六问新化县自然资源局对伍如宗地块违规批高层的政策解释

新化县伍如宗商住楼主要股东陈程南等人利用职务之便04年花费100多万在阳光小区圈地、06年置换至现址，违规闲置18年后，在未补交2000余万土地出让金前提下，竟利用一张假协议强占他人红线地违规批建了15层，从阳光小区（容积率1.33）的7层置换成现值上亿元的新兴名苑（容积率4.799）的15层。针对此事，我们无数次向相关单位反映，审批部门新化县自然资源局一直未作出正面回应，感觉我们的人民政府一直为陈程南、伍如宗等股东全心全意服务。

2024年2月7日，新化县自然资源局根据娄底市自然资源局领导指示，召集各有关股室对我们提出的信访问题作了政策性解释。总体来看，确如当时主持会议的肖局长所说，口头解释稀里糊涂、不切实际。但我们对县自然资源局的书面回复还是抱有期望的，对6个方面的口头解释质疑如下：

一、关于伍如宗地块为什么闲置18年的问题

开发利用股江股长说：一是因为此地基础设施配套没有完善，所以无法动工建设。二是因为木材厂一直摆在这块土地上，因为政府没有征拆，以及拆迁户没有搬离，所以无法动工，也无法认定为闲置土地。

我们就要问：那为什么隔壁资水名苑却2008年就建好了？什么叫闲置土地？根据《闲置土地处置办法（国土资源部令第53号）》规定：“闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”。换言之，只要是未及时动工的国有建设用地，均属于闲置土地。至于征拆问题，这根本就不是木材厂，只是对方木材的临时场地，既然这里没有征拆，为何伍如宗还能每年收堆放木材场地几万元的租金？《新化县人民政府关于切实规范国有建设用地使用权出让行为的意见（新政发〔2018〕15号）》也有规定：“因政府有关部门原因及自然灾害等不可抗力因素导致土地闲置的，国土资源部门应当与受让人协商，按动工、收回、置换土地等方式处置。”既然已经置换了，说明这块土地属于已经政府处置妥当的地块。

二、关于伍如宗地块未补缴土地出让金的问题

开发利用股江股长说：因为04年批和06年置换的时候没有相应的规划设计条件，没有以前的参照物来进行核实和比对，所以无法核实他以前这块土地值多少钱，现在这块土地值多少钱，也无法比对现在批的标准有没有超过批的标准，所以没有法律依据来收取他的土地出让金；也就是说，没有指标，新化自然资源局算不出来要交多少钱。

对于这个解释，简直是极端不负责任：调规后补交不同容积率的土地差价，是法律的规定，是国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发〔2001〕15号）的要求，新化县自然资源局算不出来是不交几千万出让金的法定理由吗？是新化县自然资源局某个人的意见还是集体研究的结果？竟敢公然违法！新化县自然资源局评估不出来价值可不可以请第三方评估？可不可以百度一下？国家标准《城镇土地估价规程》GB/T 18508就列举了土地价值评估的几种常用方法，如市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法、级差收益测算确定法等。新化县自然资源局也可以参照相邻的邹振地块1.5容积率、2396平米价值618万元，那伍如宗地块2569平米、4.8的容积率，不考虑商业面积偏高计算都应该远超邹振地块价值的3倍以上！这是失职渎职导致国家利益遭受重大损失的典型案例！《刑法》第三百九十七条规定：“国家机关工作人员滥用职权或者玩忽职守，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑”。

三、关于伍如宗商住楼审批15层，容积率偏高的问题

权益股周股长说：伍如宗地块一直没有控规，审批15层是根据《新化县城规划管理技术规定》做的论证规划条件，经专家评审等会议研究后确定的。首先开了解难会议，然后参照周边地块容积率做模拟方案定指标，委托设计院做论证报告，通过了通风、采光、日照等方面分析，通过了专家会议、技术评审会、大规委会，所有流程到位、符合各方面技术要求，对你们没有日照等方面的影响。

对于这个说：新化县自然资源局的意思是只要是没有控规，就可以随意规划？《闲置土地处置办法（国土资源部令第53号）》第十二条第（五）项规定了土地置换的原则，“对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设”，伍如宗地块凭什么从阳光小区（容积率1.33）的7层置换成现值上亿元的新兴名苑（容积率4.799）的15层？你们作为审核的专业部门，未在法定期限内建设、未缴纳土地闲置费、未交纳土地出让金的伍如宗地块能这么提规划条件？

