时间：2025-06-27
涉及单位：天心区政法委
地区： 湖南省,长沙市,天心区
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经梳理相关资料，我们认为，天心区政法委、司法局擅将钰和城小区规划的社区用房变更为区级行政服务单位“天心区综治中心”这一操作，存在如下问题：
1. 未经房屋权利人同意，违规变更房屋规划用途？
经长沙市不动产登记中心查询，该房屋规划用途为社区用房，权利人为（钰和城小区）全体业主。这与《民法典》第274条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定相符，任何其他地方性法规或行政法规都不能凌驾于民法典效力之上。
根据《民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（八）改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”《物业管理条例》第四十九条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”
但是天心区政法委、司法局在钰和城小区业主不知情、未取得钰和城小区业主同意的情况下，将该社区用房变更为天心区区级行政服务单位，明显违反了上述法律规定，侵害了钰和城小区全体业主的知情权、参与权。
2. 综治中心租用社区用房是与什么单位洽谈的？是否签署了合同？合同是否有效？是否需要支付租金？租金支付给什么单位？
从上述可知，综治中心租用的社区用房现为钰和城小区全体业主所有，按照规划用途，开发商湖南中建钰和城置业有限公司应在建设完成后将社区用房移交给新开铺社区，满足社区居民的服务需求。现在经向新开铺社区核实，开发商一直未将社区用房移交给新开铺社区，那请问是开发商擅自做主将社区用房给天心区综治中心使用，还是中建物业擅自做主将社区用房给天心区综治中心使用？综治中心在未取得权利人同意的情况下签署的合同（如有）是否是有效的？综治中心是否有权租用该房屋？另综治中心对于该房屋是否支付了租金？如支付了租金支付给了什么单位？产生的水电等费用支出是由综治中心自己承担？还是全体业主买单？是否涉及侵害钰和城小区全体业主的财产权益？
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网民朋友：
您好，您的留言已收悉，现将情况回复如下：
中建钰和城项目配建的社区服务用房位于中建钰和城小区E20栋101，西邻金汇路，北靠金桂路，进出口在小区E区外围。2023年6月以来该房屋实际移交给社区管理。根据《长沙市人民政府办公厅关于规范住宅开发项目公共服务设施配置的意见》（长政办发〔2021〕1号）第一条第（三）款第3点“新建住宅开发项目配建的社区服务用房，由街道办事处根据实际需求，除留足社区公共服务中心外，其余统筹安排作为街道级或社区级文化、体育、养老、医疗卫生等公共服务设施……”因街道、社区财力有限，且配建的社区服务用房无配套装修资金，该房屋一直闲置。为尽快推进社区服务用房投入使用，经区、街统筹，中建钰和城社区服务用房由区综治中心与社区共建，新开铺社区居民活动中心的装修纳入区综治中心整体装修项目范畴。项目配备了停车场，法定节假日、周末将免费为社区群众开放，配套道路后续也会相应改善。
目前本栋一楼大厅内设置了社区便民服务窗口用于社区日常服务居民，另外配备小区卫生服务站1个，三楼还设置了社区居民活动中心，包含中建钰和城党群服务站、舞蹈室、练歌房、对弈坊、阅览室、书画室等。
区综治中心是矛盾纠纷调解“一站式”公共服务中心，属于公共服务类非营利性机构。公安、检察、法院、司法、妇联等单位常驻，综治中心配备了民警、辅警和安保人员，将进一步优化周边的社会治安环境，过渡期3年。
衷心感谢您对我们工作的支持、监督和理解。
长沙市天心区新开铺街道办事处
2025年6月30日
