鸿景园的业主们在大街上打着横幅游行示威

鸿景园销售中心

业主们聚集在鸿景园销售中心大门前

岳阳市委、市政府，三湘都市报、华声在线媒体朋友，岳阳百姓：

我们是富川·鸿景园274名业主，同时也是岳阳众多无良房地产开发商之一“岳阳富川房地产开发有限公司”的受害者(如巴陵尚都、巴陵首府、怡禾新天地等)。“居者有其屋，耕者有其田”是最基本的民生需求，老百姓购房安家是倾其一生血汗钱的大事!然而，百姓的血汗钱正被欲壑难填的黑心“资本家”无情侵占!在维权过程中，我们关注到湖南华声在线、红网等论坛民众的意见中，房产问题以2211条高居榜首，其中反映的问题除了不良房地产企业的自身问题，其次就是对于政府以及相关部门的不作为，但问题得到政府正面回复的寥寥无几!以至于无形中造成了奸商唯利是图，肆意侵害百姓权益，百姓疾苦又无处可诉的局面!我们相信不是政府没有关注到这一问题的存在，但不管出于何种原因，这种冷处理的做法，无形中有的放矢的增加了对立情绪的蔓延、激化!与党中央还政于民、还利于民，人民群众日益提高的素质对政府高效服务需求不断增加实际情况，背道而驰!一方面房地产企业因为政府的客观放任，违规、违法行为不降反升，处于弱势群体的百姓在与房地产企业维权不可能有结果的情况下，只能寄希望于政府，再无果的情况下，甚至出现了各方暴力解决问题案例报道，屡见不鲜!究其原因令人深思!

维权过程中，我们大致估算了下，仅以商品房买卖为例，国家、地方政府涉及房地产行业又与百姓利益息息相关的法律、法规不下于30部，但要让老百姓清清楚楚知道自己的权益如何不受侵犯，却没有一部有统一规范的国家或地方的法律法规可以借鉴，老百姓必须逐一研究，成为行业专业人才，还只能知其所以然，仅如此，又有几位百姓可以做到?更不要谈保护自己的权益。政府各职能部门各行其职，也成为了出现问题纠纷时互相推诿、冠冕堂皇的理由之一!如果说这是墨守成规的制度留下的弊害，那作为政府各职能部门归总的地方政府，是不是应该反思这个问题了呢?浅认为，如果地方政府能不能组织各职能部门牵头出台一部房地产行业的法规作为标杆，既能作为行业的行为规范，同时又能让百姓一目了然的明白自己在市场行为中的权责!那由此衍生的一些列矛盾无法得以解决，其结果就是积重难返，终将爆发。如果政府没有精力致力于此，那么在现有法律、法规框架下，各职能部门不作为的泛滥之举，是否可以加强监管呢?“立党为公，执政为民”理念又何以让百姓信服?岳阳房地产市场如此乱象，民众怨声载道，是百姓无理取闹，还是职能部门懒政?是开发商企业无法无天，还是职能部门存在官商利益勾结?确实令人费解!我们都是善良的百姓，“爱国之心人皆有之”!但应在“爱民之情官应先予之”前提之下!

今日，我们富川·鸿景园274名业主在于开发商协商遭拒，向政府各部门诉求无果的情况下，欲以合法集会、示威的方式表达我们百姓的疾苦和诉求，实属不得已而为之，此举仍然一如初衷，希望引起政府的重视，早日解决我们诉求的问题，让老百姓能真正安居乐业，共建“民本岳阳，和谐岳阳”!

