保利（长沙）西海岸置业公司、“百思特”系列公司涉嫌虚假宣传

关于保利（长沙）西海岸置业有限公司、“百思特”系列公司

涉嫌虚假宣传、合同诈骗、商业贿赂的举报信

尊敬的领导：

我们是湖南省长沙市滨江新城·保利西海岸商业项目二期近400余名商铺的业主，我们共同举报保利（长沙）西海岸置业有限公司、湖南百思特河马公园置业管理有限公司和湖南河马公园阿童牧商业管理有限公司及河马公园商业管理有限公司等（以下简称“百思特系列公司）涉嫌虚假宣传、合同诈骗、商业贿赂的事实。

一、相关背景

1.保利滨江天街商业项目（以下简称该项目）于2017年12月开始在保利（长沙）西海岸置业有限公司（以下简称湖南保利）售楼部开盘销售。在当时及至迄今都没有任何政府批准或批复性文件的前提下（对此，湖南湘江新区管委会经济发展局已于2021年11月23日对业主信息公开申请作出了明确的书面回复），公然大打地铁牌，明目张胆在沙盘及大量海报及宣传资料中大肆宣传该项目为“双地铁口”项目或“4/6线地铁通道直达商业体内”，不仅在沙盘上进行重点标识，在宣传资料中也处处刻意突出地铁概念（2021年11月岳麓区市场监督管理部门至保利进行虚假宣传调查取证时，仍发现了大量证据）。

2.该项目售楼部的房产为湖南保利的房产，售楼部挂着保利的明显标识或标志，所有销售人员均以保利工作人员的名义进行宣传和介绍，销售过程中自始至终没有提及与第三方合作的包销及运营等相关事宜，也没有告知或出示任何保利与第三方的合作包销及运营协议。

3.该项目具体的销售模式直至2021年11月业主至湖南保利房地产开发有限公司进行维权时，才被湖南保利的相关高管明确告知。其售卖的具体模式为：湖南保利作为开发商，湖南百思特河马公园置业管理有限公司（注册资金200万元）等多达5家以上百思特系列公司（包括但不限于湖南百思特河马公园置业有限公司、长沙百思特发展有限公司、百思特江西新余公司等）作为湖南保利的包销商及运营商，以返租的形式对外进行销售（该合同约定自租金起算日给予百思特二年免租期）。一个商业项目牵涉的运营合作方竟然多达5家以上，且湖南百思特河马公园置业有限公司这样的合作方其注册资金仅200万元，保利作为堂堂央企，竟然在未对合作方进行任何的风险风控评估及相关调查的情况下，如此不负责任地引进一个注册资金仅200万元的公司来撬动几个亿的项目，贵公司难辞其咎！我们强烈要求贵公司对返租事项事项进行担保！

4.贵公司及其合作方正是利用“地铁”概念进行虚假宣传，以致该项目价格畸高，商铺价格从每平米4万元～11万元不等，严重背离周边同类型商铺市场行情，为周边同类型市场行情的3-5倍。以1145号商铺为例，商铺建筑面积29.21平米，合同购房款123.76万元，实缴商业运营金68.70万元，实际支付购铺总费用192.46万元，其中定金、首付款和商业运营金均直接打入至湖南百思特河马公园置业管理有限公司账户，每平米均价高达6.59万元（该业主与百思特签订的《商铺租赁合同》中明确的计租金额为218.70万元，此金额为该业主实际支付的购铺总费用加上前两年业主给予百思特的免租金额，如果照此计算，实际该铺的单价达到7.49万元/平米）。正是对保利这块央企金字招牌的绝对信任和“地铁商铺”的吸引直接导致业主作出购买决策，以致业主们辛辛苦苦几十年的血汗钱、甚至养老钱全部投到了这个项目，并背负巨额债务。

5.销售过程中，实际购铺总费用被保利及其合作方人为拆分成“合同购房款”和“商业运营金”，面对业主的疑问，在具体交纳上述两部分费用时，销售人员一再向业主强调，两部分资金都是购房款，只是分成了两块而已，在这种信息完全不对称的情况下，业主们纷纷交纳了相关费用。业主分别与保利签署《长沙市商品房买卖合同》，分别与多达5家以上百思特系列公司（包括但不限于湖南百思特河马公园置业有限公司、长沙百思特发展有限公司、百思特江西新余公司等）签署《商铺租赁合同》（该合同还约定自租金起算日给予百思特二年免租期）。事后，业主才发现，购房款及商业运营金全部打入了百思特相关公司（包括但不限于湖南百思特河马公园置业有限公司、长沙百思特发展有限公司、百思特江西新余公司等），其中的购房款并没有按照相关规定打入《商品房买卖合同》约定的监管账户（保利（长沙）西海岸置业有限公司，账号：800245235609019 ）。据此，我们有理由认为合同购房款及商业运营资金均是房款的组成部分。

