关于云顶栖谷物业多次违法擅自停用电梯及多项违规问题的联合实名投诉与再质疑函

注：前面20260206物业违停电梯有发过首篇帖子，但问题得不到解决，

投诉事由：

投诉云顶栖谷物业服务中心在无任何合法依据和行政指令的情况下，多次擅自停用居民楼电梯，严重侵害业主基本生活权益；投诉其在住宅专项维修资金使用、日常收费、物业资质及日常服务等方面存在多项严重违规问题。

事实与经过：

我们是云顶栖谷一期小区的业主。自入住以来，小区物业服务屡现严重问题。2026年2月6日（农历春节前），物业首次擅自违法停用电梯；前次投诉经贵单位回复后，电梯虽曾短暂恢复，但近日物业再次擅自停运电梯，且此次连告示都未发布。与经过物业服务指导中心处理相比，物业的行为不仅未见任何改善，反倒变本加厉——从前是贴告示停，现在是毫无通知直接停。一个本应服务于业主的单位，转身变成了三番两次挟制业主的障碍。

我们对此深感困惑：物业服务指导中心对此事的处理结果在哪里？物业是否根本不受指导中心的影响而独立运行？指导中心的权威性究竟何在？

云顶栖谷物业的行为，已从“不称职”演变为“对抗业主、藐视法规”的系统性问题。

第一部分：关于2026年2月27日官方回复的再质疑

感谢石峰区物业服务指导中心对前次投诉的及时回复与核查。然而，经认真研读回复内容并结合实际情况，我们认为回复中存在多处逻辑矛盾与事实疑点。此外，物业在回复后再次擅自停梯这一事实本身，已足以证明前次处理并未产生实际效果。现将异议逐项阐述如下。

第一点异议：关于停梯原因与整改责任的认定

官方回复称：“电梯问题属于开发商历史遗留问题，开发商现已整改了20台。”同时称：“25年12月12日……开发商已同意承担未达标4台电梯机房通道整改费用。”

核心质疑之一：责任主体的认定不准确。 根据《特种设备安全法》及《电梯自行检测规则》（TSG T7008-2023）的规定，电梯使用管理单位对电梯的安全运行负直接管理责任。本小区电梯自2017年即已交付使用，物业公司作为使用单位，应当在承接查验时对电梯状况进行全面检查并形成书面记录。即便存在历史遗留问题，物业公司也应当在交接时向开发商书面提出整改要求并留存依据，而不能在业主入住多年后以“历史遗留”为由，将日常维护责任转嫁给业主。官方回复中仅提及开发商承担部分费用，但未确认物业公司在电梯日常维保环节是否存在失职行为，也未说明物业公司在承接时的查验记录是否完整。

核心质疑之二：“业主不支持整改”一说存在因果倒置。 官方回复称“由于大部分业主反对未能启动维修资金”“仍有部分业主强烈反对，不支持整改”。但业主反对的是在未经法定表决程序的情况下、以违规方式动用维修基金，而非反对电梯安全隐患的消除。物业公司应当先按程序推进整改方案的业主表决，而不是先用停梯手段逼迫业主“支持”其方案。不能因为业主依法行使其表决权，就反称业主“不支持整改”。 更何况，若官方回复确认“大部分业主反对”，则物业更应当重新制定维修方案并重新征求业主意见，而非反复停梯施压。

核心质疑之三（新增）：回复之后，物业再次擅自停梯。 即便物业在上次回复中被认定为有合理依据，在回复之后再次擅自停梯的行为，显然超出了任何历史整改会议的授权范围。我们要求贵单位对此新增事实予以明确认定。

第二点异议：关于停梯程序合法性的认定

官方回复称：“物业公司表示2021年10月13日已向株洲市市场监督管理局申请设备停用，石峰区市场监督管理局也于2025年7月28日下达了特种设备安全监察指令书。”

核心质疑之一：“申请停用”不等于“有权停用”。 根据《特种设备安全监察条例》等相关规定，市场监督管理部门下达的特种设备安全监察指令书，是针对特种设备使用单位发出整改要求的行政文书，责令使用单位采取措施消除隐患。该指令书并非赋予物业“可以随时自行停运”的授权，而是要求物业在整改过程中依法配合监管部门的决定。物业公司向市监局“申请”设备停用，恰恰说明其自身无权单方面决定停运，仍需主管部门的批准与监督。官方回复未确认市监局是否批准了该申请、何时批准、停用期间是否有后续监督，这是关键的程序缺失。