文后所附，是我们维权的过程及诉求内容，是非曲直，请大家评判。(总计62页，请求省级媒体朋友和岳阳市委市政府明鉴，为广大业主维权)

富川·鸿景园业主权益诉求书

岳阳富川房地产有限公司：

274名富川·鸿景园业主代表全体业主，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等有关法律、法规的规定，一致决定：要求岳阳富川房地产有限公司对业主如下正当权益诉求问题，给予书面回复，并呈请市人民政府及市房地产业管理部门及新闻媒体监督整改：

诉求一：开发商在正式通知房屋交付使用同时，每栋楼公摊面积的具体组成情况，必须向业主出示政府权威部门的竣工验收测绘结果;分摊的共有建筑面积，全体业主有无共享收益的情况?请予以明确答复。

诉求证据：购房合同附件二“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”为空白。

诉求依据：《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”。第十条：“消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为”。中华人民共和国建设部令第88号令《商品房销售管理办法》第十八条：“商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”中华人民共和国主席令第六十二号《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条：“……业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利……”。

诉求二：明确告知业主，地下车库属于人防工程，业主购买的只是使用权，不能获得产权，不能误导业主。在未满足全体业主需求前，地下车库不得对外出售;交房前地下车库的出售价格以及截止正式交房日时，未出售完的地下车库余量、出租价格，必须张榜公布，让业主自由选择购买或租赁地下车库享有使用权。同时，地下车库的出售、出租价格，必须出示政府物价主管部门的备案及批复。

诉求证据：购房合同第十八条中“地下车库使用权或产权归开发商所有”， 以及附件四中“出卖人可自主转让使用权、出租赠与和经营管理买受人对此无异议。”

诉求依据：《关于进一步加强商品房销售管理的通知》(湘建房[2011]253号)“三、切实加强商品房买卖合同管理。房地产开发企业必须按规定在商品房买卖合同订立前向购房人明示商品房预售许可证文本、商品房买卖合同示范文本和相关规划图纸。订立商品房买卖合同，不得设定侵害购房者合法权益的霸王条款，不得涂改、删改合同中规定的保护购房者合法权益的条款，配套设施的权利归属在商品房买卖合同中应予明确”。岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市物业管理办法的通知(岳政办发[2012]27号)第十一条：“物业管理区域内规划作为停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主，不得出售、赠予给业主以外的单位和个人。在满足业主需要后，建设单位可将车位、车库出租给业主以外的单位和个人，其每次租赁合同期限最长不得超过6个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当报送物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。利用业主共有的道路或者其他场地作为停放汽车的车位，属于全体业主共有，开发建设单位不得出售、附赠或者出租。《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。第十九条：“……提供商品应当明码标价……”。

诉求三：开发商富川公司存在严重的欺诈行为，请求政府及相关管理部门予以处罚，并计入企业诚信档案不良记录;由于虚假宣传对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，误导消费者，开发商必须承担违约责任，制定出赔偿方案或按宣传效果原样恢复，给出承若兑现具体时限。

诉求证据：销售宣传中“力求面积零公摊”与“大型超市步步高入驻”，以及交通要道东大门、西大门，以上三项销售广告、销售邀请要约，与现实情况严重不符(详见图片)。临街的东大门实际并不存在，西大门也严重缩小、粗制滥造;销售宣传中小区绿化宣传的“百余种珍稀植物、热带植物以及儿童乐园设施”宣传，与实际情况存在极大差异(详见图片)。

诉求依据：《中华人民共和国消费者权益保护法》第十九条：“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传”。 第三十九条：“消费者因经营者利用虚假广告提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。广告的经营者发布虚假广告的，消费者可以请求行政主管部门予以惩处。广告的经营者不能提供经营者的真实名称、地址的，应当承担赔偿责任”。关于进一步加强商品房销售管理的通知》(湘建房[2011]253号)“五、加强房地产广告销售管理。房地产开发企业、房地产中介服务机构进行商品房销售宣传时要严格执行《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的规定。广告要实事求是，用词应真实、规范，不得加入虚假内容，杜绝虚假广告和其他违法违规广告。凡广告承诺的内容，必须严格遵守。对有虚假内容的，及时移交工商管理部门查处”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(〔2003〕7号) 第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

