时间：2026-06-08
涉及单位：蒸湘区住建局、高岭办事处、生态丽景佳和物业
地区： 湖南省,衡阳市,蒸湘区
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生态丽景北门是小区门岗监控，仅具备视频安防监控，无法接收火灾报警信号，更不具备消防联合控制能力，安防监控不等于消防监控，两者功能完全不同。
蒸湘区高岭办事处应投诉回复“目前消防监控室已迁址北门岗”的说法，刻意混淆概念，将两者混为一谈，将门岗监控替代正规消防监控室，充分说明高岭办事处未严格核查现场设施是否具备法定消防控制能力，未履行消防安全属地监管职责，纯粹“走过场”，属于行政不作为，虚假履职，虚假整改，以“迁址北门岗”掩盖未合规完成整改，就在纵容佳和物业消防安全违法行为，小区的消防安全隐患一直不会得到彻底解块。
根据巜衡阳市蒸湘区消防救援局委托执法公告》（2026年5月19日），高岭办事处已被依法委托行使对辖区内非重点单位的消防安全监督检查与行政处罚权，包括对消防通道被占、消防控制室空岗行为的责令整改。然而，至今无任何公开记录显示其曾向佳和物业下发《责令限期改正通知书》，开展现扬执法检查或建立整改台账，违反《消防法》第十六条、第六十七条关于单位主体责任与基层监管职责的强制性规定。
高岭办事处作为法定委托执法主体，既未履行检查权，也未行使处罚权，更未启动“街乡吹哨、部门报到”机制，基层监管“悬空”和责任“缺位”，使基层消防治理力量“形同虚设”，加剧了佳和物业长期无视消防法规，导致辖区内业主对高岭办事处基层监管效能产生信任危机，业主生命安全被置于系统性风险之中。
声明：
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关于您投诉的问题，我办事处已收悉并高度重视，立即安排采霞社区工作人员及我办法律顾问了解具体情况。经核实，现就您提出的两项法律异议，结合《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，逐一回复如下：
一、关于“逾期未反馈意见计入参与表决基数”是否违法的问题。
您认为：物业单方约定“逾期不反馈计入参与基数，只做弃权处理”，在无小区《业主大会议事规则》事前约定的前提下，属于私自创设计票规则，变相降低法定表决门槛，该条款无效。
经核实，佳和物业在本次意见征询中，确实采用了“电话联系无人接听、上门无人开门的业主，计入参与基数”的计票方式。对此，我们的初步意见是物业单方设定该规则确实缺乏充分的法律依据。我办要求佳合物业按“实际参与投票人数”重计算参与基数。并在小区修正计票条款，重新公示。
二、关于“表决通过比例应为双3/4而非双过半”的问题。
您认为：消防设施维修属于“筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金”重大事项，“使用住宅专项维修资金”，应适用《民法典》第278条规定的“参与表决业主双3/4以上同意”的法定标准，而非物业通告中所写的“参与表决双过半即可通过”。
经核实，您的此项异议不成立，物业通告中的表决比例表述符合法律规定。《民法典》第278条明确区分两类事项的通过门槛：一般事项（包括第5项“使用建筑物及其附属设施的维修资金”）：经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（即“双过半”）；特别事项（包括第6项“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”以及第7项“改建、重建建筑物及其附属设施”）：经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（即“双3/4”）。
消防设施维修属于“使用”维修资金，而非“筹集”或“改建、重建”。本次维修项目内容为：废除失效地下管网、重新架设供水管道（重建供水系统），以及整体更换火灾报警主机、探测器及老旧线路（更新报警系统）。这属于对已老化/失效的共用设施设备进行更新、改造，法律定性为“使用维修资金”，而非对建筑物主体结构进行根本性改变的“改建、重建”。
政府部门指导意见均明确：消防设施维修适用“双2/3参与、双过半同意”的表决规则。
三、后续工作安排
关于计票规则：我办事处将督促佳和物业在3日内向全体业主重新公示修正后的《征求业主意见的通告》，重新规定通告日期。
关于业主沟通：督促物业进一步加强与业主的沟通，召开业主说明会，就法律适用问题向业主进行详细解释，及时回应业主疑问与困惑。
关于消防安全：如小区存在紧急消防隐患且消防部门已出具限期整改通知书，建议物业依法申请紧急使用维修资金，优先消除安全隐患。
感谢您的监督与建议！我们将继续跟进协调。
特此回复。
蒸湘区高岭办事处
