时间：2025-04-04
涉及单位：桑植县住建局 应急管理局 物价局 市场监管局 消防管理局
地区： 湖南省,张家界市,桑植县
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张家界金领物业服务有限公司桑植分公司在2019年至2024年在没召开业主大会的情况下进驻澧水河畔开展物业经营活动，且与未经过任何程序选举为业委会的成员签订了物业服务合同，物业擅自将服务单价上涨，由以前的0.6元上涨到0.7元，电梯房0.9元上涨到1元，管理期间，物业公司管理混乱，小区发生火灾，电梯经常困，外墙脱落砸车，公共水管漏水等，给业主带来财产损失，业主苦不堪言。
业主长期在这种情况下投诉无门，多次投诉无果，因物业费纠纷问题，反被物业恶人先告状。
经澧水河畔部分业主查实，物业进驻澧水河畔流程不合规且未在行业主管（监管）部门进行备案，未取得《安全生产应急预案》回执，擅自开展物业管理经营活动，属于违法行为。其依据如下：
1、根据湖南省物业管理条例第九条、《民法典第二百七十八条》变更物业应当由相关物业管理区域专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，由物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府重新核定。
2、根据国务院制定的物业管理条例第十四条，开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
3、根据国务院制定的物业管理条例第四十条，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
4、根据湖南省物业管理条例第三十四条，物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同报送县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案。经调查 张家界金领物业服务有限公司桑植分公司未在住建局，应急管理，消防管理、物价局等部门进行备案，未取得合法经营备案回执。
投诉诉求：请张家界市桑植县住建局，应急管理局，物价局，市场监管等部门核实张家界金领物业服务有限公司桑植分公司经营期间的备案资料。并反馈在经营期间向贵部门提供的合法资料，后续对公司认真实施监管，进一步规范该公司的行为。
声明：
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尊敬的网友：
您反应的“物业擅自将服务单价上涨，由以前的0.6元上涨到0.7元，电梯房0.9元上涨到1元是否合理”的投诉，现回复如下：
经了解核实，桑植县澧水河畔小区于2017年7月1日成立了业主委员会。根据《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）第六条的规定：业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务费收取标准实行市场调节价。该小区物业服务费收费标准应根据《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）第十条的规定：实行市场调节价的物业服务收费标准，由业主大会通过法定程序，选择物业服务人、服务项目、质量等级，确定费用收取标准，并通过签订物业服务合同约定。
特此回复。
桑植县发展和改革局
2025年4月10日
尊敬的网友：您好！
根据您反映的问题，现回复如下：
一、基本情况
经查，桑植县澧水河畔修建于2008年，原物业服务公司系开发商委托的徐氏物业公司进行管理，2017年7月徐氏物业公司撤出该小区的管理。2019年小区选举成立了第二届业主委员会，并选聘了张家界金领物业有限公司进行物业服务，物业服务合同期限为2019年7月1日-2024年6月30日。2024年6月公司不再续签合同，为了小区业主服务不断节、不掉档，公司宣布服务到7月10日为过渡期，并通过微信告知所有业主，对预缴全年物业费和欠缴物业费的安排专人给予办理（附件1）。目前张家界金领物业公司已向县人民法院对欠缴物业服务费的90名业主进行了司法维权。
二、处理意见
1、依据《湖南省物业管理条例》第九条，已划定的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的，应当由相关物业管理区域专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，由物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府重新核定。是指已划定的物业管理区域不得擅自变更。
2、依据《湖南省物业管理条例》第十条、第十一条、第十二条小区业主委员会的选举由街道办事处或乡镇人民政府组织。若网友对澧水河畔小区第二届的业主委员的选举质疑，可向朱家台社区或澧源镇政府查阅相关资料。
3、依据《湖南省物业管理条例》第四十条，物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具体标准和方式由物业服务合同约定；实行政府指导价的，应当在指导价范围内确定。经查阅桑植县澧水河畔小区与张家界金领物业有限公司签订的物业管理服务合同里明确了收费标准，若是对收费质疑可向价格主管部门咨询。
4、依据澧水河畔小区业主委员会聘请物业公司管理的汇报，业主委员会经多次商讨，并公示公开征求意见，于2019年选聘了张家界金领物业有限公司进行物业管理服务（附件2）。桑植县住建局2020年3月因机构改革划转成立物业管理股，查阅相关资料中没有找到张家界金领物业公司在该小区的备案资料。
《湖南省物业管理条例》中并未直接规定未备案的物业公司不得从事物业管理活动。澧水河畔小区第二届业主委员会是通过社区党组织的选举,业主委员会选聘张家界金领物业有限公司按合同在该小区履行物业行为属实。
桑植县住房和城乡建设局
2025年4月7日
