中房报记者 赵春林 丨长沙报道

 

国家部委和地方政府多次发文明确，禁止“以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费”。然而，这一政令，正在长沙市及其望城区，成为一纸空文。

今年以来，长沙购房市民不断向当地政府部门反映，该市望城区新华联梦想城楼盘开发商湖南新华联房地产开发有限公司(以下简称“湖南新华联”)在与住宅购买者签订《商品房认购书》时，必须捆绑签订商铺的《认购协议书》，并依照商铺认购协议缴纳约16万-23万元不等的定金。市民质疑，这实际上是开发商通过捆绑商铺销售住房，以逾期未按约定补足商铺认购首付款为由，挞定没收全部商铺认购金款项，用以实现开发商在住房销售中的差额利润。而当地相关部门面对群众诉求，互相推诿，监管不力。

针对购房者投诉新华联梦想城捆绑销售，12月5日，湖南新华联营销总监赵海光未予否认。其在电话回复中国房地产报记者时表示：“市场又不好，我们(这样做)也是没办法!”

而项目所在地长沙市望城区发改局价格监督检查局局长龚建国在接受中国房地产报记者采访时，先是表示“还不清楚国家发改委在房地产方面有禁止捆绑销售的文件精神”，尔后又强调“住宅购买者在签订《商品房认购书》时，一同签订商铺认购协议，但不认为是捆绑销售行为”

住宅一房难求、商业严重过剩：

买住宅须认购商铺

网名“阳珊朵”的市民向长沙市政府门户网站《市长信箱》投诉称，今年2月，其被新华联梦想城置业顾问通知去楼盘认筹，到楼盘后，却被要求要以认筹商铺的名义，才能认筹住宅，须一次性缴纳20万元认筹金签订商铺认购协议，不缴纳商铺认筹金则无法认购住宅。之后，开发商一拖再拖，并给购房者邮寄挞定函，要求带其(逾期未按时缴纳商铺首付，没收商铺认筹金20万元)挞定函才能签商品房(住宅)买卖合同，并被告知当时缴纳的20万元认筹金不纳入房款，也不纳入首付款，不退还，更无发票提供，且必须认可并在其挞定函上签字才能购买住宅，不认可则不可购买。

在当时买住宅要靠摇号、20万元认筹金不可退的情况下，“阳珊朵”迫于刚需的无奈，只好签下了该合同。后来发现，其住宅的政府实际审批单价约6700元/平方米，将其被捆绑认筹商铺的变相加价20万元计算下来，单价达到了8200元/平方米左右，而且此价格不写入商品房买卖合同。

中国房地产报记者在当地采访了解到，像网名“阳珊朵”的市民投诉在新华联梦想城购买住宅时，类似被要求捆绑认筹商铺的购房者或有数百户，每户购买住宅的购房者被要求缴纳商铺认筹金约16万-23万元不等(不同楼栋认筹金额不同)。

今年上半年，由于各界对长沙房价看涨的预期，加上炒房客和全装修政策的推波助澜，导致长沙住宅市场较为火爆，开盘摇号基本成了楼盘的标配。直至6月25日，长沙市政府下发通知，坚决打响了“反炒房”的攻坚战，楼市预期日趋稳定下来。

一方面，长沙市住宅市场一房难求，另一方面却是商业地产库存依然高企。

合富辉煌(中国)湖南公司的数据显示，今年上半年，长沙市各区商业库存量普涨，岳麓区库存压力最大。截至2018年6月底，长沙仅市内五区(不含望城区)商业总库存量就多达563万平方米，剔除新增自持商业约300万平方米(约60%)，商业存量可售面积263万平方米。

在得知从中央到地方楼市调控并不支持“买住宅必须捆绑认筹商铺”的消息后，新华联梦想城的购房者开始不断地向项目所在地望城区政府部门、区长信箱、市长信箱、12345热线、长沙市发改委、红网、华声在线等多方面进行投诉举报。

今年11月23日，红网更是以《多位消费者称新华联梦想城收取购房者“茶水费”》为题，发出了“消费预警”。对此，红网联动律师、湖南环海律师事务所律师颜忠军表示，长沙市人民政府办公厅于2017年9月26日印发的《关于进一步加强房地产市场监管的通知》(长政办函〔2017〕144号)第二项第三条已明确规定，房地产开发企业及其委托的销售代理企业应按项目监制备案价格对外销售，不得收取监制价格范围之外的其他任何价款或费用，不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。

一会称非其职责、一会称不清楚：

当地发改部门态度暧昧

据购房投诉者反映，长沙新华联梦想城项目开发商为防止购房者维权，购房合同签订后长时间扣着不给业主，致使部分业主无法迁户口，无法送子女读书。购房投诉者认为，这是开发商通过认购商铺套取没收购房者较大数额定金的手段，既表现出是以政府备案价出售商品住宅的假象，又以捆绑销售、赚取不合理差价费用的方式，逃避地方政府的监管。

公开信息显示，作为从湖南走出去的全国知名民营企业，新华联集团以833.78亿元的营业收入，在2018年中国民企500强榜单上位列第55位，排在入围的7家湖南民企之首。新华联梦想城是湖南新华联下辖项目，占地面积826亩，规划总建筑面积约133万平方米。其中一期占地面积为285.44亩，规划总建筑面积约48万平方米，于2014年1月23日通过望城区国土资源交易中心网上挂牌方式，以起始价获得，折合楼面地价不到1500元/平方米。该项目用地，是前期洽谈好了的望城区新华联铜官窑文旅项目的回报用地。

2015年10月8日，长沙新华联铜官窑文旅公司以2.98亿元获取了望城区书堂山街道两宗出让面积共计265581.2平方米的商业用地。今年8月底，长沙新华联铜官窑古镇对外开业。9月初，湖南主流媒体《三湘都市报》刊发了《没建好就迎客?铜官窑古镇高价被质疑》的深度报道，对新华联铜官窑古镇景区开放及运营管理提出了公开质疑和建议，引发各界广泛关注。长沙新华联铜官窑文旅公司不得不公开发函，对给游客造成的不便和失望深表歉意，并表示将积极整改。

从新华联梦想城项目购房者投诉捆绑销售，到新华联铜官窑古镇景区被指仓促开业，有网友评论称：从湖南走出去的(五)百强企业竟“回家”欺负湖南人民!