核心质疑之二：非整改期间的停用行为无法得到覆盖。 即便上述申请和指令书能够覆盖某一时期的停用，近期的再次擅自停运行为，是否仍在上述申请或指令书的有效期内？官方回复未说明近期停运的合法性依据。更何况，一个2021年的“申请”和一个2025年的“指令书”，如何能覆盖2026年5月的停梯行为？ 我们要求贵单位对此予以明确回答。

第三点异议：关于维修资金程序的认定

官方回复称：“该小区并未启动维修资金，只是发布了公告，由于大部分业主反对未能启动。”

核心质疑之一：“发布公告”与“非法施压”是两回事。 根据《民法典》第278条，动用维修资金必须经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的双过半数同意。如果如回复所述“大部分业主反对”，说明该方案在公示阶段即已遭到业主否决，物业应当重新制定维修方案并再次征求业主意见，而不是通过反复停运电梯的方式形成变相压力。这种行为属于典型的“胁迫表决”。一个经过正规表决程序就被否决的方案，物业反复用停梯手段逼迫业主“同意”，这不能被称为“未启动维修资金”，而应被称为“违法施压”。

核心质疑之二：“未启动维修资金”不等于行为合规。 虽然维修资金暂未实际动用，但物业以需要动用维修基金为由发布告示，同时配合停运电梯的实质性施压行为，其程序动机和行为方式本身就违反了《物业管理条例》关于物业服务企业履约的基本要求。以“尚未造成实际资金损失”为由回避前期违规行为的审查，逻辑上不成立。

第四点异议：关于物业公司资质的认定

官方回复称：“现物业公司属于前期物业，是由开发商和物业公司签订的物业服务合同。现物业公司经招投标且在……2023年12月28日公示……并完成承接查验。”

核心质疑之一：前期物业由开发商指定，不代表业主无权质疑其管理服务的合法性。 《湖南省物业管理条例》明确规定，物业承接查验、物业服务企业退出交接活动由物业主管部门进行指导和监督。物业公司需要向全体业主公示的不仅是合同本身，还有备案证明、招投标过程记录、承接查验报告等全套文件，以确保程序的公开透明。

核心质疑之二：承接查验报告应当包含具体内容，而非仅以“完成”二字定性。 《物业承接查验办法》第二十九条要求，备案文件应包括物业共用部位、共用设施设备的查验记录，以及查验中发现的问题及整改情况等。业主有权了解2017年交房时电梯的五方对讲系统在承接查验报告中是否被列入问题清单。若当时未发现或未记录该问题，则物业在承接时的查验义务存在瑕疵；若当时已记录但长期未跟进整改，则物业长期履约不到位。无论哪种情况，均不能简单归结为“开发商历史遗留问题”而豁免物业的当前管理责任。

第五点异议（新增）：关于物业费收费标准的认定

官方回复对1.8元/平方米·月的物业费标准是否合规未作回应。根据株洲市物业服务收费相关规定，业主在此要求物业明确该收费档位的认定依据。业主普遍反映的服务体验与管理水平远未达到与1.8元/平方米收费标准相匹配的水平。尤其在物业多次擅自停梯、卫生管理严重不达标的情况下，业主对“质价相符”原则的质疑完全合理。

第六点异议（新增）：关于官方法律依据权威性的质疑

我们注意到，《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》已于2026年4月1日正式施行，有效期至2031年3月31日。该细则明确：十名以上业主可以联名申请成立首次业主大会会议筹备组，街道（乡镇）应当在收到申请后三十日内组织成立筹备组。同时，针对业主委员会瘫痪未能换届等情形，鼓励由社区牵头组建“物业管理委员会”，代行业主委员会的部分职责，任期一般不超过两年。

然而，我们小区业主多次尝试推进业委会成立事宜均遇到客观障碍。一个连业委会都无法成立的小区，业主在遇到物业违法违规行为时，连最基本的集体维权渠道都被堵死。物业服务指导中心和街道办事处是否依法履行了指导和协助义务？我们对此存有重大疑问。