诉求四：开发商必须按照相关法规规定，将物业管理用房、业主委员会办公用房面积，物业管理区域、具体位置，出具书面说明。

诉求证据：物业管理用房、业主委员会办公用房面积说明，物业管理区域、具体位置未在商品房买卖合同中载明。

诉求依据：《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”。岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市物业管理办法的通知(岳政办发[2012]27号)……“第九条：“新建小区，建设单位应当配建物业管理用房、业主委员会办公用房以及其他公共用房，并在房屋买卖合同中明确物业管理用房的具体位置。物业管理用房的配置应当符合下列规定：

(一)物业管理用房由建设单位无偿提供，其面积不计入分摊公用建筑面积，其所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用，不得买卖和抵押。

(二)物业管理用房建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米;分期开发建设的，建设单位按不少于先期开发建设的物业建筑面积5‰的比例配置。

(三)物业管理用房应当为地面以上、计算产权面积、编有房号、经普通装修、具备水、电、采光、通风等正常使用功能可直接使用的房屋;物业管理区域内配置了通迅、有线电视、网络宽带等设施的，应预留可正常使用的端口;没有配置电梯的，物业管理用房所在楼层不得高于第4层。”

诉求五：小区必须实行封闭式管理，如何解决?请予以明确答复。

诉求理由：目前小区未能实行封闭式管理的情况有两个。一是东面临街第二个出入口是敞开的，无法实现封闭式管理;二是由于地下车库可直接通往各楼栋电梯，如在未满足业主需求前出售给业主之外的人员，将完全不可能实现封闭式管理。业主认为不实行封闭式管理，其弊有二：一是小区原有并不多的环境资源是业主的共享权益，是提供给业主享有的，不是区外公众的休闲场所，不实行封闭式管理，小区环境资源将有可能被外界滥用，小区环境资源若受到外来人员损害，业主将共同承担额外的维修义务;二是不实行封闭式管理，小区人身财产安全将受到损害的风险增大。

诉求依据：《中华人民共和国消费者权益保护法》第十七条：“经营者应当听取消费者对其提供的商品或者服务的意见，接受消费者的监督”。

诉求六：全体业主要求：开发商强行设定购房合同“第八条交付期限中以第1种条件(该商品房验收合格)交付业主，为霸王条款，不符合国家相关法律法规规定。业主要求以第4种条件(该商品房取得商品住宅交付使用批准文件)交付使用，具体标准应为开发商交房时，必须出具《竣工验收备案表(含消防、环保等政府相关职能部门的验收报告)》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《住宅面积实测表》。

诉求证据：购房合同“第八条交付期限中以第1种条件(该商品房验收合格)交付业主。

诉求依据：《湖南省城市房地产开发经营管理办法》第二十一条：“房地产开发项目竣工后，施工单位应当向房地产开发企业申请竣工验收;房地产开发企业应当自接到申请之日起20日内，组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。对涉及公共安全的内容，房地产开发企业应当向城市规划、公安消防、人防、环保等有关部门申请专项验收;有关部门应当自接到申请之日起20日内进行专项验收。房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目经验收合格后，施工单位应当向房地产开发企业提交质量保证书。质量保证书中应当明确保修范围、保修期限和保修责任等内容。房地产开发企业应当自验收合格之日起15日内，将竣工验收报告和城市规划、公安消防、人防、环保等部门出具的认可文件，提交房地产开发主管部门备案”。《建设工程质量管理条例》第十六条：“第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。

诉求七：我们业主认为，开发商代收代缴契税和物业维修基金行为，严重违反了国家和地方的法律法规。开发商代缴契税必须要有地税部门的委托公文，同时开具完税发票;物业维修基金由业主按政策规定，自行缴纳，已经向业主收取了的物业维修基金，从即日起立即开具物业维修基金专用收据。由于开发商未及时缴纳营业税，导致业主不能自行缴纳契税引起的延期收房，业主不承担违约责任，由此引起的开发商延期交房，由开发商承担违约责任。

