关于富兴时代御城物业管理公司的投诉信

尊敬的领导：

我们是长沙市开福区富兴时代御城小区（以下简称小区）的业主，该小区的开发商为湖南富兴置业发展有限公司（以下简称“富兴置业”），物业管理公司为湖南新富兴物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“富兴物业”）。现郑重地向您部门投诉我们小区的物业公司，其在管理服务过程中存在诸多严重问题，极大地影响了我们的生活质量和合法权益。

第一部分  富兴物业的违法违规行为

一、违法收取高额物业费：3.98元/㎡。

1.富兴物业为收取高额物业费，罔顾自身能力，在物业服务合同内以顶格标准设置前期物业费额度。

富兴物业成立于2018年10月，本身不具有任何高端住宅小区管理经验，其服务水平之低下，甚至在2023年富兴物业被开福区住建局列为黑榜物业（见证据）。以富兴物业的服务水平，在合同内将物业费额度顶格设置为3.98元/㎡（长沙市住房物业管理费收费区间为0.5～4元/㎡），属于明显的霸王条款和欺骗消费者的行为。（本条第4点可以进行佐证）

证据：

2.富兴置业在售房时宣传“项目携手第一太平戴维斯物业为业主提供私人管家尊贵服务”，然而小区实际的物业公司是富兴物业而非第一太平戴维斯物业，富兴置业的行为构成欺诈和虚假宣传，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第21条第1款规定、《中华人民共和国反不正当竞争法》第24条第2款规定、《中华人民共和国广告法》第38条等法律规定，损害了小区业主的合法权益。

证据：

3.富兴物业故意不向主管部门进行物业费备案，企图持续收取高额物业费。

根据《湖南省物业服务收费管理办法》第六条：“业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费收取标准实行政府指导价。”与第八条：“实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务费，由物业服务人与建设单位完成物业承接查验移交完毕后的三十日内，将具体物业服务费收取标准报当地市、县发展和改革部门备案审查”的规定。富兴物业应在完成物业承接查验移交完毕后的三十日内，向发改委进行物业费指导价备案。

富兴物业明知自身服务能力和水平不足以取得3.98元/㎡的物业费指导价，所以为了继续收取高额费用，向业主谎称备案价一直未批准，实际则故意一直不向主管部门进行备案（见证据）。其在未取得发改部门价格备案的情况下，依照收房时强制签署不具备法律效益的《前期物业服务协议》和《物业管理条例》，从第一批房屋交付（2021年11月）起至今一直在向业主以3.98元/平方米的标准收取高额物业费，并违法追缴违约金（见证据）。-

证据

4、富兴物业的服务水平与其物业费定价严重不匹配

依据《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》《长沙市住宅物业服务分项目分等级基准价标准》中对综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务和共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务五个部分进行了明确规定。目前富兴物业向业主收取3.98每平米的物业费是按照最高五级标准中的最高额度进行收取。此定价不仅远高于周边小区物业收费，更与其物业服务水平严重不符：

1）富兴周边小区中，公园九号物业费1.96元每平米，四季阳光花城1.5元每平米，锦绣华天1.4元每平米，天健芙蓉盛世1.5 元每平米，天健壹平方英里 2.4元每平米， 天健城 2.6元每平米。

2）富兴物业提供基础的服务远远达不到其物业费定价水平（见证据）。包括不限于在综合管理服务五级标准规定：服务时间为周一至周日每天 12 小时在管理处进行业务接待，并提供服务。然而管家每天上午九点到下午六点上班，下班后发消息不予回复。交房前承诺每栋楼配备一个管家，但目前是两栋楼一个管家（一个管家服务150余位业主，每户都是至少160平以上的面积）；在公共区域清洁卫生服务五级标准规定：楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。垃圾厢（房）有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等），对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。然而富兴物业对公共区域卫生打扫非常不及时，梯扶手、栏杆、窗台自交房（2021年11月）起没有清理过；停车场B1设置为垃圾场，污水横流从不清理其余停车场从没有打扫清理；一楼栋仅设置1楼和负三楼设置两个垃圾点。

证据：

5.富兴物业提供的增值服务内容空洞，形同虚设。

证据：

二、掩护顶层业主违规搭建

2023年3月，部分业主发现富兴时代御城小区1B栋、2栋、3栋小区顶层业主在顶楼违规加建了两层，富兴物业明知业主违规搭建行为不仅不予以制止，反而配合顶层业主设置电梯梯控，阻止其他业主上顶层了解情况。经过众多业主多轮投诉，并在开福区住建局、开福区城管局的多次现场监督之下，顶层业主才将违建拆除。富兴物业在此过程中，存在严重的失职行为，顶层违建不仅影响了楼栋安全，还导致部分业主家、楼栋电梯渗水，严重侵犯了富兴业主的合法权益。据业主了解获悉，富兴物业之所以与顶层业主狼狈为奸，是因为富兴置业在销售房屋时向顶层业主做出过违建相关承诺，而富兴置业属于同集团的兄弟公司，其利益优先级明显高于小小业主，因此必须予以大力支持。