第二部分：物业在日常管理中的持续性问题补充

在投诉函已指出的物业费质价不符的基础上，物业公司在基础服务方面存在以下持续性问题：

卫生保洁严重不达标：楼梯间、地下车库、公共绿化带等处垃圾未及时清理，物业人员的日常保洁频次明显不足。

公共秩序维护形同虚设：侵占绿地种菜、圈占公共区域养鸡等现象在小区内持续存在，物业公司未见实质性清理措施，导致绿化区域遭到明显破坏。

安全管理缺失：此前多次反映的财物丢失问题长期无进展反馈，电梯五方对讲系统自2017年交房以来持续不可用的历史问题至今未解决，物业对此缺乏合理解释。

收费质价严重不符：按1.8元/平方米·月收取物业费，远超株洲市普通商品住宅前期物业服务收费政府指导价的中等水平，而服务质量远未达标。

以上问题可通过业主群留存信息、现场照片等予以佐证。

第三部分：补充诉求与请求

基于上述质疑、官方回复的不足、以及物业再次擅自停梯的新增事实，现提出以下补充诉求：

诉求一：确认本次擅自停梯行为的合法性并予以处理

要求主管部门对物业2026年5月再次擅自停梯的行为出具书面认定意见。若认定为违法停梯，应依法追究物业的法律责任，并要求物业立即无条件恢复电梯运行。

诉求二：提交停梯全部合法性依据

要求物业公司向全体业主书面提交：①市场监督管理局于2025年7月28日下达的特种设备安全监察指令书完整复印件；②物业公司向市监局申请设备停用的完整申请文件；③市监局对该申请的正式批复文件；④电梯维保合同及维保记录。如上述文件不全或无效，则应确认物业公司的停梯行为属于擅自违法停用。

诉求三：明确物业服务指导中心的监督结论

要求石峰区物业服务指导中心就以下问题出具书面明确答复：①前次投诉处理后，物业再次擅自停梯的原因是什么？②指导中心的处理结果是否对物业产生了约束力？如未产生约束力，原因为何？③指导中心对物业的管理权限和影响力边界是什么？

诉求四：叫停维修资金违规使用程序

责令物业暂停此次维修资金动议，直至依法完成业主表决和公示程序。业主反对的是不合规的程序，而非电梯整改本身。若物业有诚意整改，应当先依法推进业主表决。

诉求五：公开前期物业合同与备案文件

要求物业在小区显著位置及线上业主群，公示以下文件：①前期物业服务合同完整备案本；②招投标及中标备案记录；③物业承接查验报告完整版；④物业备案文件副本。公示期不少于15日。

六：核查物业公司合法入驻手续

请求住建部门和物业服务指导中心对其资质、承接查验及交接手续进行全面核查，消除管理上的法律瑕疵。重点核查电梯五方对讲系统在承接查验时是否被列入问题清单。

诉求七：发布物业费收费标准的合规声明

结合株洲市物业服务收费相关规定，要求物业说明1.8元/平方米·月的收费档位认定依据，并由物业服务指导中心或价格主管部门确认其收费合理性。

诉求八：成立业主委员会

依据2026年4月1日施行的《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》，请求石峰区住建局、物业服务指导中心及云田镇街道积极介入，依法组织成立首次业主大会会议筹备组，协助业主尽快成立业主委员会，从根本上解决物业管理无序的问题。

诉求九：对物业服务进行常态化监督

在业委会成立之前，请求物业服务指导中心对云顶栖谷小区的物业服务进行定期抽查与监督，并对卫生保洁、安全管理等基础服务问题向物业下达整改通知书，明确整改期限并跟踪落实。

第四部分：结语

我们认为，此事已非简单的维修纠纷，而是暴露了该物业公司漠视法规、侵害业主权益的严重管理问题。物业多次停梯的行为，是对法律法规的公然挑战，也是对业主基本权益的严重侵害。一个2021年的停用申请不能覆盖2026年的停梯行为，一次官方回复也不能替代实质性的监管效果。

在《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》已于2026年4月1日正式施行的新形势下，业主依法成立业委会的权利应当得到保障。我们请求政府主管部门依据新规精神，依法介入调查，督促物业公司规范整改，尽快协助业主成立业主委员会，切实维护广大业主的合法权益。