诉求证据：开发商代收代缴契税和物业维修基金的通知(详见图片)，

诉求依据：《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》国税发[2004]137号：二、“要及时终止委托代征。现委托其他单位代征契税的征收机关，应根据本地实际确定停止代征的日期并通知代征单位，及时办理票款结报手续，收回委托代征证书。2005年1月1日之后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税”。《关于调整我市城区物业专项维修资金交存标准和模式的通告》[岳房告〔2013〕1号]：二、调整交存方式。“为确保资金安全，方便业主交存，我市城区全面启用维修资金个人自缴系统，取消房地产企业代收代缴模式。购房人网签后凭《维修资金交存通知书》到市内交通银行的任意营业网点均可交存维修资金，并取得《湖南省物业专项维修资金专用收据》。购房人交存维修资金之日起2个工作日后，可登录岳阳市房地产政务网(www.yyfdcw.com)查询维修资金个人帐户信息”。四、其他规定：“1、开发建设单位或物业服务企业自本通告施行之日起不得擅自代收维修资金。原已代收的，应于2013年3月31日前全额交存至维修资金管理专户。擅自代收或逾期未交的，由市房地产监察支队依法查处。2、购房人已将维修资金交由开发建设单位或物业服务企业的，应向代收单位索取《湖南省物业专项维修资金专用收据》。索要未果或有疑问的，可向市房地产行政主管部门举报或咨询，维护自身合法权益。举报电话：8758177 咨询电话：8882025”。

诉求八：立即停止收取价格调节基金、转让手续费的乱收费行为，已经收取的立即退还业主。同时，请求政府及物价管理部门对开发商明目张胆的乱收费行为予以处罚。

诉求证据：开发商收取价格调节基金、转让手续费明细表以及业主收据(详见图片)

诉求依据：《岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市价格调节基金征收管理办法的通知》 (岳政办发[2010]22号) “(三)在城市规划区内承揽建安工程项目的建筑安装单位，按报建面积每平方米征收2元。房屋出售，按成交额向出售方征收2‰。”《岳阳市人民政府关于印发岳阳市价格调节基金管理办法的通知》(岳政发[2012]10号)“(五)对资源性产品征收。“6、在城市规划区内交易房产按交易总额的0.3%征收，由出让方支

付”。湖南省物价局、湖南省建设厅《关于规范房产交易手续费的通知》(一)房屋转让手续费(不含产权转让登记费)1、住房转让手续费。按住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住宅每平方米3元，经济适用住房控制面积以内的每平方米1.5元;存量住房每平方米6元，其中首次交易的房改房每平方米1.5元。新建商品住宅，经济适用住房的转让手续费由转让方承担;”

诉求九：购房合同附件四中，第五条第三款为霸王条款，应予以纠正。并且，严重质疑富川公司要收走业主的商品房价款发票原始件等所有购房依据原件，居心何在，依据出自何处?并因此有理由怀疑开发商此举，有将业主房产进行二次抵押贷款之嫌!并要求开发商明确给出开具《销售不动产统一发票》的具体时间。

诉求证据：购房合同附件四中，第五条第三款：“在清偿贷款合同项下的全部贷款本息之前，买受人应当：(1)将《商品房买卖合同》正本、本协议正本、商品房价款发票原件、商品房保险的单据原件及商品房的产权证书交由出卖人转交给银行保管”。

诉求证据：《关于进一步加强商品房销售管理的通知》(湘建房[2011]253号)“三、切实加强商品房买卖合同管理。……订立商品房买卖合同，不得设定侵害购房者合法权益的霸王条款，……”《湖南省地方税务局转发国家税务总局关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》(湘地税发〔2007〕9号)“一、从2007年2月1日起，凡我省从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具省地方税务局统一印制的《不动产发票》。”

富川公司，请你们一定要诚恳、冷静地尊重、理解你们的衣食父母——业主，认真研读本权益诉求书，切勿漠视我们以上合理、正当的维权要求，把握好眼下双方协商、沟通机会!在6月7日前作出书面正式答复。否则，我们将通过合法集会、游行、示威、召开现场新闻发布会、展开民事诉讼等多种途径，维护富川·鸿景园全体业主的根本权益!望你们不要再心存侥幸、因小失大，切不可低估我们这些业主的思想觉悟、精神意志、法律知识、组织协调维权行动的水平和能力，否则，后果自负!