唐建清何时能停下因不服法院判决而奔波的脚步？

唐建清何时能停下因不服法院判决而奔波的脚步?

一个看似简单的案子，自2013年5月进入法律程序至今已长达四年时间，当事方永州九源房地产开发公司古丈分公司却一直在维权路上艰难地奔波着、呼号着……….

案情源于一起房产销售合同纠纷: 申请人永州九源房地产开发有限公司古丈分公司与被申请人江西新余天高营销策划有限公司委托代理销售合同纠纷一案，湖南省古丈县人民法院作出的(2013)古民初字第121号民事判决书和湘西土家族苗族自治州中级人民法院作出的(2015)州民二终字第25号民事判决书已经发生发生法律效力。申请人向湖南省高级人民法院申请再审，该院裁定驳回了申请人的再审申请。申请人认为上述判决存在明显的事实认定不清，法律适用错误，依据《民事诉讼法》第二百零九条：“有下列情形之一的，当事人可以向人民检察院申请检察建议或者抗诉：(一)人民法院驳回再审申请的;(三)再审判决、裁定有明显错误的。”

为此，2016年9月申请人向湘西州人民检察院提出抗诉申请，经过湘西州人民检察院审核于12月底作出了不支持申请检察监督的决定。申请人永州九源房地产开发公司古丈分公司对上述结论不服，继续向湖南省人民检察院申请复查。

-----------------------------案 情 回 顾------------------------------

申请人：永州市九源房地产开发有限公司古丈分公司

法定代表人：唐建清，经理。(注：公司实际执行经理系唐建清的丈夫 段成雄)

被申请人：新余天高营销策划有限公司

法定代表人：杨波，经理。

申请人永州市九源房地产开发有限公司与被申请人新余天高营销策划有限公司委托代理销售合同纠纷一案，古丈县人民法院作出的(2013)古民初字第121号民事判决书和湘西土家族苗族自治州中级人民法院作出的(2015)州民二终字第25号民事判决书已经发生发生法律效力。申请人向湖南省高级人民法院申请再审，该院裁定驳回申请人的再审申请。申请人认为上述判决存在明显的事实认定不清，法律适用错误，现依据《民事诉讼法》第二百零九条：“有下列情形之一的，当事人可以向人民检察院申请检察建议或者抗诉：(一)人民法院驳回再审申请的;(三)再审判决、裁定有明显错误的。”之规定向人民检察院提出抗诉申请。

抗诉请求：

请求依法提起抗诉，要求法院依法撤销(2013)古民初字第121号民事判决书和(2015)州民二终字第25号民事判决书，并依法改判申请人不承担责任。

事实与理由：

一、 本案基本事实经过

申请人与被申请人于2012年6月1日签订《古丈竹溪苑项目独家策划销售代理合同》(以下简称合同)，约定申请人委托被申请人作为其开发的“太阳城竹溪苑”3#、4#商住综合楼项目的独家策划及销售代理公司，双方对代理方式、代理范围和代理佣金费、合同解除等均进行了明确的约定。其中代理期限约定分为两个阶段，第一阶段由合同签订之日起至2013年春节前(2013年2月9日)止，被申请人需完成2500万元资金回笼的销售任务。第二阶段为2013年春节后(2013年2月9日)至项目整体竣工验收完成后第6个月的月末。合同签订后至2013年2月9日，申请人仅完成 23 套房屋销售，销售总额不到500万元。由于被申请人不能按合同约定时间完成阶段性销售任务，申请人遂于2013年4月23日向被申请人发出《通知》，要求解除合同。申请人考虑到是朋友介绍，经双方及介绍人曾朝辉在场进行协商，一致同意签订解除协议，并由申请人向被申请人支付15万元佣金作为补偿，该费用远远超过按合同约定应支付的佣金，由于签订解除协议当天被申请人没有携带公章，在申请人签字盖章后，交被申请人将解除协议带回公司盖章。2013年4月29日，被申请人与申请人根据解除协议约定办理移交手续，两天后，被申请人从申请人处领取13万元佣金，剩余两万元待被申请人盖章后一次性付清。2013年6月9日，被申请人反悔将申请人诉至法院，经古丈县人民法院和湘西土家族苗族自治州中级人民法院审理，判决申请人承担全部房屋的销售对价(包括被申请人未完成销售任务的第一阶段和第二阶段的全部溢价分成1362983.87元)及违约金30万元，申请人不服判决结果，向湖南省高法院申请再审，省高院于2015年12月25日驳回申请人的再审申请。