三、擅自封锁消防门，违反消防法

目前富兴小区很多业主已经收房，并且有部分业主已入住，但富兴2栋、5栋一楼的消防门被富兴物业擅自加锁，根本打不开。一旦发生火灾，将严重威胁到小区业主的生命财产安全。

四、违规设置梯控，剥夺业主权益

根据《民法典》第二百七十一条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定。

2022年，富兴物业在未取得多数业主同意的情况下，擅自在业主共有的电梯上加装梯控，以达成其掩护关系户违建、占用避难层等非法目的。2023年，富兴物业掩护关系户违建等丑恶事实暴露，遭到小区业主制止和集体投诉，最终在政府部门的高位协调下，富兴物业被迫取消了梯控。

2024年，富兴物业死灰复燃，在没有取得多数业主同意的情况下，重新启动电梯梯控，以谋求达成其不可告人的目的。目前小区围墙仍采用篱笆形式，各出入口从不对外来人员进行筛查，住宅与商业区域完全无隔离措施，楼栋入户大门长期敞开，富兴物业不考虑从各个方面加强小区安保措施，切实维护小区业主安全和利益，反而只是强硬的要求打开梯控，完全可以说明其所谓的“保护业主安全”说法纯属无稽之谈。现阶段，小区外部任何人都可以通过楼梯进入各个楼栋的各个楼层（业主监控显示外人可以用物业通卡进入每家每户门前投放纸质广告，见证据），业主使用梯控卡却只能去自己家，连去熟人家串门和邀请客人到自己家做客都做不到，更不要说在紧急情况下想要通过电梯到达避难层和顶层，业主的生命财产安全得不到丝毫保障。

2024年3月，鉴于富兴业主对物业的投诉呼声越来越大，市场监督部门领导组织开会进行了协调（见证据）。协调会上，根据市监部门领导提议，富兴物业同意由临时业委会代表业主提出书面意见后，进行拆除。但是在临时业委会提出书面意见后（见证据），富兴物业置之不理，仍一意孤行维持梯控。富兴物业的这一行为严重侵害了我们业主对建筑物共有部分的管理权和使用权，我们请求领导责令富兴物业取消梯控。

证据：

五、兴置业强制将收取物业费与交房绑定，业主不交一年物业费，不给业主钥匙和房门密码，不给业主办理交房手续。

此举严重违反了《湖南省物业管理条例》第四十一条：“不应将缴纳物业服务费作为业主收房的前置条件”和《湖南省物业收费管理实施办法》第十八条“物业管理企业未经业主、使用人同意，一次预收物业管理公共服务费不得超过6个月”的规定。我们请求领导参照湖南湘江新区物业管理领导小组办公室于2023年12月22日对上海高地物业管理有限公司长沙分公司(复地·滨江悦府)、北京中铁慧生活科技服务有限公司长沙分公司(诺德滨江逸园)两家公司作出的处分行为，责令富兴置业停止违法行为并对其进行处罚。

证据：

六、拟定物业服务协议霸王条款，不签字不许收房

依据《民法典》第二百八十二条、《湖南省物业服务收费办法》第二十二条第二款规定、《物业管理条例》第五十四条规定，物业服务企业利用公共部位经营所得，扣除合理成本后归全体业主所有，物业服务企业不得违规侵占，要将公共收益收支情况单独建账，成本支出应合法合理，并每年定期向全体业主公示、存档备查。然而富兴物业在与业主签订的《前期物业管理服务协议》第四章约定：除由开发商保留的广告位以外，乙方同意甲方可自行与专业公司合作经营公共区域的广告位，广告位在其设置不能影响公共安全与相应设备设施使用功能的前提下，由甲方决定具体设置位置与广告载体的安装事宜。所得收益在扣除合理成本之后，用于物业服务资金的补充（见证据）。法律规定公告区域经营收益属于全体业主，富兴物业强行将公共区域经营广告位的收益作为物业服务资金，严重违反了法律法规规定，严重损害了业主的合法权益。

证据：

七、部分项目收费标准超出政府限价

1、《关于加强我市物业服务收费管理的通知》（长发改价调〔2019〕8号）第十一点规定：装修拆墙垃圾清运费按拆墙面积计收，最高不超过每平方米30元。但是富兴物业规定拆墙垃圾清运费收费标准为每平方米60元（见证据）。

