经适房满5年才能卖 须补土地款

名词解释

经济适用住房：指购房人拥有有限产权的具有保障性质的政策性住房。主要有两种形式：

政府统一组织建设和销售的经济适用住房(以下称经适房);

利用经济适用住房货币补贴所购住房(以下称货补房)。

2007年前几年，长沙市经适房一直以实物分配为主。截至2007年底，累计销售14.94万套。

2008年，由实物分配改为货币补贴。 补贴标准为低收入无房家庭每户8万元，低收入住房困难家庭和棚区户、片区改造等重点工程拆迁户每户5万元。

■记者 曾力力 通讯员 邹卉 实习生 江思艳

长沙经适房如何上市交易?“鞋子”落地了。

经适房上市交易需满五年，并补交土地价款取得完全产权;货补房则须全额退回政府发放的补贴款项，也可由产权人全额退回补贴款项后，取得完全产权。

12月17日，长沙市政府办公厅发布《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》，2013年1月5日起施行。

【限制】 经适房不得出租抵押

新规涵盖芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区范围内的经济适用住房上市交易。

相关人士介绍，经济适用住房购房人拥有有限产权，只能由购房人及其共同申请的家庭成员自住，不得出售、出租、出借、闲置和擅自改变住房用途。除购房按揭外，经济适用住房不得进行抵押。

【交易】 上市先得补交土地款

《办法》规定，经济适用住房上市交易，必须按有关政策规定取得完全产权，并由市住房保障部门对购房人是否已缴纳土地价款(退还货币补贴资金)取得完全产权、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。

购买经适房满五年(从取得全额购房发票之日起计算)并取得经适房产权证的，产权人在补交土地价款后，可以上市交易，政府可优先回购;也可分别由市房屋权属登记部门和市国土资源部门重新核发房屋所有权证和土地使用权证，土地性质由划拨转为出让，取得完全产权。

【情况】 多种特殊原因政府可回购

《办法》规定，购房人自愿退出经适房，交由政府回购的;购买经适房不满五年，购房人因特殊原因确需转让的;国家政策规定的其他情形的政府可按原价格回购。

将所购经适房私自转让、出租、出借或改变使用性质且二次以上告知三个月内拒不改正的;本办法发布之日起，再行购买其他住房的;弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经适房的，除按本条回购外，同时依照有关规定追究责任;国家政策规定的其他情形;政府有权回购，回购价格按照经适房原价格折旧每年扣减1%计算。

另外，回购的经适房继续向符合条件的家庭配售或作为实物配租房源向符合公租、廉租住房条件的家庭配租。经济适用住房产权人在补交土地价款或退还货币补贴资金后上市交易的，按规定缴纳房地产交易环节的相关税费;政府回购经适房及再配售、配租给符合条件的保障对象过程中所涉及市级权限内的相关行政事业性收费予以免交，相关税收依法依规减免。单位自建经济适用住房上市交易按单位集资房相关规定办理。

交易程序

经适房

产权人向市住房保障部门提出申请，并提供身份证明、户口簿、购房合同、全额购房发票、经适房产权证等材料;

市住房保障部门审核。符合条件的，由市住房保障部门出具审核意见，并核定应补交的土地价款;

产权人到指定银行补交土地价款，将补交价款全额缴至长沙市财政局非税收入汇缴结算户;

产权人凭市住房保障部门的审核意见、补交价款的相关证明、经适房产权证、身份证明到市房屋权属登记部门核发商品房产权证或办理产权转移登记手续;

已由开发建设单位办理国有土地使用权分户证的，凭新核发的商品房产权证到市国土资源部门申请办理国有土地出让权证。

货补房

购房人(产权人)至市住房保障局部门领取退款申请相关资料，并按要求填写;

购房人(产权人)将已退回的货币补贴资金转至市财政局指定专户;

市住房保障部门审核并出具审核意见;

购房人(产权人)凭市住房保障部门的审核意见、银行转账回单、经适房产权证或购房合同、身份证明等相关证明到市房屋权属登记部门核发商品房产权证或办理产权转移登记手续。

补交多少土地价款算一算：

应补交土地价款=房屋产权建筑面积(按商品房价格购买的面积除外)×应收纯出让金标准×(该住宅用地剩余出让年限/住宅用地最高出让年限)。

焦点解读

2007年11月19日是节点，看清两种情况

市民要注意，2007年11月19日是个节点。

一种情况是，2007年11月19日后购买经适房，由于赠予、法院判决、购房人婚姻情况发生变化等原因取得其他房产，导致无法办理经适房产权手续。这种情况下，在其购买经适房满五年、符合经适房产权证办理的其他条件并且按规定标准的120%补交土地价款后，可上市交易或办理商品房产权证。

一种情况是，2007年11月19日至本办法发布之日前，已经购买经适房，再行购买其他住房。经适房可由政府按标准回购;也可由购房人在购买经适房满五年，取得经适房产权证或者符合经适房产权证办理条件，并且按规定标准的150%补交土地价款后上市交易或办理商品房产权证。

货补后有了别的房，请退钱

货补房不受上市年限限制，如再购买其他住房或因赠予、法院判决、购房人婚姻情况发生变化等原因取得其他产权住房的，须全额退回政府发放的补贴款项;也可由产权人全额退回补贴款项后，取得完全产权。未退回政府补贴的，市房屋权属登记部门不得办理产权登记手续。

中介违规将计入诚信档案

对不能提供住房保障部门出具的书面意见的经济适用住房家庭，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房。中介机构和其他组织、个人有违法违规行为的，依法依规予以处理，并记入诚信档案。

省内连线

明年起，株洲经适房可上市交易

株洲市出台管理办法，决定从2013年1月1日起允许城区已购5年以上的经济适用住房上市交易。

株洲市迄今共有15000余套经适房。根据株洲市新颁布的办法，市民持有的经适房上市交易必须是自办理房屋登记、取得房屋所有权证之日起已满5年。此外，购房者需按楼面地价的35%，向政府缴纳土地收益等相关价款等。

据了解，目前北京、武汉等城市已放开经适房交易，尚有部分地方出于追求利益最大化、控制房源“稳楼市”“堆”保障房数量或其他方面原因，以不出台管理办法等方式“搁置”经适房上市。■据新华社