6.每个商铺的商业运营金占实际购铺总费用的比例参差不齐，比例从20%-80%不等，如此不规范的操作，实在让人无法理解！以1145商铺为例，该比例为35.69%。初步估计是该项目商铺商业运营金的金额最少在3亿元以上（具体数字湖南保利及其合作方百思特一直拒绝公开）。据此，我们置疑百思特与贵公司结算的“实际房款”并非贵公司与业主签订的《长沙市商品房买卖合同》里约定的金额，我们强烈要求贵公司向业主公开与第三方的合作包销及运营协议。

二、返租实际情况

1.2020年11月，百思特方突然单独通知每个业主，以规范税收归属地的名义，要求业主与他们新注册的湖南河马公园阿童牧商业管理有限公司重新签订《商铺租赁合同》。作为一个在长沙深耕这么久的公司，运营管理项目如此之多，税收核算如此简单的事情竟然在该项目启动近3年的时候才搞清楚弄明白，实属咄咄怪事！在百思特方的忽悠哄骗之下，有少部分业主与湖南河马公园阿童牧商业管理有限公司重新签订了《商铺租赁合同》。在新签署的《商铺租赁合同》中，百思特方意图通过约定条款将自己与业主进行债务债权的完整切割，妄图钻取法律漏洞，在偷税漏税的同时，以所谓合法的形式侵吞业主的商业运营金！

2.根据《商铺租赁合同》的约定，百思特方应该在2021年第一季度开始返租（根据业主买铺时间的不同，按季度进行返租，返租起始时间有差别，这是第一批业主第一次返租时间）。但是，百思特方公然违返合同约定，返租至2021年9月20日前应进行第4次返租的时候（至此，部分业主得到了三次即3个季度的返租，部分业主2个季度或1个季度的返租，部分业主返租还没有开始），就以经营不善及疫情为借口不再返租。本应在2021年9月20日前到账的租金至今未付，在业主群抛出一个《告业主书》，以疫情为由要求将租金降至2%并推迟一年支付，引发业主强烈不满。

三、维权辛酸历程

1.面对断租，业主一再强烈要求与保利等相关方负责人进行沟通洽谈，但保利及相关方一直无视业主的正当的权益和要求，始终无人出面与业主进行沟通。2021年9月23日下午，保利及相关运营方竟然无视法制，雇用社会上的所谓第三方了难公司与业主见面沟通，态度非常的嚣张、跋扈。在这种情况下，业主前往湖南保利地产长沙签约中心（即当时业主付费的地方），希望保利相关领导能出面解决问题，但相关领导始终退避三舍！

2.迫不得已，业主只能层层上访、层层向政府汇报、反映相关问题。这些部门包括：银盆岭街道办、岳麓区信访局、岳麓区公安及经侦部门、岳麓区政府、湘江新区信访办等各级部门，三个月过去了，事情并没有朝业主想象的方向发展，当事方不肯露面，政府协调乏力，一直在原地踏步！迄今为止，业主看不到任何希望！主要原因：一是保利一直没有相应的领导出面解决问题，作为央企高高在上，无视甚至蔑视群众利益，二是目前层级的政府相关部门出面协调的力度实在有限，不能大胆作为，以致保利及相关方至今没有拿出任何有诚意的方案、哪怕是有诚意的态度与业主进行协商。

四、业主目前面临的实际困难

1.由于商铺价格畸高，一个商铺的总价动辄上百万甚至几百万，绝大部分业主是拿出了自己一生的血汗钱、养老钱，绝大部分都是举债购铺，每月背负着1万到数万元的银行还贷压力，如今百思特突然断租，已经严重影响到众多业主家庭的正常生活，大部分家庭无力支撑银行贷款，家庭的基本生存都已出现问题！