二、湘西土家族苗族自治州中级人民法院(2015)州民二终字第25号民事判决书和湖南省高级人民法院(2015)湘高法民申字第1139号民事裁定书存在以下事实认定错误。

1、省高院(2015)湘高法民申字第1139号裁定书 “截至2013年4月13日被申请人只交付给原告2﹟、3﹟两栋楼共计住宅面积为5994.28平方米的可销售物业，尚有住宅27716.29平方米、3﹟号楼商铺837平方米、4﹟楼商铺811平方米和车位380个没有交付销售。并且，……如因甲方的原因造成销售进度滞后，不得追究乙方(被申请人)责任”(详见第7页第1段)属于事实认定不清，由此导致违约责任认定错误。

一、申请人在合同签订后已经交付给被申请人第一阶段相应的销售房源，包括2#楼10套商品房，销售面积998㎡，3#楼36套商品房，销售面积4995.48㎡，3#商铺837㎡，按照市场商品房销售均价为2208元/㎡，2#、3#楼总销售面积5994.28㎡乘均价2208元/㎡，可卖出13235370元，3#商铺837㎡乘均价15000元/㎡，可卖出12555000元，根据申请人已经提供的可销售房源，共计价值 2579万元。由此，被申请人有足够房源完成合同约定的销售任务，而被申请人在合同约定的日期销售总金额不到500万元，明显违约。

二、被申请人作为专业的营销策划公司，在签订合同时，就应当审核申请人的房源的面积是否与合同约定相符，房源是否具备销售条件，是否与合同约定的销售节点相匹配。上述这些情况应是被申请人在签订合同时应审查的义务，而不能作为合同履行过程中自身原因未按合同约定完成销售任务的抗辩理由。本案中，申请人提供了足额房源，被申请人在合同正常履行期间从未对申请人交付的房源提出过任何异议，更未向申请人提过因可销售的房源不足会致使其第一阶段的销售任务无法完成。现被申请人以申请人4#楼不具备预售条件作为其无法完成销售任务的借口，显然是为了开脱自身的违约责任。而法院简单以认定被申请人未能完成销售任务系申请人没有交付房屋、门面、车位给被申请人造成的，属于明显的事实认定错误。

三、销售进度滞后的过错方在于被申请人，而非申请人。在合同履行过程中，被申请人始终未依据合同有关条款约定向申请人出示过《营销策划执行服务内容》，更没有向申请人提出过任何针对策划方案的具体执行时间表，这导致被申请人在履行合同的过程中缺乏计划，执行力涣散。此外，被申请人也未按照约定的标准安排营销工作人员，这导致营销人员数量不足，以上诸多因素致使被申请人无法按时完成阶段性销售任务。销售的不可确定性和未知性是作为受托方的被申请人应当承担的风险，不应当转嫁给申请人。原审判决并未审查被申请人未能完成销售任务的其他因素，过分加重申请人的交付责任。

2、省高院(2015)湘高法民申字第1139号裁定书(第8页第1段)“故一、二审认为，申请人以被申请人未完成2500万元销售任务造成违约并解除合同的理由不能成立，其单方解除合同的行为构成违约，应承担违约责任的观点是正确的，应予支持”、(第9页第2段)“被申请人认为领款单下面的注明是被申请人单方面事后补记的，证人证言不属实。故对于申请人的该申请事由不宜采纳……”是错误的，申请人依据合同约定行使合同解除权后，考虑到双方的合作关系，在介绍人的组织下又经双方协商达成一致解除合同，并非单方意思解除合同，且该协议现已实际履行完毕，申请人并不构成违约。

2013年4月23日，申请人通知被申请人解除合同，系依据合同约定行使合同解除权。根据合同第八条第8项的约定：“双方在第一阶段完成资金回笼2500万元(含多层住宅、高层住宅车位和店面成交金额，以商品房买卖合同金额为准)，如完成比例低于70%，则甲方有权要求乙方退场，并不予支付剩余代理费和溢价分成。” 本案被申请人在接受代理委托的第一阶段实际完成的销售总额不足500万元，完成比例还不到约定回笼资金的20%，符合双方在合同约定的完成比例低于70%的情形，申请人解除合同的条件成熟，有权行使解除合同的权利，要求被申请人退场并不予支付剩余代理费和溢价分成。

2013年4月28日，考虑到合作关系、介绍人曾朝辉的努力协调，申请人与被申请人本着公平、公正、诚实信用的原则，就解除合同的相关事宜重新达成了一致意见，即双方自愿解除合同，申请人一次性支付15万元代理佣金，先支付13万元给被申请人，剩余2万元待被申请人盖章后一付清。申请人在解除协议上盖章后，被申请人以需带回公司加盖公章为由将协议带走。第二天，双方按照约定移交了相关资料，2013年5月1日被申请人从申请人处领走13万元且在佣金款领取凭证背面备注如下内容：“同意解除合同，相互不再承担责任”等字样。

