关于康桥名门一亩生鲜农贸市场业主要求退铺退款的投诉信

关于康桥名门一亩生鲜农贸市场业主要求退铺退款的投诉信

尊敬的省政府及相关职能部门领导：

我们是邵阳市北塔区“康桥名门·一亩生鲜农贸市场”的全体 272 户业主。

自 2020 年起，我们相继购买了该市场的商铺及摊位，涉及总金额约 4000 万元。该市场位于小区负一层地下室（楼下为地下车库）。自购铺至今，我们遭遇了产权边界不明、公摊面积争议、虚假宣传、消防及排水严重违规、规划擅自变更、权属性质违法、违规办证、开发商欺诈销售、监管部门长期不作为等一系列严重问题。

自 2025 年以来，我们多次向邵阳市住建局、市自然资源和规划局、北塔区政府专班组等部门投诉反映，历时一年有余，问题无一得到实质性解决。鉴于该市场存在无法克服的结构性缺陷，且开发商根本性违约、涉嫌欺诈，我们全体业主一致、坚决地提出“退铺退款”的集体诉求。

一、基本情况：

产权边界不明：各商铺、摊位四至界墙至今未确权，测绘数据、测绘报告

未向业主公示，各商铺、摊位的虚拟面积多少未公示、未退款。

公摊面积不成立：虚拟面积变公摊面积业主不承认，公摊面积是业主于 2025年 5 月专班组会议上业主代表与开发商付鹏翔对质时，所有业主才第一次听说虚拟面积即公摊面积，2019 年开发商和运营商售卖商铺时所有业主从未听说过摊位还有公摊面积，开发商涉嫌故意隐瞒、欺诈销售行为。

虚假宣传：售卖商铺的宣传彩页标注有“政府支持”字样，承诺有“八百

里洞庭、罗莎蛋糕、俆记海鲜……”等品牌商入驻，其实无任何品牌商入驻合约，电视滚动视频反复显示“北塔区唯一五星级农贸市场”等宣传口号，虚假承诺代运营返租金未兑现，业主多次投诉，北塔区市场监督管理局未查处。

消防隐患严重：出入口宽度被缩减至 1.6 米，主通道不足 2 米，消防通道被占用；排水系统违规：市场地表下水管径仅 75mm（国家标准要求≥150mm），无沉井式暗渠，管道直排地下车库；

规划擅自变更：原规划 8 个出入口改为 6 个，4 号出入口被改造为办公室，楼梯间与商铺位置被互换；

权属性质不明：2026 年 1 月业主到邵阳市不动产中心查询，被明确告知该负一层被认定为车库，非商业用途，但 272 户已办理不动产权证，涉嫌违规办证；

违法建设未查处：2025 年摊位重新砌筑前未办理施工备案、未进行消防设

计审查；代办违规收费：开发商委托第三方禹梦玲冒业主名义网签合同，违法收取2000 元/户代办费，未查处。

侵犯、泄漏公民个人信息罪：2025 年 3 月北塔区专班组成立以来，为了打压、恐吓业主，相关部门非法运用公安公民查询系统查询了一亩生鲜所有业主的个人信息及家庭成员信息，包括子女就业、就学相关信息，并多次上门、打电话给每一个业主施压、恐吓要求息访，并有意提及上访影响子女就学、就业等。此举严重侵害了公民的合法权益，未查处。

专班组称"售卖时被叫停但未发通告"

2026年4月20日北塔区政府专班会议上专班组人员声称该市场2020年开发商和运营商售卖店铺、摊位时曾被叫停但未予以禁止，也未发通告，这实际上承认了监管部门存在履职瑕疵。如果开发商在明知项目被叫停的情况下继续销售，或者监管部门明知违法而未采取有效制止措施，相关责任人员涉嫌玩忽职守罪。

国家赔偿问题：法律依据：《国家赔偿法》第2条、第4条：国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。

二、事实依据：该市场存在无法克服的结构性缺陷

根据《农贸市场建设标准》《农贸市场管理技术规范》（GB/T 21720-2022）、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）等国家强制性标准，农贸市场必须满足以下要求。经现场勘查和第三方评估，康桥名门一亩生鲜农贸市场存在无法整改的根本性缺陷：

规范要求 实际情况 结  论

排水管径≥150mm，设沉井式暗渠 市场地表露出管径75mm，无暗渠，直排地下车库 无法达标

消防主通道≥3米，安全出口≥1.4米 主通道<2米，出入口仅1.6米，被门口超市占用 无法达标

生熟分离，摊位独立分隔 8-10人共用摊位，混用设计 无法达标

地下建筑须经消防设计审查 未审查即施工 程序违法

规划变更须审批 擅自改出入口、楼梯间位置 实体违法

地下车库不得开办农贸市场 负一层被认定为车库，非商业用途 根本性违法

该市场位于负一层地下室，楼下为地下车库，受限于建筑结构先天条件，排水系统无法按国家标准改造、消防通道无法拓宽、通风采光无法达标。这不是“整改能解决的问题”，而是根本性违法建设。