2.该事件已经严重影响到业主家庭的稳定和安宁，绝大部分业主已经无心正常工作和生活，身心俱疲，夜不能寐，苦不堪言。现已有两位业主因此事的直接或间接影响离开人世，还有部分家庭出现离婚等变故，可以说，这件事情已经从普通的维权上升到了影响社会稳定和安宁、影响民众生活的社会事件！业主的情绪一触即发，后续的发展难以想象和控制！

五、事件给予的社会警醒

此案例中保利与百思特联合操作的手法已经非常娴熟，当今在长沙被称为“百思特系”的惯用伎俩，据初步统计，“百思特系”在长沙此类项目就达6个之多，牵涉的业主将近2000人，其他开发商也纷纷效仿，且还在各地继续上演，不明就里的老百姓还在往“坑”里跳，届时，所谓的“雷”将陆续引爆，社会危害极大，将严重影响社会稳定！保利这样的开发商，拥有雄厚的资金，专业的律师团队，善于钻取法律漏洞，普通老百姓在他们面前非常弱势，一旦发生这样的事件，维权之路极为坎坷漫长。请政府及领导尤其是高层监管部门务必高度重视！务必及时警醒相关方或相关当事人！

六、业主的诉求

鉴于上述情况，我们请求政府相关部门及领导能够彻查保利西海岸商业项目的事实真相，揪出原凶，给相关当事人以应有的惩处，给业主一个交待，给法制社会及社会公平公正一个交待。在此提出几点请求：

1.我们认为湖南保利房地产开发有限公司作为央企的下属企业，无视国家明文规定以返租或者变相返租的形式进行商铺销售，这是一起赤裸裸地进行虚假宣传、有预谋地进行合同诈骗的事件。（1）《中华人民共和国广告法》第二十六条第(四)项规定“房地产广告、房源信息应当真实，不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”。贵公司该项目中所宣传的地铁相关设施至今未列入政府相关规划，政府没有任何批准或批复性文件；（2）根据最高法的关于《民法典》的相关解释“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

我们强烈要求湖南保利及其合作方全额退还业主全部商铺购买款（包括商业运营金及其所有相关费用），并按银行同期利率支付其相应利息。

2.我们一致怀疑保利与百思特相关公司相互勾结，违反国家相关规定变相进行返租销售，变相转移、侵呑业主运营费用，是一场彻彻底底有预谋的合同诈骗。巨额商业运营资金短时期内竟然人间蒸发，强烈要求政府相关部门督促保利及相关合作方公开3亿商业运营金的资金流向，彻查保利（长沙）西海岸置业有限公司与百思特相关企业的合作真相（包括向业主出示二者之间包销、运营等相关协议），深挖其中的利益勾联、利益输送！

3.强烈要求国家税务机关严查百思特相关企业偷税漏税问题！主要基于：一是百思特从项目伊始，就以数个与之相关的公司分别与业主签订《商铺租赁合同》，相关商业运营资金分别有目的地打入湖南百思特河马公园置业有限公司等多家公司，而后又注销原有公司要求与新注册公司重新签署《商铺租赁合同》；二是对于业主的巨额商业运营金，百思特方一直未给业主开具且拒绝开具正式发票；三是百思特方前期在向部分业主支付返租款时代扣了相关税费，却未足额向税务机关及时代缴。

4.强烈要求保利及相关方出具该项目竣工消防验收及商业消防验收的相关文件或手续，在消防验收未合格的情况下，强行进行商业运营，请政府相关部门彻查！

5.强烈要求百思特按照合同及时足额进行返租，基于目前业主对其的极度不信任，基于其是由保利引进的合作方（当时的运营方湖南百思特河马公园置业有限公司注册资金仅200万元，保利堂堂央企，竟然未对合作方进行任何的风险风控评估，以注册资金仅200万元的公司来撬动几个亿的项目，其中的猫腻不难想象！保利难辞其咎！），强烈要求保利对返租事项事项进行担保！

6.强烈要求政府监管监督部门彻查保利与百思特之间的商业贿赂事实！百思特任意挪用商业运营资金用于行贿保利（湖南）部分高层及部分政府官员，掩盖摆平他们非法加盖商场顶盖的事实。在本项目的原施工图设计中完全不存在顶棚设计的前提下，百思特在未告之并征得任何一位业主同意的情况下，擅自动用运营费加盖顶盖（对外宣称耗资6000万元），建成后构成违法建筑，致使消防验收不过关。另一方面，顶棚的建成又引发了保利天禧住宅用户的不满与投诉，为息事宁人，经暗箱操作，百思特又动用运营管理费将其中投诉集中的当事人的住宅买下，据悉还曾将其中一套房屋作为交易酬谢行贿某官员才最终摆平此事，此事并非空来风，具体情况只有清查相关账目才会水落石出。无独有偶，同样的伎俩，百思特之前在其北辰凤凰海项目中也实施过，当时也是擅自加盖天价顶棚，达到转移资金的目的，这次保利西海岸项目可以说是故技重演！

