建议修改现行的农村宅基地和村民住宅建设审批管理办法

湖南省司法厅：

据《民法典》“第二百零九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”“第二百一十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。” 根据《民法典》的规定依法取得的不动产证书并登记有宅基地使用权的是拥有该宗宅基地使用权的证明，故在已依法登记的宅基地上建农村自建房无需重新申请宅基地。而《长沙市望城区农村宅基地和村民住宅建设审批管理办法（试行）》（以下简称“办法”）统一按照其“第三条规范宅基地申请条件审查。“的内容执行，与《民法典》第二百一十七条冲突。建议增加已取得宅基地使用权的建房管理办法，即在合法登记在册的宅基地上建房无需向集体重新申请宅基地使用权（异地新建的除外）。另外关于建房面积的适应与《民法典》第二百一十七条的执行也容易引起歧义，办法第六条”…2－4人户宅基地占地面积不超过100平方米，4人以上每增加1人相应增加20平方米（独生子女家庭另按每一本独生子女父母光荣证增加20平方米）。每户的总用地面积，涉及占用耕地的最高不超过130平方米；使用耕地以外其他土地的最高不超过180平方米；全部使用村内空闲地和原有宅基地的最高不超过210平方米。”如某户依法登记并不动产证的宗地面积196.36平方米，而该户只有两人是集体经济成员，是执行2-4人不超过100平米，还是执行全部使用村内空闲地和原有宅基地的最高不超过210平方米来批准建房面积？这给了执法者和审批者过大的自由裁量权，因为很多群众对法律资源的获取能力和渠道都非常有限，故这样老百姓的合法权益很容易被执法者漠视，同时那些“懂味”的村民可能就会被得到照顾，廉政风险极大。建议修改新申请宅基地按照人口或者国家省市规定的标准以内，而已经获得宅基地使用权的则按照不动产证书上载明的宗地面积执行。尽量简洁明了，不要含混其词给审批者和执法者有多种解释的可能。

案例：某妇女村民在望城区区长信箱咨询：关于在原宅基地上建房面积的解释，该村民已登记的宅基地使用权及地上建筑面积占地196.36平方米，但只有2人为集体经济成员，应按照哪个标准执行。当地街道电话回复“望城区没有外嫁女建房的先例”、书面回复“房屋拆除后不动产证随之失效”等欺负群众不懂法的言论。在信箱申诉该回复后，该回复已被删除（已截图，详见截图），后转到望城区农村农业局。该村民接到自称为农村农业局工作人员的电话回复“只能按照人口认定建房面积”追问依据并要求书面回复则回应“政策解读具有敏感性，怕境外势力利用，不会针对该问题书面回复”等（我国是具有独立自主的主权国家）。故回复就电话沟通了就代表把工作做完了，欺负农民不懂法不懂政策、敷衍了事。详见截图。以上案例望城区政府信箱可查。建议办法增加与《农村经济集体组织法》相一致的表述“妇女享有与男子平等的权利，不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶、户无男性等为由，侵害妇女在农村集体经济组织中的各项权益”，增加后的现实意义极大。

请司法厅组织相关法律专家对望城区人民政府进行法律援助，督促指导其修改完善《长沙市望城区农村宅基地和村民住宅建设审批管理办法（试行）》，使得人民群众的合法权益得到保护、政策执行简单明了、压缩审批者和执法者的自由裁量权。实现办理规划许可、施工许可、竣工验收、不动登记等事项，权责清晰、时限明确、老百姓看了就懂。同时建议还加一条，办法中与国家法律法规、部门规章、省、市规定相抵触的，根据法律效率由大到小执行。