关于攸县中盛房地产公司及公园世家物业企业相关情况的报告

我们是公园世家小区的业主，2023年9月15日，部分业主举报攸县公园世家物业管理有限公司违规向业主收取天燃气和自来水二次增压材料费等违规行为，该物业公司巧立名目向消费者（业主）违规收费问题，涉及业主1140余户，涉案金额470余万元等事由至今没有处理落实，今特反映攸县中盛房地产开发有限公司以及其开发的房地产前期物业（公园世家物业管理有限公司）违法违规等主要问题，分别反映如下：

一、开发商存在的主要问题

1、关于公园世家小区地下人防工程的问题

该项目在实际建设中开发商未按规划许可建设，存在以下严重的问题：

县人防办于2015年下达批复决定，明确规定该项目应建防空地下室8272 平方米，中盛房地产公司也设计了人防工程，但该人防工程设计未通过评审，该办也多次与该公司交涉，但该公司仍然擅自施工。人防工程属特殊性工程，建设时人防工程配套大件设备设施需与人防工程主体浇筑同时施工，因此该公司行为造成了应建的人防工程已无法建设。为此，县人防办根据《人民防空法》第四十八条、《湖南省实施〈人民防空法〉办法》第37条对该公司的违法行为进行了处罚，并追缴了防空地下室易地建设费。

县自然资源局处理意见：经查、1、地下室设计3个出入口，现状只有2个出入口，由于开发商擅自减少地下室建筑面积而造成，其中人防工程8千多平方米未建，建议由人防主管部门处理;2、规划审批公园世家项目总车位798个,分别由地下车位624个、底层架空层 119个和地面停车位 55 个组成。现状建成地面停车位40个。

2、今年开发商将地下人防工程已办理产权证，业主意见特别巨大，可能迟早会引发群体事件；

3、底层架空层119个，目前已被开发商全部违规出售处理；

4、前期物业招投标文件至今未公示；

5、办理产权证费  300元/户；

6、办理土地使用证费  300元/户；

7、每户收取800元安装的可视门铃至今没有启动使用；

8、小区几乎所有业主产权超面积问题。

二、物业存在的主要问题

1、物业收取生活垃圾费 96元/年；

2、二次增压80元/年；

3、墙面楼道维修150元；

4、天燃气费2150元；

5、自来水二次加压材料费1980元；

6、临时电费300元；

7、装修工本费75元；

8、渣土处理费100元；

9、垃圾清运费351元；

10、2022年6月29日业委会擅自签订物业服务合同程序违规；

11、关于重大火灾隐患整改

依据攸消限字（2024）第0071号，2024年8月7日经攸县消防救援大队现场全面检测，发现小区存在重大消防火灾隐患并下达了重大火灾隐患责令整改通知书。

将小维修积累成大维修，物业欲启动套取应急维修基金达30多万元，小区的地上地下管网及消防设施设备非常糟糕，现物业企业于2015年入驻小区至今，这种情况业主是不允许发生。

重大火灾隐患主要问题:

一是小区应急照明灯损坏890具，疏散指示标志损坏950具;

二是火灾自动报警系统存在278处故障和56处误报，无法正常使用;

三是室内消火栓系统因管网渗漏导致多栋压力不足，无法正常使用;

四是小区室外消火栓系统因锈蚀导致无法使用;

五是湿式报警阀不能正常动作并通过压力开关启动水泵;

六是小区防火门损坏480樘;

七是地下车库排烟风机线路故障无法正常使用。

以上七点已构成重大火灾隐患。

12、小区在没有规划的前提下，现物业擅自在小区设立三支广场舞队扰民长达10年之久，物业管理人员熟视无睹，视而不见，拒不整改。

13、2018年11月16日在联星街道、富康社区等部门的指导下成立了第一届业委会。业主委员会根据业主的诉求、现有物业公司管理的水平、经第一届业委会和原业主代表大会在2019年3月3日作出的决议，自2019年3月3日解除与公园世家前期物业服务合同，该物业公司拒不退出本小区，并阻止干扰召开业主大会，堵塞地下车库入口，造成了严重恶劣的社会影响，严重扰乱了小区业主生产生活出入秩序，严重影响小区安定。

