关于枫丹宸悦项目住宅物业认购协议书霸王条款的投诉书

投诉事项：

被投诉人提供的《枫丹宸悦项目住宅物业认购协议书》存在多项不公平格式条款（霸王条款），违反《中华人民共和国民法典》《商品房销售管理办法》《合同行政监督管理办法》等法律法规，严重侵害购房者合法权益，请求监管部门依法查处并责令其整改，并责令其退还投诉人已支付的款项。

事实与理由：

2025年5月11日，投诉人就认购被投诉人开发的枫丹宸悦项目5栋1单元1001房源，与被投诉人签订《枫丹宸悦项目住宅物业认购协议书》。

经核对，该认购书存在以下霸王条款问题：

1.违约责任约定严重失衡（认购书仅约定一方违约需承担责任/只约定了定金不退的情况，没有约定违约定金退还的情况）

认购书原文：协议第三条第 2 款约定：“乙方未按期支付购房款的，甲方有权将房屋退出另行销售，且乙方已支付的定金甲方有权不予退还”。

该协议仅明确 “乙方未按时付款的，定金不予退还”，但未约定被投诉人（甲方）违约（如不保留房源、拒绝签约、房源被抵押/转售、五证不全等）的对应责任（如双倍返还定金、支付违约金等）。该条款依据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条，属于“免除提供方责任、加重对方责任”的无效格式条款。

开发商的不合理格式条款同时也违反了《合同行政监督管理办法》第七条经营者与消费者订立合同，不得利用格式条款等方式作出减轻或者免除自身责任的规定，其中就包括“免除或者减轻经营者依法应当承担的违约责任。

同时，该行为也涉嫌违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条关于经营者不得以格式条款等方式作出对消费者不公平、不合理规定的禁止性规定。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条：提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。《商品房销售管理办法》也有相关规定：商品房销售过程中，房地产开发企业应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，明确双方违约责任。

2.“强制签约 + 异议即违约” 条款协议

第三条第 3 款约定：“乙方应在网签审核后 3 日内与甲方签署《商品房买卖合同》及补充协议，无需另行协商；若乙方不按约定期限签订，甲方有权单方面解除协议、不退还定金”

投诉人（乙方）自始至终未看过、未阅读该条款所述的《商品房买卖合同 》以及补充协议、《前期物业服务协议》《临时管理规约》等任何文件，也未曾向投诉人就商品房面积差异处理、商品房交付时间、维修交付标准、违约责任、争议解决方式等进行告知，开发商亦未向投诉人出示上述文件，更未就文件内容进行任何解释说明，该条款中 “乙方对此明确表示理解和认同” 的表述与客观事实严重不符，属于开发商单方面虚构知情事实的格式条款；

认购书本质为 “预约合同”，核心义务是双方就正式买卖合同进行平等磋商，而该条款强制要求乙方必须按开发商预设样本签署合同，禁止乙方提出异议或要求重新磋商，否则即认定为违约，直接剥夺了消费者的合同磋商权、异议权，排除了乙方的主要权利，符合《中华人民共和国民法典》第四百九十七条 “提供格式条款一方排除对方主要权利，条款无效” 的情形；其二，开发商作为格式条款提供方，未履行文件出示及提示说明义务，违反《中华人民共和国民法典》第四百九十六条 “提供格式条款的一方应当采取合理方式提示对方注意重大利害关系条款，未尽提示或说明义务，对方可主张条款不成为合同内容” 的规定。

投诉请求：

1. 责令被投诉人立即整改《枫丹宸悦项目住宅物业认购协议书》中的霸王条款，删除或修改上述不公平格式条款，补充双方权利义务对等的内容。

2. 要求被投诉人就使用霸王条款的行为向投诉人作出书面说明，并退还已支付的全部认购款项。

3. 对被投诉人使用不公平格式条款侵害消费者权益的行为依法予以查处，并将处理结果书面告知投诉人。

附件：

《枫丹宸悦项目住宅物业认购协议书》；