关于长沙市云栖路中海国际社区四期物业失职及违法违规行为的投诉信

尊敬的长沙市住房和城乡建设局、长沙市物业管理行业协会及相关监管部门：

本人系长沙市云栖路中海国际社区四期 7 栋业主，现就小区物业服务方 ——中海物业管理有限公司长沙分公司（以下简称 “中海物业长沙分公司”）长期失职、推诿责任，以及涉嫌违法违规使用维修基金等问题，正式提起投诉，恳请相关部门介入调查，依法维护业主合法权益。

一、房屋卫生间反复返水，物业推诿失职，反发律师函威胁业主

（1）自本人入住该房屋以来，卫生间返水问题已发生 5 次以上，每次返水均导致厕所污物浸透主卧、侧卧木地板及客厅区域，造成地板大面积发霉、墙体起皮掉渣，不仅严重破坏房屋内部装修，更对家人生活环境造成极大影响；房屋在出租过程中多次出现卫生间返水，曾经导致房屋空置超过1年半，直接经济损失4万以上。

（2）针对返水的问题，长期空置以后，物业曾经更换过一次地板，但并没有彻底解决问题。管家要求以掏了80多元本人名义赠送物业锦旗，以供宣传。本人也本着友好的态度予以配合，但后来发现问题并没有解决，仍然出现返水。

（3）针对此问题，本人曾多次主动与中海物业长沙分公司沟通，明确提出两项合理诉求：一是彻底排查并解决卫生间返水的根源问题，二是对因返水损坏的地板、墙体进行维修更换。然而，物业方始终以 “问题复杂”“需向上级申请”“非物业责任范围” 等理由借故推诿，未采取任何实质性解决措施，完全未履行《物业服务合同》中约定的维修、养护义务。

鉴于物业长期失职，本人自2024 年 9 月起暂停缴纳物业费，此举旨在督促物业正视问题、履行职责。但令人愤慨的是，2025 年 11月，本人收到中海物业长沙分公司委托湖南怀治律师事务所出具的《律师函》，函中竟以 “拖欠物业费” 为由，威胁将通过法律途径查封、冻结本人银行账户、微信（含钱包、零钱通）、支付宝（含余额宝、余利宝）账户，扣押与拖欠费用等额的财产。

物业方在自身未履行核心服务义务的前提下，不仅不反思整改，反而通过律师函进行财产威胁，此举严重违背物业服务的本质宗旨，也涉嫌滥用法律手段施压业主，已对本人造成精神困扰与权益威胁。

二、擅自动用维修基金，费用远超市场价格，涉嫌违法套取

除服务失职外，中海物业长沙分公司还存在未经业主知情同意，涉嫌擅自动用小区公用房屋维修基金及扣除业主个人维修基金的违法违规行为，且部分维修项目费用明显高于市场合理价格，疑似通过虚高报价套取基金，具体如下：

电梯维修项目：物业公示信息显示，小区某单元电梯维修花费 3 万余元，但据本人向多家电梯维修机构咨询，该维修项目核心部件（如电梯钢丝绳）的市场价格仅为 5000 元左右，物业报价是市场价格的 6 倍，费用虚高问题极为明显；

屋面防水维修工程：物业称小区屋面防水维修工程总费用为123148.68 元，但本人了解到，同面积、同类型的屋面防水工程，长沙本地市场均价约为每平方米 80-120 元，按小区屋面实际面积测算，合理总费用应远低于 12 万元，该项目费用同样存在显著不合理之处。

根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修基金的使用需经业主共同决定，且应向业主公示费用明细与合理依据。中海物业长沙分公司在未告知业主、未获业主同意的情况下擅自使用维修基金，且通过虚高报价套取资金，已涉嫌违反《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规，严重侵害全体业主的共有财产权益。

三、投诉诉求

基于上述事实，本人向相关监管部门提出以下明确诉求：

（1）责令中海物业长沙分公司立即对本人房屋卫生间返水问题进行彻底排查与维修，修复因返水损坏的地板、墙体，并出具书面承诺，确保后续不再发生类似问题；

（2）要求中海物业长沙分公司撤回委托湖南怀治律师事务所出具的威胁性《律师函》，并就其滥用法律手段施压业主的行为向本人书面致歉；

（3）督促中海物业长沙分公司公开小区维修基金使用的完整明细，包括本次电梯维修、屋面防水维修的合同、发票、施工记录、费用测算依据等，接受业主与监管部门核查；

（4）对维修基金使用中的费用虚高问题进行调查，若查实存在套取基金行为，责令物业方追回非法所得，并依法对其进行行政处罚；

（5）要求中海物业长沙分公司就其服务失职、违法违规使用维修基金等问题，向全体业主进行公开说明与整改承诺。

（6）恳请各监管部门重视业主诉求，尽快介入处理，严厉查处物业违法违规行为，切实维护业主的合法权益与小区的正常居住秩序。

投诉日期：2025 年 11 月 28 日