7.保利作为国资委重点监管的央企，非但没有任何社会担当，反而在投资所在地制造影响社会稳定、影响民生的重大社会事件，无视政府监管、无视法制，给老百姓“挖坑”、制造“陷井”。其下属企业在各地的所作的为，可能保利高层、国家高层及监管部门不一定知晓，他们在具体实施和操作项目的过程中，上有政策下有对策，瞒天过海，甚至胡作非为！面对基层政府相关部门的协调，他们高高在上，一手遮天，不以为是！在我们上访和反映问题的过程中，有基层官员直言“保利是长沙市政府招商引资进来的，我们奈何不了他”。某些基层政府官员，甚至说到保利就谈虎色变，还好言相劝我们“保利是央企，非常强势，很难对付，你们还是小心点好”、“即使你们去报案，也极有可能被保利和谐掉”之类的话，导致基层官员不敢作为，不能作为！甚至被保利和谐掉、同化掉，直至为保利站台！在我们业主几次维权过程中，保利员工甚至叫嚣业主为“刁民”，且雇佣社会闲杂人员殴打业主，导致业主骨折。作为国资委直接管理的国企，请政府监管部门严厉打击这种工作作风和工作习气，严查部分政府职能部门或个人给保利站台的恶劣行径！

8.面对影响百姓生活生存、极大程度影响社会安定的事件，一些基层政府官员官僚作风严重、形式主义严重，他们不但没有为群众办实事的主动，而且极度缺乏为群众解决问题的服务和担当精神，敷衍塞责，踢皮球，说过的、答应的事，一拖再拖，从慢作为到不作为。他们身为人民公仆，拿着纳税人的工资，如此作为，希望上级政府能够及时兑现和惩处。我们业主从2021年9月初开始维权，分别向银盆岭街道办、岳麓区信访局、岳麓区公安及经侦部门、岳麓区政府、湘江新区信访办等各级政府部门进行过和汇报，也多人多次向中央巡视督导组、国资委监督追责局、保利集团执纪监督室、湖南省纪检监察部门等实名投诉举报，但时至今日保利依然没有拿出任何有诚意的方案和行动！诚然，老百姓是弱势群体，但难道我们真的投诉无门或无人替我们做主吗？在我们反映问题的过程中，湖南湘江新区信访周姓负责人、岳麓区的张姓政法委书记、李姓副区长、刘姓信访局副局长、分安局佘姓副局长等政府官员分别多次当面向我们表态一定尽全力帮助解决问题，但在后续的跟踪处理过程中，要么退避三舍，要么不接电话，要么夸夸其谈，甚至有直接要我们去找上级的，如此态度，不知如何为人民服务！为民生着想！有岳麓区信访官员甚至在协调会上大言不惭地说“岳麓区政府不欠你们业主的，你们有什么理由去找政府”，如此言语，不知作何评价。这样的官员又如何端正心态去为人民服务，如何真心实意去为百姓解决民生问题！反映他们身为人民公仆，拿着纳税人的工资，如此作为，希望上级政府严厉查处、惩处！

在倡导建设法制社会、法制国家的今天，保利、“百思特”系相关企业无视法律，明目张胆进行变相返租销售，相互之间进行利益输送、商业贿赂，联合欺诈我们几百名业主，其所作所为性质极其恶劣，涉及人数众多，金额巨大，作案手法娴熟，且可复制性强，社会危害性极大，导致多年来类似案件层出不穷，若不严厉打击，无耻骗之徒将更加肆无忌惮，将有更多家庭遭受不堪重负的经济损失，极大地影响到社会的稳定和国家的安宁。此事事关几百个家庭在正常生活和工作，面对如此具有典型性、普遍性的社会性事件，恳请政府领导及监管部门能够为民作主，为我们伸张正义，挖出背后主谋！拿回我们的血汗钱！

保利西海岸广大业主在此向各位领导叩首致谢！

举报人：（见附件业主签名表）

2021年12月15日