3、省高院(2015)湘高法民申字第1139号裁定书(第9页倒数第4段)“故二审认为‘……上诉人签订合同时未说明4号楼没有取得预售许可证是上诉人的过错,……并不影响合同效力’的处理并无不当，应予支持。”明显是在偷换概念，嫁接违约风险。

申请人一直强调被申请人未按合同约定完成第一阶段的销售任务，因此申请人有权解除合同，从未否认过双方签订合同的效力。但省高院以《中华人民共和国合同法》为依据，认为“合同签订时4#楼没有商品房预售许可证，是申请人的过错，不能导致合同无效”。由于，申请人不是合同履行过程中的违约方，合同约定的违约责任不应由申请人承担。且商品房预售许可证的办理与否会不会影响合同的效力问题根本不是本案审查的重点。省高院在此处引用《合同法》有关条款，认定合同效力实质是不尊重案件事实，将被申请人的违约责任嫁接给申请人。

综上，一、二审判决及再审裁定对违约的事实认定错误，被申请人未能完成约定的销售金额是和合同的违约方，申请人具备合同解除权且实际履行合同解除权。申请人出于合作关系的考虑，在解除合同且无需支付任何代理佣金的情况下，在介绍人的协调下也就合同解除达成了新的一致的意思表示。现法院却罔顾事实，认定申请人解除合同系单方行为、单方意思表示，构成违约，并应当承担被申请人的可得利益损失和违约金，明显是颠倒是非黑白。

三、湘西土家族苗族自治州中级人民法院判决(第7页倒数第五行)认定“本案被上诉人要求赔偿违约金及可得利益损失，应当得到支持”明显不当。省高院(2015)湘高法民申字第1139号裁定书对该部分争议未作出实质性审理。

一、被申请人无法按照合同约定完成第一阶段的销售任务，在申请人提出解除合同时，被申请人从未对此提出异议。后来，双方在曾朝辉的见证下又达成了解除合同的一致意见，被申请人获得15万元的佣金，被申请人承诺资料移交完毕后双方合同解除，互不承担责任。由此，双方之间的合同关系已经解除，不应存在违约金和可得利益的适用问题。

二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 合同条款中约定违约金三十万元已经属于当事人在订立合同时所能预见到的最大经济损失数额，因此，退一步说，即便被申请人构成违约，在合同双方已经有明确约定违约金额的情况下，也不应再重复计算可得利益。原审判决片面适用法律，判决结果明显错误。

三、即使被申请人存在可得利益的损失，也仅能在第一阶段的约定范围内计算可得利益。不论从常理出发，还是从合同约定来看，在合同第一阶段代理任务尚未完成、第二阶段还未开始的情况下，申请人有权根据被申请人的销售情况选择是否继续履行合同。现申请人提出解除合同也经双方协商达成了一致意见，那么被申请人的可得利益仅存在第一阶段，即仅能在2500万元的范围内计算其可得利益。原两审法院不顾合同的实际履行情况，判决申请人承担尚未开始履行的第二阶段销售可得利益，明显不当。且本案被申请人仅完成了20多套房屋总金额不到500万元的销售任务，经两审法院判决后得到全部房屋的销售对价及违约金补偿，这样的判决结果明显对申请人显失公正，无异于向市场主体宣布，签订合同后不需要劳动成果即可获得高额回报，明显不利于市场交易的稳定。

综上所述，两审法院不顾被申请人合同履行的实际情况，本案的实际违约方系被申请人，法院反而判决申请人承担违约责任并赔偿被申请人尚未履行合同部分的巨额可得利益损失，实属颠倒黑白，明显属于判决认定事实不清，适用法律错误，所作判决结果显失公正，为了维护申请人的合法权益，2016年9月永州九源房地产开发有限公司古丈分公司向湘西州检察机关申请抗诉。经审查，湘西州检察院作出不支持监督申请的决定。

-----------------------------------------------------------------------------------------

面对上述结论，永州九源房地产开发公司古丈分公司法人代表唐建清的丈夫段成雄作为该公司的实质负责人，精神状况几乎崩溃。不甘败诉的他继续向湖南省人民检察院申请监督复查。期待本案的申诉结果有新的转机。

这个案子只是一起房产销售合同纠纷案。案子复不复杂?期待大家走进本案、了解案情加以评点。