质疑韭菜园嘉苑小区开发商关于地下车库相关问题的回复

长沙市芙蓉棚改投资有限责任公司的《关于韭菜园嘉苑地下车库相关问题的回复》。经全体业主审慎研究，我们认为该回复避重就轻，且在法律定性上存在严重偏差。现正式提出如下异议及诉求：

一、 驳斥“合同约定即权属”的错误逻辑

贵司援引《房屋买卖合同》第十四条主张车库所有权，该观点混淆了“债权约定”与“物权确权”的概念。

合同不能创设物权：《民法典》第二百零九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。贵司仅凭格式合同主张所有权，却至今未能出示该地下车库的《不动产权证书》或《人防工程产权登记证明》。

权属存疑：依据《民法典》及相关司法解释，若地下车库的建设成本已纳入小区商品房建设成本或公摊面积，其权属应归全体业主共有。贵司作为棚改公司，有义务公示以下材料以证清白：《建设工程规划许可证》及附件、地下空间测绘报告、公摊面积说明、以及证明车库成本未分摊进房价的财务审计文件。在未厘清权属前，单方面宣称“归出卖人所有”缺乏法理基础。

二、 驳斥“专项服务外包”的偷换概念

贵司引用《物业管理条例》第三十九条试图将外包行为合法化，属于对法条的曲解。

实质重于形式：法律规定专项外包的前提是“物业服务企业”将其服务区域内的某一项服务（如清洁、绿化）委托给专业公司，且责任主体仍是物业公司。而贵司是将整个地下空间的管理权、收益权、控制权整体移交给第三方“泊立方”，实质上形成了“一个小区，两套管理系统”（地面豪布斯卡，地下泊立方）。

管理割裂的危害：这种割裂直接导致消防、安防、门禁系统的断裂，正是造成目前车库积水、盗窃、车辆受损且责任推诿的根源。这与条例中“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施管理”的立法初衷（保障管理统一、责任明确）完全背道而驰。

三、 驳斥“合同期内无法终止”的不作为论调

贵司以“合同尚在有效期”为由拒绝移交管理权，无视了公共安全与业主权益。

安全优先于合同：目前车库存在严重的安全隐患（监控盲区、消防漏洞、门禁失效）。根据《民法典》及《消费者权益保护法》，当合同履行危害公共安全时，相关监管部门有权要求整改甚至中止合同。

程序违规：作为国有背景企业，将涉及民生的小区配套设施外包，仅以“招投标”为由回避业主知情权，不符合国有企业资产运营的透明度要求。

四、 我们的正式诉求

鉴于上述事实，我们严正要求贵司：

限期公示：在7个工作日内，公开地下车库的规划审批文件、权属证明及成本核算文件。

立即整改：在权属争议解决前，责令“泊立方”无条件接入小区现有物业（豪布斯卡）的安防与门禁系统，实现统一管理，消除管理盲区。

启动移交谈判：既然贵司承认“始终重视业主权益”，请立即与业委会（或业主代表）就地下车库纳入小区统一物业管理进行实质性磋商，制定管理权移交的时间表与路线图，而不是以“合同期”为挡箭牌拖延塞责。

“贵司主张车库归开发商所有，但我方有理由认为地下车库建设成本已分摊至商品房房价中（如贵司已完成土增税清算，报告可作证明）。根据‘谁实际投资谁受益’原则及司法实践，此时全体业主已构成车库实际投资主体。贵司仅以格式合同条款主张所有权，却无法提供成本独立、产权登记的铁证，该主张依法不能成立。根据举证责任分配规则，请贵司限期公示成本未分摊的财务鉴证报告及车库不动产权证，否则应视为权属归全体业主共有。                                                                                         开发商所谓的‘投资’，仅是项目建设期的垫资行为，其本金及利润早已通过房价转嫁并收回。若车库成本已分摊进房价（或无法证明未分摊），则全体业主才是车库最终的实际投资人和买单人。开发商拿着已回本的垫资凭证，企图永久占有业主已买单的资产，这属于典型的‘两头吃’，既违反‘谁投资谁受益’原则，也构成不当得利。”

权属来源法定，不是“剩下来就是你的”

 物权法上，小区附属设施的权属通常只有几条路：①法律明确规定归业主（如公摊）；②规划/合同明确且登记确权归开发商；③属于国家（如人防）。“没公摊”只是否定了第①种，开发商仍必须拿出“第②种”的硬证据（如产权证、成本独立证明），否则权属处于“待定/争议”状态，不能默认归开发商。

特此函达，望贵司正视问题，停止推诿，切实履行社会责任。

异议人：韭菜园嘉苑全体业主（或业委会）

日期：2026年5月19日