安置房自入住以来，不是堵就是漏，何曾消停过？

永州市零陵交通建设投资有限责任公司（以下简称“交建投”）于2026年7月27日就涉案房屋渗漏问题作出《官方回复》（以下简称“回复”）。投诉举报人经认真审阅后认为，该回复存在回避核心事实、混淆法律关系、推卸法定责任等多处严重失实与法律适用错误之处。现结合交建投的回复内容，逐条予以驳斥澄清，以正视听。

一、关于“保修期已过”抗辩：回复存在事实误读与适用法律错误

（一）三次渗漏事实全景：绝非自然老化，系系统性隐蔽施工缺陷

交建投回复称：“2018年2月完成竣工验收，2023年3月防水保修期限届满，您2026年反馈的渗漏问题已超出法定保修范围。”

投诉举报人驳斥如下：

交建投以“2026年反馈”为单一时间节点展开论述，通篇回避、刻意不提投诉举报人于2018年和2019年即已反复发生渗漏的两段关键事实。为还原真相，兹将三次渗漏经过完整陈述如下：

第一次渗漏——2018年10月（收房后仅数月）：

投诉举报人于2018年8月前后接收房屋。同年10月某日，投诉举报人在厨房地面进行正常清洗（仅少量生活用水，非大量积水），楼下402室业主即上门反映厨房天花板出现明显渗水痕迹。投诉举报人随即停止用水，渗水亦同步停止。事发时距收房不过两三个月，房屋尚处于“新房”状态。厨房地面仅正常清洗用水即可直接穿透楼板，充分证明该户厨房在竣工验收前根本未进行有效蓄水试验，混凝土楼板之上自始无防水层——否则，少量清洗用水绝无可能穿透楼板造成下层渗漏。

第二次渗漏——2019年（客厅卫生间周边墙体大面积起壳脱落）：

2019年间，投诉举报人发现客厅卫生间与客厅相邻墙体及过道墙面出现大面积涂料起壳、剥落、墙皮泛潮发霉。投诉举报人向交建投反映后，交建投派人进场返修施工。该次返修本身即为交建投对该区域防水施工质量缺陷的自认——若防水层合格，墙体绝不可能在正常使用一年左右即出现大面积起壳脱落。

第三次渗漏——2026年7月（主卧卫生间及连带影响502室）：

2026年7月，投诉举报人发现主卧卫生间墙体周边出现潮湿起皮，随即楼下502室业主亦上门反映其主卧天花板出现明显滴水现象，装修吊顶及墙面遭受水渍损害。投诉举报人遂再次向交建投反映，最终收到交建投于2026年7月27日作出的案涉《官方回复》。

综合分析：

三次渗漏、三个独立区域（厨房、客厅卫生间、主卧卫生间），贯穿2018年至2026年，时间跨度长达八年，绝非“密封胶自然老化”或“正常使用损耗”所能解释。相反，这正是防水工程系统性的、根本性的缺失所致——厨房未做防水、客厅卫生间未做防水、主卧卫生间未做防水，全屋用水房间无一幸免。2019年交建投对客厅卫生间进行了“头痛医头”式的局部返修，却对厨房和主卧卫生间的渗漏隐患不作任何排查处理，导致隐患持续存在并于2026年再次暴露，恰恰是交建投对隐蔽质量缺陷放任不管、应付了事的直接证据。

（二）隐蔽缺陷不受保修期限制的法律原则

防水工程属于隐蔽工程。《建筑法》第六十条及《民法典》第八百零一条明确规定：施工单位对工程质量终身负责，涉及使用功能的隐蔽工程（如防水层）尤其如此。因承包人原因造成的隐蔽性缺陷，发包人有权在发现后合理期限内主张权利，不受表面质保期限制。最高人民法院相关司法解释及司法判例亦明确支持该原则。

法律法规并未规定质量问题诉求必须在保修期内提出。保修期只是建设单位免费维修的承诺期限，但绝不等于保修期届满后施工单位即免除因施工质量缺陷造成的全部法律责任。因施工方未按图施工、偷工减料等违法行为造成的质量缺陷，相关责任主体依法应当承担相应的民事赔偿责任乃至行政、刑事责任，该责任不存在所谓“过期作废”之情形。

（三）法律交付之日应为保修期起算时点

交建投以2018年2月竣工验收日期作为保修期起算时点，刻意混淆了“竣工验收之日”与“法律交付之日”两个截然不同的法律概念。根据《民法典》第二百零九条及《城市房地产管理法》第六十一条，不动产所有权自登记时发生转移。投诉举报人直至2024年5月才取得该房屋的不动产权证。在此之前，该房屋在法律上仍属交建投或其代建主体所有。质量保修期的起算时点应当是法律意义上的交付之日（即产权登记日），而非竣工验收日或事实入住日。按此计算，自2024年5月起算，至今仍在法定5年保修期内。