我们可以理解，法律法规和技术标准，你局不是严格执行，而是可以选择性执行！比如《城乡规划法》第三十八条规定：“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权”，《湖南省实施

四、关于伍如宗商住楼影响他人通风、采光、日照的问题

工程股周股长说：伍如宗地块审批符不符合规划，委托了设计单位做了论证，设计院出了论证报告，对周围通风、采光、日照、消防没有影响，出了报告是要负责任的。工程股审批是最后一步，是按照权益股出的规划条件来的，规划条件定54米，我们就按照54米审规划建筑方案，规划条件定27米我们就按照27米审。从局务会到大规委会中间有1年的时间，要你们去找张政兵（时任自然资源局长），你们找了但没有结论；从规委会到规划公示中间有2个月时间，你都没有找我；程序是规委会通过后，权益股出规划条件，再办理建设用地许可证，再到权益股审批规划图纸，审完规划方案再对外做批前公示，公示出来时规划条件已经经过县长和县委书记签字了。你们在湖南大学做的鉴定，对你的日照没有影响，伍如宗只对富康豪庭西侧违规开的窗户有遮挡和风向改变影响，而不是日照、通风、采光影响。

对于这个说：意思是批前公示了，县长和县委书记签字了，老百姓提的合理意见也没有用了吗？所有的条件包括不合理的条件都不能改变了吗？那还需要走这个过场作甚？对我们的日照、通风、采光的影响鉴定报告里面都有明确提出，选择性失明吗？抛开我们的不说，难道对别人的日照、通风、采光就可以随意影响吗？鉴定报告载明的资水名苑2~3层因为伍如宗商住楼遮挡，日照均不满足国家强制标准3小时要求。你们所谓的符合要求，请问是符合的哪个人的要求，还是符合哪些规定的要求？你是依法审批还是有规划条件就可以闭着眼睛审批？

五、关于在我方红线地内设置消防通道的问题

工程股周股长说：消防通道是共用的，双方都出了地，关键是不影响你的容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等土地开发强度。

周股长偷换概念的水平肯定是新化县自然资源局最厉害的：在我们红线地内设置的消防登高面和消防环道，对于我方而言，根本就不需要，换言之，不设置消防登高面和消防环道，我方地块也能满足消防的需求，设置的消防登高台和消防环道纯属为伍如宗和袁仿华地块单方面提供服务，根本不存在共用一说。我们在土地竞拍时未规划有消防环道，仅有富康路口一条4米宽的公共通道，伍如宗等人既未出钱、也未出地更换，凭什么拿我红线地给他做消防环道和消防登高面？关于土地开发强度方面，既然红线地被占用了几百平米用于消防登高面和消防环道，那我方的容积率、绿地率必然降低，怎么会不影响开发强度？伍如宗地批高层后，整个小区的容积率、建筑密度、建筑高度都极大提升，绿地率严重降低，对居民的生活品质将带来质的影响，这些都不影响开发强度吗？

六、关于“协议”的条件和手印等是不是伪造，签字的是1+8层为何审批15层的问题。

工程股周股长说：是先签字后写条件，手印也是伪造这方面，自然资源局没有义务、没有能力鉴定真假，谁签字谁负责，谁造假谁负责。签字的是1+8层为何审批15层方面，规划设计院不应当在没有审批前把1+8层的图纸打出来让双方签字，这个问题应当由设计院答复。

对于这个解释：住建部关于印发《关于城乡规划公开公示的规定》的通知（建规〔2013〕166号）第十八条规定：“当建设项目许可及其变更直接涉及申请人与他人之间的重大利益关系时，城乡规划主管部门在作出许可决定前，应当听取利害关系人的意见，必要时可采取召开座谈会、听证会等方式，征询利害关系人意见。”因为新化县自然资源局未严格依法依程序审批，未主动征询我方意见，才会出现假协议的问题！另外，就算新化县自然资源局不具备识别协议真假的能力，那为何不严格执行协议，按照1+8审批？

（注：前述新化县自然资源局各股室解释均摘自2月7日现场会议录音） 其他附件文件已发至邮箱ts@voc.com.cn，请上级领导查看，感激不尽！