西湖万象城三期违规问题投诉材料

本人系耒阳市西湖万象城三期业主，现就本小区开发商、物业公司存在未落实自来水一户一表、违法更换前期物业、无备案违规收取物业费、违法停水、乱收费、侵占公共收益等多项违法违约问题，依法投诉如下：

一、开发商未履行合同及法定义务，未完成自来水一户一表立户交付

本人所购房屋为西湖万象城三期商品房，属于2021年10月1日后竣工交付的新建商品房。本人在住建部门备案的网签购房合同明确约定：开发商负责水电立户交付，天然气开户由业主自理，水电直抄到户、独立开户是开发商明确的合同交付义务。

依据国家发改委、住建部《城镇供水价格管理办法》规定，2021年10月1日后新建项目必须实现装表到户、抄表到户、收费到户、服务到户，红线内供水配套设施由开发商建设到位。

但本小区至今未完成自来水一户一表改造，全小区仅总表计量、物业内部分表分摊，所有业主均无自来水公司独立账户，未达到法定及合同约定交付标准，属于开发商配套建设违规、交房不达标。

二、物业垄断代收水费、计价不透明，长期违法停水胁迫业主缴费

目前小区水费全部由湖南保瑞物业管理有限公司垄断代收，存在水费公摊不明、损耗不清、计价混乱、隐形高价收费等问题，严重损害业主权益。

物业长期滥用管理权，以停水、锁控供水的方式催收物业费、装修押金、逼迫业主收房签字。依据《民法典》第944条明确规定：物业服务人不得采取停水、停电等方式催交物业费。供水属于民生刚需，物业停水催收属于明确违法、恶意侵权行为。

三、耒阳同期高层小区均已实现一户一表，本小区拒不整改

经住建局核实，耒阳市2020年后交付的高层电梯小区、带二次增压供水小区，全部已完成自来水一户一表移交水务公司直抄直收。二次供水、高层增压不存在技术障碍，足以证明本小区未一户一表，纯属开发商配套建设不达标、拒不履行整改义务，并非客观条件限制。

四、物业多项违规收费、恶意阻扰业主入住

1. 物业费计费违规：物业未按购房合同约定时间计费，擅自提前起算物业费，属于违规乱计费。

2. 拒不执行空置房政策：依据《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号），空置未入住房屋可按9折缴纳物业费。本物业无视省级法规，强制全额收取物业费，违规收费事实明确。

3. 长期停水导致房屋无法入住：本人2022年购房以来，因物业恶意停水、胁迫收费，房屋长期无水无法装修、无法入住，严重侵害业主居住权益。

五、开发商违法更换前期物业，程序倒置、合同违约

本人购房合同明确约定前期物业为深圳保利物业。开发商耒阳万恒房地产公司严重违规：项目2019年取得预售证、2021年交付入住，未在预售前完成前期物业招标备案，未告知、未征得业主同意，私自替换物业。

直至2023年3月才事后补招标、4月才确定湖南保瑞物业中标进场，属于典型的先售房、后招标、后换物业。

依据《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》规定：住宅物业必须在办理预售许可证前完成前期物业招标备案。开发商程序严重违法，同时擅自变更合同主体，构成根本性合同违约。

六、湖南保瑞物业1.48元/㎡物业费收费无合法备案依据，属于违规乱收费

耒阳市发改局2020年核定的1.48元/㎡物业费标准，备案主体、核定对象、服务对应企业均为原合同保利物业，仅对保利物业有效。

根据物价、住建监管规定：前期物业主体变更属于重大备案变更事项，必须重新申报价格核定、重新备案公示，方可收费。

湖南保瑞物业进场后，无发改局单独核定的收费批复、无新的价格备案、无合法收费资质，无权直接套用保利物业的历史备案标准收费。

综上：保瑞物业按1.48元/㎡收取物业费，属于无备案、无依据、违规乱收费。

七、物业侵占小区公共收益，拒不公示、涉嫌偷税漏税

小区电梯广告、公共车位停车费、公共区域经营性收益，依法属于全体业主共有。

本物业长期私自投放电梯广告、私自收取停车费用，从未经业主表决同意、从未公示收支账目、未设立公共收益专户、未依法纳税。

依据《民法典》相关规定，小区公共收益扣除合理成本后应归全体业主所有，并定期公开明细。物业隐匿、侵占公共收益，属于严重违规违纪行为。

八、业主核心诉求

1. 责令开发商立即整改，落实自来水一户一表、水务公司直抄直收，全部改造费用由开发商承担；

2. 认定物业停水催收行为违法，责令永久禁止停水胁迫收费；

3. 责令物业严格执行湖南省空置房9折物业费政策，纠正违规计费时间；

4. 依法认定开发商私自更换前期物业程序违法、合同违约，予以查处追责；

5. 认定保瑞物业1.48元/㎡收费无备案依据，责令停止违规收费、整改追溯；

6. 责令物业全面公示历年电梯广告、停车费等公共收益账目，返还业主共有收益；

7. 对开发商、物业公司全部违法违约行为依法立案整改、追责处理。