1、排水系统违规：地表排水管径仅 75mm（国标≥150mm），无沉井式暗渠，污水直排地下车库。

2、消防隐患严重：消防主通道不足 2 米（国标≥3 米），出入口仅 1.6 米（国标≥1.4 米），且被占用。

3、权属根本违法：2026 年 1 月，邵阳市不动产中心明确告知该负一层被认定为车库，非商业用途，不具备开办农贸市场的法定条件。

4、规划擅自变更：原规划的 8 个出入口减为 6 个，4 号出入口被改建成办公室，楼梯间与商铺位置被互换。

5、违法建设：2025 年摊位重砌前未办理施工备案，未进行消防设计审查。

上述缺陷由建筑先天结构决定，无法通过整改解决，属于根本性违法建设。

三、退铺退款的法律依据

1、根本性违约：开发商交付的“摊位”无法通过消防、排水验收，无法办

理商业经营许可，无法实现合法经营的根本合同目的，根据《民法典》第 563

条，业主有权解除合同。

2、销售欺诈：开发商隐瞒“负一层实为车库”“排水消防无法达标”“出入

口将缩减改造”等重大不利事实，诱导 272 户业主购买，根据《民法典》第 148

条，业主有权请求撤销合同。

3、严重质量问题：排水缺陷将污染地下车库，消防隐患直接威胁生命安全，

且权属违法，严重影响正常使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，业主有权退房。

4、违法建设销售：未取得合法施工及消防审批即建设并销售，合同标的物

合法性存在根本缺陷。

四、相关部门的监管失职

1、邵阳市自然资源和规划局：对擅自变更规划未查处；为不计容面积的地

下室违规办理 272 户产权证（不动产中心已认定其为车库）；拒绝公开测绘数据，侵犯业主知情权。

2、邵阳市住房和城乡建设局：对 2025 年未批先建、未进行消防设计审查等违法施工行为未查处；对排水、消防等无法达标的先天性缺陷未出具禁止性意见。

3、北塔区政府专班组：历时一年多，未确权摊位边界，未公示测绘数据，

未解决消防、排水问题，未处理代办违规收费等问题。

五、全体业主的集体诉求

要求开发商在法定期限内（30 日）无条件办理退铺退款手续，退还全部购

房款及利息，并赔偿经济损失（包括但不限于代办费、税费、贷款利息等）。对监管部门的专项诉求：

1、请求将本案纳入群众身边不正之风和腐败问题集中整治范围，责令邵阳

市自然资源和规划局、邵阳市住房和城乡建设局、北塔区政府专班组在法定期限内书面答复处理结果。

2、请求邵阳市自然资源和规划局：

对擅自变更规划的行为立案查处并追责；

核查 272 户地下室产权证的合法性，就不计容面积办证情况作出说明；责令限期公开测绘数据、测绘报告，保障业主知情权；书面明确一亩生鲜市场宗地面积及负一层整体物权属性（究竟是菜市场、地下车库还是其他用途）。

3、请求邵阳市住房和城乡建设局：

对 2025 年摊位重砌未批先建、未进行消防设计审查的行为立案查处；调查未对负一层农贸市场排水、消防进行技术审查的原因，对相关责任人追责；

出具书面意见：如确认该市场无法满足国家强制性标准，出具永久禁止在该负一层开办农贸市场的书面意见，并强制开发商退铺退款。

4、请求北塔区政府专班组：对一年多来的不作为情况作出书面说明；立即介入协调退铺退款事宜。

5、请求对以下涉嫌违法犯罪行为依法查处：

对开发商套取国家补贴问题（项目代码：2020-430511-72-03-060420）移送

公安机关立案侦查；对开发商委托第三方禹梦玲冒业主名义网签合同、违法收取 2000 元/户代办费等行为依法查处；

对开发商陈鹏、禹梦玲伪造合同，不动产中心李子樱等人违规办证问题，追究责任，并书面答复解决方案、向全体业主公示。

6、请求明确合同履行与交付标准：

未按合同约定交付商铺/摊位的，按出售金额赔偿；合同面积须与现场实测

面积一致。未按宣传广告“五星级农贸市场”标准交付的，即应按该标准交付。

7、请求明确处理时限与后果：书面答复各项问题的解决时限，并明确逾期

未解决的处理措施。康桥名门一亩生鲜农贸市场的问题，并非个别摊位纠纷，而是整个市场存在无法克服的结构性缺陷；并非开发商一时疏忽，而是涉嫌有组织、有预谋的违法建设与违规销售；并非监管部门不知情，而是长期不作为、监管缺位。

我们 272 户业主，投入 4000 余万元血汗钱，历经五年多投诉、无数次等待，换来的却是推诿扯皮与踢皮球。我们恳请邵阳市领导及相关部门依法履职，彻查两局及专班组的监管失职问题，责令开发商无条件退铺退款或其他有效解决方案，还 272 户业主一个公道！

此致

敬礼

康桥名门一亩生鲜农贸市场业主

日期：2026 年 6月1日