西湖万象城物业恶意停水

本人系耒阳市西湖万象城三期业主，现就本小区开发商、物业公司存在未落实自来水一户一表、违法更换前期物业、无备案违规收取物业费、违法停水胁迫收房签约、强制签订霸王合同、无合同索要高额违约金、乱收费、侵占公共收益、涉嫌涉黑软暴力欺压业主等多项违法违约问题，依法投诉、扫黑举报如下：

一、开发商未履行合同及法定义务，未完成自来水一户一表立户交付。

本人所购房屋为西湖万象城三期商品房，属于2021年10月1日后竣工交付的新建商品房。本人在住建部门备案的网签购房合同明确约定：开发商负责水电立户交付，天然气开户由业主自理，水电直抄到户、独立开户是开发商明确的合同交付义务。

依据国家发改委、住建部《城镇供水价格管理办法》规定，2021年10月1日后新建项目必须实现装表到户、抄表到户、收费到户、服务到户，红线内供水配套设施由开发商建设到位。

但本小区至今未完成自来水一户一表改造，全小区仅总表计量、物业内部分表分摊，所有业主均无自来水公司独立账户，未达到法定及合同约定交付标准，属于开发商配套建设违规、交房不达标。

二、物业垄断代收水费、计价不透明，长期违法停水、涉黑软暴力胁迫业主、强制收房、强制签订霸王物业合同、无合同索要高利贷式违约金。

目前小区水费全部由湖南保瑞物业管理有限公司垄断代收，存在水费公摊不明、损耗不清、计价混乱、隐形高价收费等问题，严重损害业主权益。

该物业长期使用涉黑软暴力手段欺压业主：恶意擅自停水、锁闭供水，以此逼迫业主强制签收房条件、强制业主签署单方制定的霸王格式物业合同；在双方从未自愿签订任何物业服务合同的前提下，恶意向业主索要超高、不合理、类似高利贷性质的违约金，肆意勒索业主钱财。

物业将“签字收房、预交费用、签署霸王合同”设置为通水唯一前置条件，利用停水控制居民基本民生权利，对业主形成心理强制、胁迫服从，完全符合扫黑除恶认定的物业领域软暴力、强迫交易、欺压群众违法特征。

依据《民法典》第944条明确规定：物业服务人不得采取停水、停电等方式催交物业费。

供水属于民生刚需，物业停水胁迫、强制签约、无合同索高额违约金，属于严重违法侵权、涉黑涉恶欺压业主行为。

三、耒阳同期高层小区均已实现一户一表，本小区拒不整改。

经住建局核实，耒阳市2020年后交付的高层电梯小区、带二次增压供水小区，全部已完成自来水一户一表移交水务公司直抄直收。二次供水、高层增压不存在技术障碍，足以证明本小区未一户一表，纯属开发商配套建设不达标、拒不履行整改义务，并非客观条件限制。

四、物业多项违规收费、恶意阻扰业主入住。

1. 长期停水导致房屋无法入住：本人2022年购房以来，因物业恶意停水、胁迫收费、强制签约、恶意索要违约金，房屋长期无水无法装修、无法入住，严重侵害业主居住权益。

五、开发商违法更换前期物业，程序倒置、合同违约。

本人购房合同明确约定前期物业为深圳保利物业有限公司。开发商耒阳万恒房地产公司严重违规：项目2019年取得预售证、2021年交付入住，未在预售前完成前期物业招标备案，未告知、未征得业主同意，私自替换物业。

直至2023年3月才事后补招标、4月才确定湖南保瑞物业中标进场，属于典型的先售房、后招标、后换物业。

依据《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》规定：住宅物业必须在办理预售许可证前完成前期物业招标备案。开发商程序严重违法，同时擅自变更合同主体，构成根本性合同违约。

六、湖南保瑞物业管理有限公司1.48元/㎡物业费收费无合法备案依据，属于违规乱收费。

耒阳市发改局2020年核定的1.48元/㎡物业费标准，备案主体、核定对象、服务对应企业均为原合同保利物业，仅对保利物业有效。

根据物价、住建监管规定：前期物业主体变更属于重大备案变更事项，必须重新申报价格核定、重新备案公示，方可收费。

湖南保瑞物业进场后，无发改局单独核定的收费批复、无新的价格备案、无合法收费资质，无权直接套用保利物业的历史备案标准收费。

综上：保瑞物业按1.48元/㎡收取物业费，属于无备案、无依据、违规乱收费。

七、依据商品房买卖合同约定，湖南保瑞物业有限公司无权收取2024年12月30日之前属于深圳市保利物业集团有限公司服务期间的物业费，物业费最早仅可自2025年1月1日起审慎核算。目前深圳市保利物业集团有限公司耒阳分公司营业执照已注销。

本人备案的商品房买卖合同第九章第二十一条明确约定：案涉项目前期物业服务企业为深圳市保利物业集团有限公司，合同载明物业服务期限为2022年1月1日至2024年12月30日。

八、业主核心诉求

1. 责令开发商立即整改，落实自来水一户一表、水务公司直抄直收，全部改造费用由开发商承担；

2. 依法认定物业停水胁迫收房、强制签订霸王合同、无合同索要高额违约金的软暴力涉恶行为违法，责令永久禁止停水胁迫、禁止强迫业主签约、禁止恶意勒索违约金；

3. 依法认定开发商私自更换前期物业程序违法、合同违约，予以查处追责；

4. 认定保瑞物业1.48元/㎡收费无备案依据，责令停止违规收费、整改追溯；

5. 责令物业费从2025年1月1日起，按空置房9折计算。

6.对湖南保瑞物业涉软暴力、强迫交易、欺压业主、恶意勒索等涉恶线索依法核查、扫黑追责；

7. 对开发商、物业公司全部违法违约、侵权、涉乱涉恶行为依法立案整改、从严追责处理。