（四）“密封胶自然老化”之说与事实严重不符

交建投回复称：“马桶底座、瓷砖接缝密封胶出现自然老化开裂；密封胶正常使用周期一般为5—8年，属于房屋长期使用过程中的正常损耗。”

该说法存在严重逻辑谬误。投诉举报人于2018年收房后，主卧卫生间始终正常使用，从未进行任何墙体暗管改造或破坏墙体行为。若该卫生间确实做了防水层，即便马桶底座密封胶老化、瓷砖接缝开裂导致少量明水渗入地砖表面，防水层作为第二道防线仍应有效阻挡水分下渗至楼板。然而本次渗漏直接穿透楼板造成楼下502室主卧天花板滴水，充分证明该卫生间混凝土楼板之上根本没有有效的防水层——即自始未做防水施工。密封胶老化只是表面诱因，根本原因在于防水层自始缺失这一隐蔽施工质量缺陷。交建投以“密封胶老化”为由，企图将根本性的施工质量缺陷包装成“正常使用损耗”，是在刻意转移视线、偷换概念。

（五）“等电位箱盖板缺失”系倒果为因、推卸责任

交建投回复称：“主卧卫生间等电位联接端子箱盖板缺失，淋浴水流沿缝隙渗入箱体并渗透楼板；该设施位于业主室内专有区域，属于业主负责保管、日常维护设施。”

等电位联接端子箱是墙体内部预埋设施，其盖板属于房屋交付时即应完整配置的组成部分。投诉举报人自收房以来从未擅自拆卸、改造或损坏该盖板。盖板并非为缺失，而是这次渗漏时有意检查所打开。这个 【“TD28等电位联结端子箱”（不可触动）】，不明白究竟起什么作用？到现在都不知道？而且里面也无任何电器及电线，为什么设置及安装于浴卫间？而不是其它房间或部位？是建房人所为，而不是交建投认为是归因于业主所装置？交建投对此未提供任何证据。在未证明交付时该【等电位联结端子】就无的情况下，单方面认定“业主管护不到位”，属推定式归责，逻辑上不能成立。更何况如前所述，即便盖板缺失导致淋浴水沿缝隙渗入，若防水层完好，水分仍应在防水层以上沿地漏排出或滞留于防水层表面，不可能穿透楼板，而且，整个小区在浴卫间都设置了这个【等电位联结端子箱】，根本原因仍是防水层自始缺失。

二、“验收合格”抗辩：回复回避程序违法与结论虚假

交建投回复称：“项目2018年2月完成五方主体竣工验收，并经永州市工程质量安全监督站核验通过，项目验收程序合规、竣工资料完整。”

投诉举报人驳斥如下：

（一）验收程序违法，剥夺业主知情权与监督权

根据《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条，竣工验收应由建设单位组织。但拆迁安置房屋的特殊性在于——业主不仅是最终使用人，更是实际出资人（以征收补偿款全额抵付购房款）。建设单位在组织竣工验收时，未通知作为房屋实际出资人和最终使用人的业主参与，剥夺了业主的知情权与监督权。一个程序上剥夺了利害关系人参与权的验收，其“合格”结论对业主不发生法律效力。

（二）蓄水试验记录形式虚假，不具备证据效力

交建投回复称：“防水施工完成后实施30小时闭水试验（高于规范要求24小时标准），试验结果合格、原始记录齐全。”

建设单位提供的所谓“3#楼36户蓄水试验记录”仅为一张汇总表，无每户独立的检测数据、无影像资料、无见证取样记录、无业主签字确认——形式不完整，内容不可信，不具备证明每户均进行蓄水试验的证据效力。投诉举报人2018年10月即因厨房地面少量清洗用水引发楼下渗漏——这一客观事实本身就是该户未进行蓄水试验的铁证。因为如果该户厨房确实进行了有效蓄水试验并合格，根本不可能在正常使用中发生如此迅速且明显的渗漏。

（三）“汽车类比”偷换概念，与法律原则相悖

汽车出厂合格证系经国家指定检测机构依法检测后出具，而本案“验收合格”系建设单位自行组织，未通知利害关系人参与，二者性质完全不同。更重要的是，交建投所比拟的“汽车”，其质量保证期同样从交付消费者之日起计算，而非从汽车出厂之日起计算。交建投以竣工验收日作为保修期起算点，相当于汽车厂家以“下线出厂日期”而非“交付车主日期”起算质保期，此等逻辑在法律上根本不能成立。

三、关于“非施工质量缺陷”的认定：回复无专业依据支撑

交建投回复称：“本次渗漏系业主专有设施管护不到位、防水材料自然老化共同引发，不存在建设单位施工质量责任。”

