投诉湖南鑫远投资集团有限公司违规售房

投诉事项：湖南鑫远投资集团有限公司（下称“鑫远集团”）利用合同格式条剥夺消费者权利和利用房屋结构、教育设施作误导宣传

投诉请求：希望职能部门介入调查，并调解我们与鑫远集团因违规售房而产生的纠纷，退回5万元款项，挽回损失

事实与理由：2025年11月24日，我们前往湖南鑫远投资集团有限公司开发建设的鑫远·紫樾府项目，项目宣传得房率高、买房可就读湘府英才小学享优质教育资源等，我们遂有了购买该项目13栋1704号房的意向，在销售的指引下支付了5万元款项。

2025年11月27日，我们如约来到项目营销中心准备办理签约事宜，经查阅《湖南省新建商品房买卖合同》，发现该商品房存在抵押情况，鑫远集团完全未如实告知，有损我们的知情权。同时，合同中存在众多不公平的格式条款，包括但不限于“非因为我们的原因无法贷款、面积差异超出合理范围我们均不得要求解除合同等不合理排除购房者的合同解除权、商品房质量及交付问题减轻或免除鑫远集团自身责任”等显失公平的格式条款，于是当场提出和鑫远集团友好协商合同问题，遭到拒绝。

回来之后，我们仍然跟销售人员微信沟通希望能够协商解决好合同问题，并于2025年11月28日整理了《对湖南新建商品房买卖合同（预售版）的意见》通过微信文件方式转发给销售人员，仍然遭到拒绝，强制要求我们接受其单方制定的霸王条款，剥夺我们及其他购房者在签订商品房买卖合同时享有的与其就合同内容进行磋商的权利，违反了《合同行政监督管理办法》及《侵害消费者权益行为处罚办法》的相关规定，已经严重侵犯我们的购房权益。

并且，我们也发现鑫远集团在认购中存在众多违规行为，误导我们作出错误的购房决策。

一、虚假宣传房屋得房率、房屋内部结构以及房屋销售情况

1.实际得房率存在不实宣传；购房前我们向销售人员询问得房率，销售人员声称得房率可以达到98%，去掉电梯厅是93%；但根据我们通过其他渠道发现该房屋实际得房率仅约为70%，与销售宣传相差甚远，属于不实宣传。

2.房屋结构存在不实宣传；根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款以及《住宅室内装饰装修管理办法》第六条的规定，建设单位必须按照经批准的建设工程设计方案和建设工程规划许可证的内容进行建设，不得擅自改变。鑫远集团大量广告宣传“+1房”，其样板房也通过将阳台封窗改建成房间来达到“+1”房的目的，极易误导购房者，但在销售现场也没有任何政府部门对“三房改四房”“4房改5房”等改建行为予以支持的许可证明，是违规不被允许的，属于虚假宣传，违反《湖南省城市房地产开发经营管理办法》第十八条、《房地产广告发布规定》第十三条以及《广告法》第二十八条的规定。

3.商品房销售情况存在不实宣传；销售人员声称我们所需的180㎡户型这一栋只有17、18、20、21层有房源了，广告也宣传“首开即罄 一席难求”“热销传奇”“顶流人气红盘”“最后12小时拼速度开抢”等营造热销氛围，忽悠我们以为不买就买不到了，实际上我们查询长沙市住房和城乡建设局官网，该户型仍有很多房源未售，鑫远集团属于不实宣传，严重影响我们判断与决策，违反《中华人民共和国广告法》《消费者权益保护法》的相关规定。

二、鑫远集团还大肆利用中小学等教育设施作误导性宣传。广告使用“优质教育力”“湘府英才本部为邻 名校学区覆盖”“目送式教育”“学区覆盖本项目”等等用语对教育配套或入学资格作误导性宣传，极易误导购房者以为购房即可享优质教育资源，后续收楼入住后若子女因不符合招生政策不能对口入学，合法权益将无从保障，违反《中华人民共和国广告法》第四条“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者”，鑫远集团的宣传行为已然对我们购房造成严重的误导，严重损害了我们的购房权益。

三、鑫远集团售楼现场公示、销售行为不规范，有损我们的知情权。根据《关于推行商品房销售管理清单制度的通知》之规定，房地产企业预售商品房，应当在销售现场设立可售房源信息公示栏，公示可售房源及一房一价表信息，然而鑫远集团在营销中心现场仅仅公示部分文件，诸如房源可售情况相关信息均未见公示，我们对于房源可售情况仅能通过销售人员口头得知，不符合《关于推行商品房销售管理清单制度的通知》的要求。此外，鑫远集团销售行为不规范，我们所买的该套商品房存在抵押情况，鑫远集团未履行告知义务，违反《消费者权益保护法》、《商品房销售管理办法》的相关规定，鑫远集团的前述行为损害了我们的知情权、选择权与公平交易权。

四、格式条款严重侵犯购房者合法权益。鑫远集团单方制定的商品房买卖合同存在排除购房者合同解除权、限制购房者权利的不公平条款。签署认购书之前并未向我们予以解释并说明，认购书当时也仅仅是销售人员直接用我们的手机进行操作，直接滑动到指定位置让我们签名而已，完全没有看到内容，后续一查询短信才发现签署了一份长达四页的商品房认购协议书。并且认购协议是预约性质的协议，其意义在于为买卖双方继续进行磋商以最终订立正式的商品房买卖合同创造条件，所以我们在签订《认购协议》后仍有权要求对后续订立的商品房买卖合同进行磋商、修改和补充。认购在前、正式签约在后，认购之前鑫远集团并未向我们确认合同条款就直接要求我们保证以后对合同没有异议，剥夺我们后续修改合同的权利，根本不符合逻辑，鑫远集团直接通过格式条款剥夺消费者对后续主合同的协商权利，已经严重损害我们的购房权益，违反《合同行政监督管理办法》的禁止性规定。希望相关主管部门予以重视，替我们做主，以维护正常的商品房交易秩序。

我们认为，鑫远集团让我们签订认购协议书的时候，实际上并未向我们出示认购协议书及合同范本给我们查阅，同时也未对认购协议书及合同的重要条款进行解释说明和提醒，只是要求我们在指定位置签字，企图通过格式条款剥夺消费者对后续主合同的协商权利，强迫接受其单方制定的合同条款，并且以房屋实用率、房屋结构、周边的教育设施作误导性宣传，鑫远集团的行为已经严重侵害我们的购房权益，希望职能部门介入调查处理，并进行协调退回我们5万元款项。