;16、公共区域绿化部位的养护记录;17、消防设施设备维护保养记录;18、楼体外墙、楼顶及地下停车场防水的养护记录;19、保安人员的数量及持证备案证明;20、消防控制室值班人员的数量及持证情证明;21、保洁人员的数量;22、电工等技术人员的数量及持证证明;23、化粪池检查清掏记录:24、员工社保缴纳记录:25、公共贵任保险缴纳记录及保险单;26、前期物业招投标资料(含招标、投标、开标、中标等文件)

伯爵物业收到函件后，逾期至今未移交任何一份资料，始终以“资料缺失、怕业主委会把资料搞丢失、涉及商业秘密、无法公开、不能查看”等无正当理由的借口百般推诿，拒不履行法定交接义务。其一边对外宣称自己是“合法合规的物业服务企业”，一边拿不出任何能证明自身合法入驻、合规收费、全面履职的法定凭证，本质上属于程序违法、履职无据。

二、本人与伯爵物业的纠纷事实：业主依法沟通，物业恶意起诉

1. 房屋未实际使用，暂缓缴费理由充分

本人名下案涉房屋自交房后始终未入住、未装修、未实际使用，从未享受伯爵物业提供的实质性物业服务。在伯爵物业提起诉讼前，本人于2026年3月25日和2026年5月18日已主动向其发函告知暂缓缴纳物业费的原因，明确说明因对其服务合规性、履职真实性存疑，暂停缴纳物业费，并提出需其提交合法服务凭证的合理诉求，全程秉持理性沟通、依规维权的原则，告知函已分别由邮政速运EMS送达。

2、物业无视业主沟通，未予任何回应即直接起诉

伯爵物业收到本人的告知函后，自始至终未作出任何书面或口头回应，未与本人沟通核实问题，也未提交任何服务凭证打消业主疑虑。在零沟通、零整改的前提下，伯爵物业径直向贵院提起诉讼，案号为(2026)湘1129民初1826号]，要求本人缴纳物业费。直至本人收到法院传票，从未收到伯爵物业的催告函、回复函或任何形式的沟通通知，其行为完全违背契约精神与诚实信用原则。

1. 业主多次要求举证，物业始终推诿拒绝

纠纷期间，本人多次要求伯爵物业提交上述全套服务资料，证明其是合规履职的正规物业企业，而非违规收费、虚假服务的“黑心物业”。但伯爵物业全程以各种理由拒绝提供，既无法证明其已按合同约定提供了完整服务，也无法证明其收费标准合法合规，仅凭口头说辞要求业主缴费，完全违背民事诉讼“谁主张、谁举证”的核心原则，本质上是“口嗨式维权”。也多次向相关部门履职反应伯爵物业一系列的违规违法问题，相关部门推诿责任，搪塞的理由，并未对伯爵物业的违规违法行为做出行政处罚。

三、本人已采取的合法维权措施：依法向法院申请举证

针对伯爵物业拒不举证、恶意起诉的行为，本人已依法向受理法院提交《书证提出命令申请书》与《证据调取申请书》，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释规定，申请法院责令伯爵物业限期提交全套涉案关键证据，包括但不限于：

1、消防工程验收合格证;2、建筑工程质量认定书;3、项目竣工综合验收合格证;4、竣工验收备案表;

5、建筑给排水竣工图，建筑电气竣工图，人防工程竣工图，室外给水，排水，电气等竣工图(含与供水、供电、环卫等单位订立的协议书，合同资料);6、前期物业服务合同及附件7、前期物业服务合同备案资料:8、物业服务收费价格备案表;物业费政府备案文件、服务等级核定文件、收费定价批复、实行政府指导价的批复文件；9、物业服务企业与建设单位办理的物业承接查验记录、物业承接查验协议、公共设施设备移交清单；10、利用物业共用部位、共用设施设备等经营相关的合同，明细账目和收支情况;11、管理人员持证上岗证书;

12、电梯安全管理员持证情况;13、电梯维保合同、养护记录、检测报告及乘坐保险:14、二次供水蓄水池清洗记录、第三方水质检测报告、水池清洗人员健康证明;15、特种设备(高压电设备)年检记录及养护记录;16、公共区域绿化部位的养护记录;17、消防设施设备维护保养记录;18、楼体外墙、楼顶及地下停车场防水的养护记录;