交建投在回复中作出了“不存在建设单位施工质量责任”的定性结论，但该结论没有附具任何专业检测报告作为支撑。该司现场勘查人员均系其内部工作人员，不具备渗漏成因鉴定的专业资质。在未委托具备司法鉴定资质的第三方检测机构进行专业渗漏检测的情况下，单方面作出“非施工质量缺陷”的认定，属自行认定、自我免责，不具备公信力与法律效力。

更为关键的是——2019年交建投已经对客厅卫生间进行了返修，这一事实本身就是交建投对该区域施工质量缺陷的自认。既然如此，同户型、同标准、同时间交付的主卧卫生间与厨房同样存在防水质量缺陷，完全符合逻辑推理。

四、关于“免费提供咨询方案”的回应：回避法定职责

交建投回复称：“我司可免费提供渗漏维修技术方案咨询指导，同时协助对接老渡口社区，推动双方开展邻里调解。”

交建投以“免费提供咨询方案”替代“依法履行修复责任”，是在将法定强制义务降格为道德层面的便民服务，明显避重就轻、推卸责任。若渗漏确实属于业主责任，交建投提供咨询方案已属“人情”；但本案渗漏根源是防水层自始缺失这一施工质量缺陷，交建投依法负有修复义务，而非仅仅提供“咨询建议”。

更令人无法接受的是：交建投将楼上楼下邻里纠纷的化解责任推给“老渡口社区邻里调解”，是在将施工质量缺陷引发的民事赔偿责任包装成邻里生活矛盾。本案的争议核心是建设单位与业主之间的工程质量合同纠纷，而非楼上楼下相邻权纠纷——投诉举报人与502室同为安置房业主，均是建设单位质量缺陷的受害者。交建投将该问题推向邻里调解，是在刻意淡化自身作为建设单位的首要责任。

五、关于保修期已过的最终法律驳斥

交建投在回复中反复强调“保修期已过”“超出法定保修范围”，以此作为拒绝承担维修责任的核心依据。投诉举报人认为，该抗辩在法律上不能成立，理由最终归纳如下：

第一，本案涉及的是“防水层自始缺失”的隐蔽施工质量缺陷，而非“防水层存在但自然老化失效”的正常损耗。前者的法律性质是建设单位根本违约、交付不合格房屋；后者才是保修期内免费维修、保修期外业主自负的正常情形。二者性质截然不同，不可混淆。

第二，保修期制度不能成为施工单位“不按图施工”的护身符。若施工单位根本未做防水层，保修期再长也无济于事——因为这根本不是“保修”范畴，而是“交付合格产品”这一基本合同义务未能履行的违约问题。保修期的前提是“合格工程在正常使用下的合理损耗”，而非“不合格工程经过一定期限后自动合法化”。

第三，2019年交建投已经对客厅卫生间进行了返修，本身就是对该区域质量缺陷的自认。既然自认客厅卫生间存在防水质量问题，同户型、同标准施工的主卧卫生间与厨房存在相同缺陷，完全符合逻辑与常理。在交建投未能提供该户独立蓄水试验记录证明主卧卫生间和厨房防水合格的情况下，依法应当承担举证不能的法律后果。

六、补充诉求

基于上述驳斥与澄清，投诉举报人在原投诉书五项诉求基础上，补充提出以下请求：

1. 责令交建投委托具备司法鉴定资质的第三方检测机构，对602室厨房、客厅卫生间、主卧卫生间三个区域防水层进行全面破拆检测，查明是否存在防水层未做或施工不合格的事实，检测费用由交建投先行垫付；

2. 要求交建投提供该户三间用水房间（厨房、客厅卫生间、主卧卫生间）各自独立的蓄水试验记录原件，若无正当理由不能提供，应依法承担举证不能的法律后果；

3. 责令相关主管部门对交建投及施工单位就涉案房屋未按图施工、虚假验收等违法违规行为依法予以调查处理，并将调查结果书面告知投诉举报人；

4. 责令交建投立即对602室三个用水区域及受影响的502室进行免费修复，并赔偿投诉举报人及502室业主的全部装修损失及维权合理费用；

5. 若交建投继续拒绝履行法定修复义务，投诉举报人将依法向人民法院提起民事诉讼，届时将建设单位、施工单位、监理单位及验收监督机构列为共同被告，并保留向纪检监察机关举报虚假验收问题的权利。

综上所述，交建投的官方回复在保修期起算时点、隐蔽缺陷的法律适用、验收程序的合法性、渗漏成因的专业认定等核心问题上均存在严重错误。回复全文贯穿着“以验收合格替代客观事实、以保修期已过替代法律责任、以咨询建议替代修复义务”的推诿逻辑，回避了防水层自始缺失这一根本性施工质量缺陷。恳请受理单位正视上述事实与法律依据，依法公正处理。

投诉举报人：孙幼山、付湘零

2026年7月30日