针对新华联梦想城项目购房者投诉捆绑销售之事，11月28日，长沙市发改委在该委《领导信箱》转述望城区发改局的处理结果回复时说：一、望城区房地产市场专项整治小组巡查时，未发现该楼盘超监制价格售房现象。二、新华联梦想城业主在购买商品房(住宅)时，同开发商签订了《商品房认购书》，一同购买商铺的业主签订了《新华联梦想城商品房认购协议书》，依照商铺认购协议交纳了购买商铺的定金若干(即投诉人反映的18万至23万元变相加价部分)，购买商铺的认购协议中明确了相关违约事项。三、双方约定的定金事项不属于价格法律法规政策调整范畴，不属于该局的职能职责范围。

除定金事项外，如何看待该项目购房者投诉的捆绑销售事宜，12月6日，长沙市望城区发改局价格监督检查局局长龚建国在接受中国房地产报记者采访时说，该局的回复是基于《中华人民共和国消费者权益保护法》第二章第十条之规定，消费者享有公平交易的权利。该规定说，消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。

龚建国认为，经该局查实，新华联梦想城项目购房者在购买住宅时，是被要求签订了商铺的认筹协议，并缴纳了18万-23万元不等的购买商铺的认筹金，但购房者当初就有权拒绝开发商的一同签订认筹协议行为。就该项目购房者投诉所指的捆绑销售监管职能，其表示，还不清楚国家发改委在房地产方面有禁止捆绑销售的文件精神，待学习相关文件精神后再回复记者。

令新华联梦想城项目这些多次遭遇市、区政府部门推诿的购房投诉者不解的是，在全国治理房地产市场乱象的高压态势下，不属于发改部门职能职责范围的定金事项，到底具体归属哪个部门?作为全市指导并组织实施价格监督检查工作的长沙市发改委，又如何看待望城区发改局的处理结果回复?12月7日中午，该市发改委办公室相关人士向中国房地产报记者表示，将在呈报委领导批转该委相关处室和望城区发改局作出进一步处理后再回复记者。

近年来，长沙市以“最多跑一次”改革为抓手，推进“马上办”“就近办”“网上办”“帮代办”，朝着“最快跑一次”“最近跑一次”和“一次不用跑”目标不懈努力，取得明显成效。湖南省委常委、长沙市委书记胡衡华，长沙市市长胡忠雄多次专题调研，要求打通服务群众“最后一公里”，让市民感受到看得见、摸得着的民生福祉。

12月10日，望城区发改局价格监督检查局局长龚建国回复了中国房地产报记者。他说：“我们承认，新华联梦想城项目开发商在与住宅购房者签订《商品房认购书》时，确实是一同签订了商铺的《认购协议书》。但在学习了国家发改委有关禁止房地产捆绑销售的文件精神第二项第六条(重点查处以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费)后，我们不认为，新华联梦想城项目开发商与购房者的买卖是捆绑销售行为。”

那么，何谓捆绑销售?百度百科的解释是：捆绑销售是将两种产品捆绑起来销售的销售和定价方式。纯粹的捆绑销售是只有一种价格，消费者必须同时购买两种产品。

2017年10月25日，国家发展改革委、住房城乡建设部曾联合发出通知，部署自2017年10月30日至11月30日，在全国范围内对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店商品房销售价格行为开展联合检查，重点查处以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费等行为，并推进建立联合惩戒机制。

今年6月25日，国家七部委联合发布了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》(建房〔2018〕58号)，决定于2018年7月初至12月底，在长沙等部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动。此次专项治理行动，将房地产开发企业未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修)等方式，变相实行价外加价列入了整治重点。

“也就是说，以捆绑认筹商铺销售住宅这一附加条件或限定方式，无论是长沙市政府，还是国家发展改革委、住房城乡建设部层面，应该也都是不允许的行为。”新华联梦想城项目购房投诉者认为。

去年6-7月，长沙保利天禧项目捆绑精装修被业主投诉后，该项目开发商主动向地方政府部门提出，积极与业主解除了精装修委托合同，涉及退还装修款项上亿元。有消息称，该开发商仅为业主们支付的前期已产生的银行贷款利息和手续费就高达数百万元，受到社会肯定。

今年3月27日，青岛西海岸新区国土资源和房屋管理局就天一赫廷项目强制捆绑精装修销售事件，约谈该项目企业相关负责人，下达了《责令限期整改通知书》。很快，该开发商严格按照备案时的毛坯房价格销售，对于前期已经收取的装修款通知客户全部退款。

临近年关，长沙市望城区新华联梦想城的购房者仍在不断投诉上访。购买了新华联梦想城住宅的业主在认筹商铺之后，又有多少业主真正愿意购买或购买到了商铺，这是否属于正常状况?政府和社会各方会如何看待新华联梦想城投诉者所指的捆绑销售?中国房地产报记者将继续关注。

 

一审：谢龙彪，二审：刘乐，三审：文杰