请隆回县规划局公布凯悦一号小区修规、建设工程总平面

2018年6月8日至6月15日，隆回县城乡规划管理局在凯悦一号城市广场B区张贴了一则通告，称，根据湘立房地产公司已招商红星美凯龙商业项目的申请，拟对B区涉案建设项目调整负一楼地下车库位置，增加容积率。通告里称根据住建部《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第20条规定对拟调整修建性详细规划征询利害关系人意见。而该办法第20条是对控制性详细规划修改的程序规定。结合该办法第10条规定，控制性详细规划包括“…（二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标…”可知，隆回县规划局的这一通告同时修改了容积率、地下车库等规划条件，进而导致了修复性详细规划、控制性详细规划等的变更。我们希望，规划局没有给予开发商湘立公司规划变更的行政许可决定，并且与业主澄清。倘若县规划局授予给了开发商规划变更的许可，将会造成如下论证的违法后果。

1、不符合法定可以更改控规、容积率、配套地下车库规划的事由。
控制性详细规划、容积率等不是说改就能改，上位法明确规定了仅有几种可以更改控规（参见《湖南省实施<城乡规划法>办法》第16条）、容积率的事由，其他都不可以。而涉案的出让地块是因为修改了容积率、地下车库等的规划进而导致了控规的修改，应适用《湖南省实施<城乡规划法>办法》第27条第2款。该款规定，仅有公共利益的原因方能更改出让地块的容积率、配套设施等的规划。湖南省住建厅关于落实《湖南省实施<城乡规划法>办法》的复函第二条第（一）款对该条的公共利益明确界定了六种情形，不能随意扩大。而涉案地块的容积率及地下车库的更改完全是为了满足开发商私建家居商城的目的。经过调查，红星美凯龙商城在隆回的开办，是由红星美凯龙集团输出品牌，而物业、人员、资金等的支持均由涉案楼盘的开发商负责。
而且，更加严重的是，负一楼地下车库是楼盘最早建立起来的部分，而规划局更改规划设计，将建立起来的地下车库划归开发商所有，让开发商在小区西侧另建立体停车场，目前为止所谓的立体停车场也只是一个空头支票，没有建设。如果后续我们查明负一楼地下车库属于业主的公摊部分，那么开发商的法律问题就非常严重。规划局也有相应的法律责任。

2、修改修规、容积率等的批前公示场合仅有建设项目施工处的一张形式上漏洞百出的通告，没有在政府官网公布，也没有组织听证会，没有有效的征求规划地段内利害关系人的意见。
首先我们要确认，涉案出让地块变更容积率、变更停车库位置等的规划条件，不仅导致了修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图的变更，还导致了控制性详细规划的变更。而修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图，与控制性详细规划的修改公示，是不同的。
针对修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图而言，一则通告没法代替修规和方案总平面图变更公示的形式及内容的要求。一般来说，在建设项目施工处公示通告，一般只有建设项目周边居住的居民能看得到，而购房人因为还没有收房，不住在这里，很难看得到。所以，住建部在《关于城乡规划公开公示的规定》的通知里第5条规定，有关建设项目许可、审批及其变更的公开公示应当至少采用现场公示和政府网站公示。而修改容积率、修规、工程方案总平面图等严重影响利害关系人的规划行为，仅有现场公示和政府网站公示还不够，还必须得按照《城乡规划法》第50条（或《关于城乡规划公开公示的规定》第17条）的规定，组织听证会。又如，《行政许可法》第47条规定：“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利。”住建部《建设行政许可听证工作规定》第3条规定：“法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项，或者主管机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项，主管机关应当向社会公告，并举行听证。”该法第21条规定：“对违反行政许可法和本规定，不履行法定告知听证义务、不举行依法或依申请应当举行的听证，以及组织听证中的违法违规行为，依照法律法规和行政许可责任追究的有关规定，追究有关人员的责任。”所以说，隆回县规划局没有组织听证，甚至没有告知利害关系人有申请听证的权利，是万万不能的，是一定违法的。
针对控制性详细规划修改而言，一则通告更没法代替。单就说时间而言，控规的修改公示时间根据住建部《关于城乡规划公开公示的规定》第15条或《湖南省实施<城乡规划法>办法》第20条的要求，“城乡规划报送审批前，规划组织编制机关应当依法将规划编制的依据、规划文本的主要内容和主要图纸等予以公示，公示时间不得少于三十日。”而通告的时间则仅有七天。湖南省住建厅关于落实《湖南省实施<城乡规划法>办法》的复函第一条第（三）款规定，《湖南省实施<城乡规划法>办法》第20条的城乡规划包括控制性详细规划，遵从至少30天批前公示期的要求，而建设工程设计方案总平面图的公示则遵从《关于城乡规划公开公示的规定》第20条里至少7天的要求。
隆回规划局仅在建设不到一半的涉案楼盘现场贴了通告，展示时间仅有七天，没有在政府网站公布，也没有组织听证会，甚至连在通告里告知利害关系人有申请听证会的权利也没有。使得只有少部分业主看到，即便如此，这一部分业主也明确地对隆回规划局的行为说不。隆回规划局这一行为程序严重不合规，行政行为无效。

3．没有上报隆回县政府审批，或没有附具真实的规划地段内利害关系人意见及处理结果。
修改容积率、地下车库位置等规划条件导致修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案，报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果（《城乡规划法》第48条、《建设用地容积率管理办法》第8条、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第20条）。隆回县规划局对涉案楼盘更改容积率、地下车库位置、修规等导致修改了控规的，没有上报隆回县政府审批，更没有附具真实的规划地段内利害关系人意见及处理结果。

4．没有审批后公示
针对涉案楼盘停车库规划变更导致的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图及其变更的批后公示，《关于城乡规划公开公示的规定》第二十条第（二）款规定，公布时间自批后到建设项目规划核实合格后为止。也就是说，必须在工程竣工核实后，方能终止。但业主们始终未能看到过修规及工程方案总平面图的批后公示。
针对由此导致的控制性详细规划修改后的公示，城乡规划自批准后二十日内应当向社会公布，公布的内容应当包括规划批准文件、规划文本的主要内容和主要图纸。但是，法律法规规定不得公开的内容除外。运用政府网站和固定场所进行批后公布的，批后公布的时间不得少于三十日，在规划期内应当纳入政府信息公开渠道，向社会公开。（《关于城乡规划公开公示的规定》第15条、《湖南省实施<城乡规划法>办法》第20条第3款）
结合以上违法事实，隆回县规划局的行政行为无效。