14、公园世家第二届业委会于2024年12月18日经联星街道、富康社区依法换届，鉴于该公司在小区长达10年之久且物业服务合同已于2023年6月29日期满（该合同的签订在程序上存在严重违规），至今小区未通过公开选聘确定物业服务企业，《物业服务合同》的终止等情况，经业主委员会决议重新招聘小区物业管理企业。在决议重新招聘物业企业后，业主委员会在第一时间书面通知现有物业企业，并邀请前来竞标。2025年3月16日，小区发布竞标公告后，为了达到阻止业主大会的召开，公园世家物业公司在明知不符合竞标报名条件还采取了发布《关于公园世家小区地下车位使用方式调整的联合公告》、该物业企业如出一辙再次采取堵塞小区地下停车场通道、恶言中伤、屡次出现跳广场舞人员及部分不是业主打着继续留下现物业企业维护业主权益的名号，煸动、干扰、破坏业主大会的召开、到政府部门投诉等非常手段阻止业主委员会竞聘物业企业工作的顺利开展。

17、侵占小区公共经营性收益。

三、针对以上情况，我们业主存在如下质疑：

1、公园世家小区业主欠公园世家物业公司物业费累计达¥500多万，是小区业主全部是“老赖”？还是物业公司物业管理服务水平相当差？业主累计欠费达¥500多万，物业公司反而采取恶言中伤、堵地下停车场通道等非常手段来加剧恶化业主与物业公司的予盾，这种做法确实让人费解；

2、公园世家小区物业企业竞聘公告各条款是经小区业主群发布，公示栏公示、全体业主同意，由业主委员会对外发布。公园世家物业有三项不符合报名要求：即有投诉记录；上年度物业信用评价等级未达到B级及以上；未连续三年获县或县级以上政府奖励。即然不符合竞聘公告报名条件，为什么有联星街道、富康社区等政府部门相关工作人员出面协调，并强调根据4月16号县住建局、街道办事处、富康社区联席会议精神指导下！建议公园世家物业有限公司必须列入竞选范围！于19号代表大会表决决定是否去留！（业主委员会经慎重考虑，在业主代表议事群中接龙表决未同意公园世家物业公司参与19日的竞聘）。 

政府部门这种指导对开发商和物业企业，老百姓是种误导，造成4月18日晚上物业企业拖了大量的红砖块堵塞地下车库出入口使业主大量的车辆无法出入，物业带领跳广场舞的老年人介入业主大会会场，大闹会场致使业主大会无法开展，造成了社会恶劣影响，此举加重了人们对政府的不信任。3、为什么开竞聘会当时有大批业主涌入会场扰乱闹事？为什么我们业主委员会向县住建局、联星街道、富康社区等职能部门邀请工作人员出席指导工作却无一人到场？

4、为什么小区业委会分别两次组织召开业主大会公开竞聘如此艰难，问题究竟出在哪里？？？

5、公园世家小区地下人防工程早已建设完成，且地下人防车位业主一直在使用。县人防办却表述该公司行为造成了应建的人防工程已无法建设。为此，县人防办并追缴了防空地下室易地建设费。地下人防工程开发商必须按规划许可建设到位，不能一处了事，这种做法挺不可思议，业主坚决不接受。

6、县不动产登记中心将本小区地下人防工程办理产权证，业主意见特别巨大，本身业主与开发商和物业企业因地下人防工程及物业服务长期以来存在不可调和的各种纠纷，将成为其加速矛盾诱因之一，引发小区乃至社会群体事件。

7、小区几乎所有业主产权超面积，少则几千多则几万，问题究竟出在哪里？