怀化市岳麓青城三期诱导违规售房损害购房者权益

投诉事项：怀化市凡成房地产开发有限公司存在虚假诱导违规售房且利用霸王条款损害购房者合法权益的违法行为。

投诉请求：请求政府部门介入调查被投诉企业的违法违规行为，并搭建良好沟通平台，协调本人与被投诉企业的矛盾。

大致经过：本人于2024年8月13日前往被投诉企业开发建设的岳麓青城三期项目看房，期间被投诉企业销售不断以项目配套设施齐全、超高得房率、商业林立、物业强大、南北通透无遮挡等利好因素游说，基于此本人认购了该项目42幢401号商品房，支付了3万元并备注“购房订金”，随后销售人员拿出被投诉企业单方制定的《岳麓青城住宅定购合同（三期）》（以下简称“定购合同”），没有履行说明或者提示义务，也没有向本人出示《商品房买卖合同》，就直接指导本人在指定位置拍照并签名。事后几天，本人先后发现所认购的401号房所在楼层为返水层、日照采光不良以及得房率与宣传不相符等违背本人购房意愿的因素，本人于8月16日在微信和被投诉企业销售表达了因商品房购买楼层为4楼实际楼层为返水层2楼表达了不要此房的意愿、8月29日在微信沟通因套内宣传面积为110平方实际面积不到100平方也表达了退房意愿。事后本人发现定购合同中存在霸王条款，协议排除购房者的权利，被投诉企业在认购过程中也存在众多违规行为。后续本人要求被投诉企业提供日照报告，商品房买卖合同，建筑面积和实际得房面积等相关资料也遭到推诿，被投诉企业隐瞒不利因素，宣传与实际不符，通过虚假诱导的方式让本人交纳订金，本人现已无法信任被投诉企业，特向有关部门求助并投诉该企业售房过程中存在的违规问题以及霸王条款严重侵犯购房者合法权益的违法行为。

事实和理由：

一、被投诉企业在认购过程中存在众多违规

1.教唆违规改建，虚假宣传；根据《城乡规划法》的规定，在城市规划区内各项建设活动，不论新建、扩建、改建，都必须取得城市规划行政主管部门核发的建设工程规划证后方可建设，没有取得相关许可不能进行改建、加建。但是被投诉企业现场展示的125㎡的户型图上宣传“5室2厅2卫”“三房变四房或四房变五房”“阳台+客厅约6.3m超宽开间，可改1-2房”、115㎡和99㎡户型图也均宣传“三房变四房，奢享阔绰生活空间”，被投诉企业根本就是想将原本报建的阳台和客厅部分区域改造成房间使用，但是现场也没有提供任何政府部门对此改建行为予以支持的许可证明，这种改建行为实质上是属于没有通过报批许可的违规改建行为，是不被允许的，但是被投诉企业却宣传可以进行“自主改造”，根本就是毫无根据的虚假宣传。违反《中华人民共和国广告法》以及《反不正当竞争法》，属 于严重违规，相关部门务必核实，严肃处理。

2.现场广告宣传用语涉嫌违规；销售现场电子显示屏、宣传册、海报均分别展示了“岳麓青城 万卷棠 热销中”“住进城市封面里 迎世界注目礼”“现房楼王”“高铁门户 潜力无限”“领衔怀化|度假型无边泳池”“通透生态城芯华府”“高铁新城核芯 执掌城市繁华”“阔绰空间尺度 奢逸人生大境”“中国未来城市示范区”“宏凌筑双城 万达定中芯”“坐拥城市繁华之巅”等宣传用语，绝对、片面地夸大楼盘的价值和销售现状，直接告知购房项目未来潜力无限，暗示购房者将来肯定会升值，误导购房者以为楼盘真的火爆热销中且物超所值，不仅会误导购房者作出购房决策，冲动盲目下定认购，还一定程度上变相不正当地贬低了同行，是《中华人民共和国广告法》和《反不正当竞争法》明确予以禁止的。

3.曾获荣誉作引人误解的宣传；开发商沙盘上展示了“怀化2020年度用户口碑楼盘”“怀化2021年年度影响力楼盘”等非权威性机构颁发的荣誉证书以及“湖南省夜间消费聚集示范区”“湖南省示范步行街”“怀化市参加2019湖南（长沙）装配式建筑与工程技术博览会”等与项目无关的让荣誉证书，还有电子显示屏、宣传海报列举了“四川民营房地产企业综合实力10强”“2014年岳麓欧城项目荣膺住建部广厦奖”等真实性有待考察的品牌荣誉，开发商企图以展示这些荣誉证书体现自身实力向购房者明里暗里传达其项目是最好的、户型优越、最具优势的且火爆热销中，混淆视听，误导购房者以为楼盘真的物超所值而盲目认购，显然违反了《广告法》第二十八条以及《反不正当竞争法》第八条的相关规定。

二、利用格式条款损害本人合法权益

首先，被投诉企业销售人员在签订定购合同时未履行说明或者提示义务，也没有向本人出示《商品房买卖合同》，本人认为，基于一般经验法则以及《民法典》合同关于格式合同的相关规定，定购合同和商品房买卖合同均系被投诉企业单方制定的格式合同，应当就格式合同中的重要条款予以说明和提示，与本人充分协商后确定；为维护自身合法权益，在签订商品房买卖合同之前，本人自然享有仔细阅读合同、协商合同条款的权利。被投诉企业不予出示《商品房买卖合同》就签订定购合同显然有损购房者平等、诚信磋商合同的权利，有违《民法典》意思自治和公平交易原则的相关规定。

被投诉企业的《商品房买卖合同》中存在如下众多霸王条款：一是“国家政策原因下不了贷款，买受人需要全款支付，否则承担逾期付款责任”的条款加重购房者的责任；二是“变更规划无需相买受人告知，后续有什么问题出卖人不担责”“面积差正负值超过百分之3也不允许解除合同”的条款排除购房者的知情同意权、合同解除权，免除被投诉企业自身责任；三是逾期交付及逾期付款责任买卖双方的百分比不对等。本人以平等、友好协商的态度想要与被投诉企业协商退订金，却遭到被投诉企业销售人员的强烈拒绝，被投诉企业不仅违反《民法典》总则编所规定的意思自治、公平交易以及诚实信用原则，还违反了《合同行政监督管理办法》第七条、第八条不得利用格式条款等方式加重消费者责任、排除或者限制消费者权利的禁止性规定。商品房买卖是一项与民生息息相关的重大民事行为，交易双方应当秉持公平、诚信原则，减少纠纷，促进交易的顺利进行，尤其是处于优势地位的商品房开发商，更应当有这种觉悟和担当。希望相关市场监督管理部门予以重视并依据《合同行政监督管理办法》第十八条对被投诉企业作出处罚，以维护正常的商品房交易秩序。

综上，被投诉企业的商品房买卖合同存在严重的格式条款霸王条款，本人不接受这种虚假诱导卖房有霸王条款的开发商，更加无法接受开发商在通过各种违法违规行为卖完房子、收完订金后又以所谓的“免责条款”来脱责的行为，恳请政府部门介入对如此极其没有社会责任感的开发商进行立案调查并且给与行政处罚，并且同时协助我们退回被扣留的3万元，避免更多的购房者权益受损。