19、保安人员的数量及持证备案证明;20、消防控制室值班人员的数量及持证情况证明:21、保洁人员的数量;22、电工等技术人员的数量及持证证明;23、化粪池检查清掏记录;24、员工社保缴纳记录;25、公共责任保险缴纳记录及保险单26、前期物业服务项目招投标全套资料（招标公告、招投标审批文件、投标文件、中标通知书、住建部门招投标备案手续。上述证据均由伯爵物业单方掌控，本人无法自行调取，申请法院依法行使司法职权，倒逼其履行法定举证义务，杜绝其隐匿证据、规避责任、滥用诉讼权利的行为。伯爵物业既然主动起诉本人，那伯爵物业就向本人主张物业费债权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，伯爵物业应当自行举证证明三点：

1、入驻本小区程序合法；

2、已按照合同约定，完整、持续、达标提供物业服务；

3、收费标准已经政府备案，收费合法合规。

但本案中，原告自始至终只依靠口头表述，空口宣称自己提供服务。根据《民法典》第939条、《物业管理条例》第21条明确：只有开发商与物业签的前期物业服务合同，才对全体业主有约束力；须经招投标、备案，是物业入驻与收费的法定基础。而不是物业拿着业主与物业签订的前期物业服务协议作为单独的收费依据，单个业主是无权代表全体业主签署涉及公共利益的物业服务协议；该协议本质是格式合同/补充文件，不能独立作为收费依据，法院是可以驳回原告诉求，不支持其按个人协议收费。原告自身无法举证前期物业服务合同合法备案、招投标合法、政府备案收费标准、已做好承接查验、服务达标等重要证据、仅仅凭借几张零散的、不连续、不完整的照片、和无法律依据的前期物业服务协议就要求业主交钱，拒绝向业主、业委会、甚至法庭出示任何实质性证据。伯爵物业在无任何实质证据支撑的情况下，强行起诉业主，属于典型的口头主张、无据起诉，严重违背民事诉讼最基本的举证原则。

四、本人的核心诉求

伯爵物业既不依法向业委会移交资料，也不向业主和法院提供服务凭证，相关监管部门对此视而不见、疏于监管，变相纵容了物业的违规行为，导致业主合法维权无路、合理诉求无人回应。现本人郑重提出以下诉求：

1. 恳请受理法院严格适用书证提出命令规则，通过司法手段责令伯爵物业限期提交全套涉案关键证据，查清案件真相，明确伯爵物业到底是否合法、是否履职、是否有权收取物业费。全面查清案件事实，公正审理本案，驳回其无证据、无依据的不合理诉讼请求；

2. 恳请江华瑶族自治县住房和城乡建设局等物业主管部门，依法对伯爵物业开展专项核查，对其拒不向业委会移交资料、拒不公示服务信息、服务履职不规范、恶意挑起纠纷的违规行为依法查处，并督促其限期整改；

3. 督促伯爵物业正视业主合理诉求，依法依规公示物业服务信息与履职凭证，杜绝以口头说辞代替法定证据、以恶意诉讼代替沟通整改的行为。

本人全程依法依规维权，无任何无理取闹，并非恶意拖欠物业费，也并非抗拒缴纳合理费用，本人自始至终诉求只有一个：拿出合法资料，证明自己是合法物业、证明服务达标、证明收费有据，本人愿意依法依规处理物业费用问题；反观伯爵物业：拒绝公示资料、拒绝业委会交接、拒绝与业主沟通、无法自证合法性、只会口头催费、直接起诉业主；相关行政主管部门对此乱象长期视而不见，未对伯爵物业违规行为进行督促整改，导致业主维权无门，只能寄希望于人民政府，人民法院公正审理。恳请各个单位秉公履职，切实维护普通业主的合法权益，整治小区物业服务乱象！

图片一：2026年3月25日投递记录、2026年5月18日向永州市伯爵物业有限公司投递记录；

图片二：2026年5月16日一方滨江悦业主委员会给永州市伯爵物业的发函《关于要求移交滨江悦小区物业服务管理资料的函》；

图片三：2026年6月3日《关于物业公司未向业委会移交资料情况说明》；

图片四：向受理法院提交《书证提出命令申请书》与《证据调取申请书》材料；

图片五：案件号、真实物业服务合同纠纷案件；