时间：2026-06-01
涉及单位：蒸湘区住建局，生态丽景佳和物业
地区： 湖南省,衡阳市,蒸湘区
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本人是蒸湘区生态丽景业主，现投诉两件事：
第一、本小区佳和物业一直久拖不落实消防监控室值班要求，消防监控室长期处于无人值守的空岗状态：工作日无人、节假日无人、夜间更无人，严重违反消防法规。业主多次投诉后仍然没有整改，八百户业主安全没保障，命悬一线，部门监管“走过场”，物业整改“打白条”，佳和物业所作所为已经严重违反了《消防法》《高层民用建筑消防安全管理规定》等相关法律法规要求，业主强烈要求依法依规查处并督促整改到位。
第二、生态丽景佳和物业提出动用房屋维修基金做消防设施维修整改，重建供水系统和更新报警系统，总造价预算75万元。物业规定时限5月18日至6月5日征求业主意见：同意、不同意、弃权3个选项，生态丽景小区没有业委会，此事全由佳和物业单方发起、拟定及操纵，业主全然不知，物业也没有大张旗鼓宣传此事，仅贴了几张通告，导致小区大多数业主知晓甚少，更甚的物业前台限制或不准业主委托代签，其目的是人为降低业主参与率，打压不同意见，明显故意卡业主，方便操纵征求意见结果，好推进物业暗箱操作拟定的整改方案，根本没有把业主的知情权、参与权和表决权放在眼里，严重违反了《物业管理条例》中关于业主共同决定事项的相关规定。佳和物业此举不仅侵犯业主权利，更可能导致消防整改工程质量不达标，维修资金使用不合规，佳和物业一手导重建更新，一手导违规违法，最终还是全体业主承担一切安全风险。
声明：
1.以上内容仅代表投诉者本人，不代表湘问·投诉直通车立场。
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关于您投诉的问题，我办事处已收悉并高度重视，立即安排采霞社区工作人员及我办法律顾问了解具体情况。经核实，现就您提出的两项法律异议，结合《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，逐一回复如下：
一、关于“逾期未反馈意见计入参与表决基数”是否违法的问题。
您认为：物业单方约定“逾期不反馈计入参与基数，只做弃权处理”，在无小区《业主大会议事规则》事前约定的前提下，属于私自创设计票规则，变相降低法定表决门槛，该条款无效。
经核实，佳和物业在本次意见征询中，确实采用了“电话联系无人接听、上门无人开门的业主，计入参与基数”的计票方式。对此，我们的初步意见是物业单方设定该规则确实缺乏充分的法律依据。我办要求佳合物业按“实际参与投票人数”重计算参与基数。并在小区修正计票条款，重新公示。
二、关于“表决通过比例应为双3/4而非双过半”的问题。
您认为：消防设施维修属于“筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金”重大事项，“使用住宅专项维修资金”，应适用《民法典》第278条规定的“参与表决业主双3/4以上同意”的法定标准，而非物业通告中所写的“参与表决双过半即可通过”。
经核实，您的此项异议不成立，物业通告中的表决比例表述符合法律规定。《民法典》第278条明确区分两类事项的通过门槛：一般事项（包括第5项“使用建筑物及其附属设施的维修资金”）：经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（即“双过半”）；特别事项（包括第6项“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”以及第7项“改建、重建建筑物及其附属设施”）：经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（即“双3/4”）。
消防设施维修属于“使用”维修资金，而非“筹集”或“改建、重建”。本次维修项目内容为：废除失效地下管网、重新架设供水管道（重建供水系统），以及整体更换火灾报警主机、探测器及老旧线路（更新报警系统）。这属于对已老化/失效的共用设施设备进行更新、改造，法律定性为“使用维修资金”，而非对建筑物主体结构进行根本性改变的“改建、重建”。
政府部门指导意见均明确：消防设施维修适用“双2/3参与、双过半同意”的表决规则。
三、后续工作安排
关于计票规则：我办事处将督促佳和物业在3日内向全体业主重新公示修正后的《征求业主意见的通告》，重新规定通告日期。
关于业主沟通：督促物业进一步加强与业主的沟通，召开业主说明会，就法律适用问题向业主进行详细解释，及时回应业主疑问与困惑。
关于消防安全：如小区存在紧急消防隐患且消防部门已出具限期整改通知书，建议物业依法申请紧急使用维修资金，优先消除安全隐患。
感谢您的监督与建议！我们将继续跟进协调。
特此回复。
蒸湘区高岭办事处
