汝城县明珠海上会未取得三书一证一表强制业主收房

一、存在基本问题 《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《实测面积测绘报告》及《住宅消防验收合格证明》证件不完整，小区 大门没建、园林绿化率为零，小区道路无，车库车位规划无，房子质量问题空鼓严重，墙壁开裂，渗水等 问题;物业合同存在与购房合同关于物业费用差异问题，条款存在模糊不清的问题;开发商的随意改变规 划违反购房合同等问题

二、广大业主诉求 (一)根据商品房买卖合同第十三页第十一条:交付该商品房时，出卖人应当出示第十条约定证明文件。 出卖人不出示证明文件或者出示证明不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒收，由此产生的 逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理(商品房买卖合同补充协议中延期交付 3 个月的情况包括 疫情况即因项目所在地政府部门政策的变化或为遵守政府法令而引起的房屋延期交付的;疫情期间产生的 延期为商品房买卖合同工程期延期三个月;注:商品房买卖合同交房日期为 2020 年 6 月 30 日)，现 2020 年 9 月 30 日入伙通知书发放时，开发商不具备《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、 《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《实测面积测绘报告》及《住宅 消防验收合格证明》;即出卖方违反了商品房买卖合同，逾期产生违约金需由出卖方承担。 参考现行法律法规如下: 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家 的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。2、《城市房地产开发经营管理 条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的， 不得交付使用。第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和 下列要求进行综合验收:(一)城市规划设计条件的落实情况;(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设 施的建设情况;(三)单项工程的工程质量验收情况;(四)拆迁安置方案的落实情况;(五)物业管理的落实 情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。1、《中华人民共和国城市房地产 管理法》第二十六条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发 项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。2、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开 发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第十八条规定， 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:(一)城 市规划设计条件的落实情况;(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;(三)单项工程的

工程质量验收情况;(四)拆迁安置方案的落实情况;(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开 发项目实行分期开发的，可以分期验收。 (二)根据商品房买卖合同第二十一页第二十一条:物业服务期间，物业收费计价方式为包干制 1 元/月. 平方米(建筑面积);业主委员会成立后决定选聘或续聘物业服务企业。(物业费变动需经过三分之二业主同 意才可变动，使用维修基金也需根据《住宅专项维修资金管理办法》使用，不得私自使用;物业管理公司 收取广告费及其他公共有偿使用商业费用都归业主所有，并对于该费用的使用需每月提供账号流水、资金 流向给出详细公示。)

(三)车位问题:根据《物权法》车位分产权车位、人防车位、共有车位;开发商需提供车位规划图及备 案，并备注好产权车位、人防车位、共有车位的位置公示给业主查看，开发商没有产权证及销售许可的车 位即默认为共有车位(人防车位除外)，产权车位不得出售给海上会业主之外的人。【备注:物权法规定以 下车位属于业主共有:(一)计入容积率且作为建筑物共有部分进行分摊的;(二)未计入容积率，或者利用建 筑物防空地下室、建筑物共用设备层建造、划定的车库、车位;(三)占用小区道路、共用场地划定的车位】 (四)、商品房买卖合同第十三页第十四条:双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、

绿地率、基地设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应 在 10 日内将书面通知送达买受人;出卖人未在规定期限内通知，买受人有权解除商品房买卖合同，一切后 果由出卖方承担。【备注:出卖方大门更改方案且施工后才通知业主大门已更方案，属于出卖方违反了商品 房买卖合同】 (五)、商品房买卖合同第十三页第十一条:买受人查验房屋在屋面。墙面、地面上楼或者开裂问题由出 卖人按照有关工程和产品质量标准、自查验次日起 30 日内负责修复并承担修复费用，修复后再行交付。出 卖方如若不履行该条款，买受人有权解除商品房买卖合同，一切后果由出卖方承担。 (六)绿化、小区内部道路问题;根据商品房买卖合同，交房时小区绿化率应达到 35%;由于该房属于期 房，绿化可以分期验收，小区道路交房时一期道路需完善。(备注:出卖方 2020 年 9 月 30 日下放入伙通知 书时，小区绿化率为零，小区道路为零，小区大门无;综上所述出卖方已违反了商品房买卖合同)小区绿化 完工后，与沙盘相似度须达到 90%以上，如若无法达到买方有权解除商品房买卖合同，一切后果由出卖方 承担。 (七)、赠送面积问题;在使用赠送面积时，出卖方需提供整体外观方案图纸，以供装修时使用。 (八)、收房时出卖方水电须开通，且燃气由出卖方开户。

综上所述东方明珠海上会广大业主要求: 1、合法合规交房，并且给出书面的日期答复。 2、开发商按照商品房买卖合同因逾期交房造成的损失给予业主相应的赔偿。 3、工程质量、进度、验收给出书面计划。

4、书面明确不动产证办理时间。 5、车位问题，没有产权证的车位归业主集体所有。 6、交房时，小区道路、绿化率须达标且不能更改原来的园林规划。 7、赠送面积给出相应的规划图纸。 8、物业费按照商品房买卖合同，模糊条款重新修改，财务流水及时公布。 9、整个小区具体完工日期，给出书面答复。