2、《长沙市物价局长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步规范我市物业服务收费有关问题的通知》（长价房〔2014〕80号）规定：装修工人出入证件工本费每证5元。但是富兴物业规定规定装修工人出入证件工本费收费标准为每证10元（见证据）。

3、《关于加强我市物业服务收费管理的通知》(长发改价调(2019)8号)第七条规定:“对已购买地下停车位的，按每车位每月30元收取停放服务管理费；子母车位按每月40元收取停放服务管理费。住宅小区其他停车服务收费应严格按相关规定，由业主与物业服务企业或停车服务企业在双方接受的范围内合理协商约定，并签订协议，保持合理的价格。对进入住宅小区停放的外来车辆1小时内免收停车服务费。”但是富兴物业在停车场未达到交付标准的情况下开始收取高额停车费,并且收费价格未经相关部门批准，业主租赁车位收费标准为450元/月，住宅区临时车停一天收取40元的天价停车费（见证据），旁边小区住宅临时停车一天都是10元上下，富兴物业的行为严重侵害业主合法权益。

证据：

八、物业费违约金标准过高

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020修正）》中第二十五条规定：出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。超出此标准（20224年5月即时数据为3.45%*4=13.8%）即是民间俗称的“高利贷”，而富兴物业制定的违约金利率标准是“高利贷”的6.5倍（见证据）。在前期拟定的高额物业费标准迟迟得不到主管部门批准的情况下，富兴物业不仅没有主动将物业费标准下调以推动物业费标准申报获批，反而以不被批准的物业费标准向拒绝缴纳明显不合理水平物业费的业主收取名义年利率达90%以上的违约金。

证据：

富兴时代豪园物业费催收函

九、违规收取高额装修押金且逾期扣留

根据《关于加强我市物业服务收费管理的通知》第十一条:“业主装修应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议,物业服务企业按照室内装饰装修管理服务协议向业主(使用人)收取相应服务费用。住宅室内装饰装修服务协议中如有明确收取装修押金的，普通住宅装修押金每户不超过 2000元。装修押金主要用于装修过程中对公共部分的损坏修复，按照实际发生费用进行结算，多退少补，不得无故扣留押金”的规定，物业服务企业不得擅自提高装饰装修相关收费标准，不得收取装修管理费，不得无故扣留押金。但是富兴物业在管理过程中，违规收取业主高额装修押金，富兴物业收取部分业主的押金远远高于政府规定的2000元。且富兴物业在业主装修验收通过后找理由不给退还押金。

证据：

十、违规收取交房不达标整改期间的物业费

根据《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘发改价费规〔2022〕271号文件，建设单位应按照房屋购买合同约定的时间和约定的通知方式及时通知买受人验收交付房屋。买受人在房屋购买合同中载明的通讯地址和通讯方式发生变化的应在按照房屋购买合同约定的验收交付房屋时间前告知建设单位。买受人接到建设单位通知验收交付房屋的应及时进行验房办理交付手续。买受人在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。湖南富兴置业发展有限公司与富兴物业均拒绝按照国标整改完毕后重新出具收房通知书，坚持按照其通知收房的日期开始计算物业费，而非其整改完毕时间。

证据：

自2023年12月通知收房直至2024年9月，房屋一直未达到交房标准，具体见两次验房报告。而富兴置业有限公司拒绝承担整改期间的物业费用，不交费不能收房。也拒绝整改完成后提供新的交房通知书。

第二部分 业主们共同的诉求

基于以上富兴物业的违法违规行为，我们恳请政府部门对富兴物业进行严肃查处，责令其：

1、 合理设定物业费等收费标准。基于富兴物业违规违法行为和服务能力，参照周边市场价格，综合物业费不高于市场价2.5元/平。

2、 取消所有楼栋电梯刷IC卡式梯控。让业主可以在紧急情况下到达避难层和顶楼，客人可以正常上门拜访，快递、外卖等服务人员可以正常提供服务。

3、 尽快在地下车库、小区进出口和入户门安装人脸可视化门禁系统并增加自动闭门器，完成业主入户门禁终端安装。

4、 在确保装修、快递、外卖等服务人员正常提供服务的前提下，增强外来人员（尤其是商业区域活动人员）的进出管理，同时加强小区内安保巡逻，保障业主生命财产安全。

5、 根据《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘发改价费规〔2022〕271号文件， 希望开发商依法承担交房不达标整改期间的物业费用。

希望政府部门能够重视我们的投诉，为我们小区业主主持公道，维护全体业主的合法权益。感谢您在百忙之中关注我们的问题。

富兴时代御城小区全体业主