致长沙市雨花区区委书记的一封信

尊敬的长沙市雨花区区委书记：

您好！

我们是雨花区美洲故事西区业主，雨花区美洲故事小区私人搭台水改小组在水改中使用错误标准、导致维修资金使用不当。现将美洲故事小区在此次水改中使用错误标准、导致维修资金使用不当一事向贵中心做如实反应。工程量小，花费巨大，也请书记为百姓着想，为老百姓的每一分钱负责，每一分维修基金负责，找相关部门认真审计监督。

一、情况简述：

1、美洲故事动用维修资金进行别墅西区供水管道改造，预算总金额：柒佰壹拾柒万肆佰叁拾捌元陆分整（大写）（7170438.06元）（小写），余额不足部分：陆拾贰万壹仟叁佰壹拾陆元肆角壹分整（大写）（621316.41）（小写）。

2、2023年6月20日由物业、水改小组、中南水务联合给出《关于本次小区维修基金水改部分业主欠款收缴的说明》（以下简称《欠款收缴说明》），其中涉及到错误标准的有以下两点：

一是部分业主须补交的原因是根据长房政发（2010）029号文件《关于调整我市物业维修资金交存标准的通知》（以下简称《调整交存标准的通知》），以2010年10月1日为时间分界，在此之前的业主少交了，需要补交。

二是相同面积的房屋所分摊的金额一样。

二、存在的问题：

1、按照规定，物业维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或者业委会研究决定，按照业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

问题是：既然余额不足，那就应该小区全体业主一起续筹，但这次为什么有的业主需要补缴，有的还有剩余呢？

2、《欠款收缴说明》给出解释是部分业主因为《调整交存标准的通知》造成的少交维修资金。

问题是：很多业主是在《调整交存标准的通知》实施时间2010年10月1日之后按照新标准足额交纳的维修资金，但却仍然在补交的名单里，比如D3-103户，维修资金交纳时间2010年11月24日，按照多层不带电梯毛坯商品房75元/平米交纳标准，270平米足额交纳20250元，但仍被认定欠费，被要求补交7070.11元，由此可见存在问题。

另外一个细节也可以说明这个错误：D区联排的62个业主，全部需要补交，但大部分业主交纳维修基金的时间都是在2010年10月1日新规之后。D区之外的独栋别墅130户，只有4户需要补交，但大部分业主交纳维修基金的时间都是在新规之前。

由此可见，《欠款收缴说明》中的按照交费时间判断是否欠费的标准是错误的，按照这个标准收缴欠费也是错误的。

3、我们仔细查看了《调整交存标准的通知》中的标准：别墅产品按照200元/平米；联排产品按照多层毛坯75元/平米标准缴纳。

为什么别墅产品和联排产品维修资金交纳标准不同？

美洲故事西区只有别墅（独栋别墅和双拼别墅）和多层（地上四层联排产品）两种产品，不同于高层楼房，这里没有公共部位如主体承重结构部分(如内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，以及公共设备设施如加压、水箱、电梯等。维修资金的用途就是道路、绿化和小区市政（上下水、供电）, 而这些，相同面积的别墅所对应的路面、绿化、市政管线要远远大于联排，如果都按照别墅不加区分的制定交纳标准，肯定会出现不公平的后续问题，这也是政府部门针对不同产品制定不同维修资金交纳标准的原因之一。

那联排是别墅吗？不是。下面这个国土资源部的解释应该也是长沙市制定收费标准的依据：

国土资源部对别墅专门给了定义，内容如下：别墅是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。同时又声明，联排及Town House等低密度住宅不属于别墅范围。

再者，房屋产权证上房屋性质也可以说明，美洲故事联排产品地上四层，属于毛坯无电梯商品房，使用性质是“住宅”。

这同样也是政府部门针对不同产品制定不同维修资金交纳标准的原因之一。

既然维修资金中心制定的交纳标准是科学合理的，业主又是按照标准足额交纳的，为什么还会出现部分业主有余额，部分业主却需要补交的情况？

这就是《欠款收缴说明》中第二个错误标准造成的：相同面积的房屋所分摊的金额一样。

即不同的房子被要求按照相同的标准承担费用，于是有的人交少了，维修资金就剩下了，有的人交多了，维修资金就不够用了，然后被要求补交。

三、结论和建议：

所以，此次费用分摊标准是极其不合理的，是直接导致部分人不合理补缴的情况发生的根本原因。

最权威的标准就是政府部门制定的标准：

按照什么的标准缴纳，就以什么标准使用，

只有这样，

才能保证和维护政府部门制定标准的权威性；

才能保证政策标准的连续性和可实施性；

才能避免政策制定和实施过程中自相矛盾情况的发生。

所以，我们建议如下处理：

按照长沙市房屋产权管理局发布的长房政发（2010）029号文件《关于调整我市物业维修资金交存标准的通知》中规定的维修资金交纳标准，不同建筑形式按照规定等比例缴纳：

按照政府规定缴纳标准，独栋别墅：200元/平米；多层无电梯（联排）75元/平米。进行换算公式如下：75/200=0.375。

即：假设独栋别墅每平米所承担的物业维修基金为1元，则联排产品每平米承担额度为1*0.375=0.375元

以此重新换算独栋别墅和联排产品各自应承担的费用。

公式如下：

1、独栋别墅总面积+联排总面积×0375=分摊费用的总面积

2、水改总费用÷分摊费用总面积=每平米分摊费用

3、独栋别墅分摊=产权面积×每平米分摊费用

4、联排分摊=产权面积×0.375×每平米分摊费用

以上是美洲故事西区水改项目中对维修资金不当使用情况的真实反馈，敬请长沙市物业维修资金管理中心领导充分重视，并立刻停止美洲故事第一届业委会不合理使用物业维修资金的行为，并督促其立刻改正，以保护业主公平合法权益。

美洲故事西区业主代表

姓名：徐伯庸、陈丽君等28户