投诉长沙长燃明珠府存在使用格式条款侵犯购房者合法权益以及虚假宣传等违法行为

本人于2025年5月12日认购湖南长燃置业有限公司开发的长燃明珠府项目1号楼3单元605房，支付了2万元，现举报该项目涉嫌存在使用格式条款侵犯购房者合法权益以及虚假宣传等违法行为，具体情况如下：

一、开发商存在使用格式条款侵犯购房者合法权益的行为。《商品房认购协议书》（以下简称“认购书”）单方面制定如下：“出卖人的售楼书、售楼广告、沙盘、模型等宣传资料上所记载的内容和出卖人的销售人员的口头承诺均不作为双方的约定和验收房屋的依据”“出卖人根据上述8-12款约定解除本协议并没收定金时，买受人不得以存在大型流行性、传染性疾病为由要求出卖人向其返还定金”“在买受人签订本协议之前，出卖人已经针对本协议及未来双方将签订的《商品房买卖合同》（出卖人已在本项目接待中心公示《商品房买卖合同》的完整文本）的所有条款进行了充分详细的解说”“保证不对出卖人公示的《商品房买卖合同》的文本条款提出任何修改要求”。

第一，开发商侵犯了购房者依法享有的知情权、自主选择权、公平交易权等合法权利。开发商作为房地产开发投资企业理应熟知并积极遵守法律法规，恪守诚实信用原则。开发商及销售人员理应在交易前向购房者出示即将签订的认购书，并就其中内容进行解释说明，双方协商一致后才签订认购书交付钱款。但实际上销售却让购房者先交付钱款，后拿出事先准备好的认购书要求购房者在指定位置上签字，有违正常交易习惯。

第二，开发商涉嫌单方面利用格式合同加重消费者责任的行为且没有尽到告知义务。根据上述《认购书》部分内容，开发商理应在签订认购书之前主动提供《商品房买卖合同》的原文内容并让购房者熟知并同意，但本人认购至今甚至连《商品房买卖合同》的影子都没见到，谈何接受并同意？且相关限制、剥夺购房者权益的条款未做合理提示（字体没有加粗/加黑，销售人员也未进行解释提醒），开发商未能尽到告知义务。并且认购书通篇仅仅约定了消费者的责任和义务，根本没有明确开发商的责任，此举属于损害消费者合法权益、增加消费者风险、加重消费者责任又扰乱市场秩序的违规行为，涉嫌违反《中华人民共和国消费者权益保护法》《中华人民共和国反不正当竞争法》《合同违法行为监督管理办法》等规定，应当被禁止。

二、开发商在售楼部派发的纸质宣传资料没有标明预售或者销售许可证号；售楼部展示的是“揽湖洋房 明珠府藏”“国企真洋房 低密准现房”“可以洋房 何必高层”等纸质宣传资料没有按照《房地产广告发布规定》第七条规定的“ 房地产预售、销售广告，必须载明预售或者销售许可证书号”的规定，涉嫌违规。

三、开发商涉嫌虚假宣传小区绿化率。开发商宣传小区内绿化率高达41%，但实际上小区内部叠墅区域房前屋后的绿地全部被围蔽起来作为私家花园，公共绿化面积根本达不到41%。而售楼部的沙盘上并没有对围蔽的花园进行说明或指示，连栏杆的模型都没有展示，说明该“私家花园”实质上属于公共绿化面积，开发商实际上涉嫌虚假宣传，违反《中华人民共和国广告法》第二十八条　广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。

另外，擅自围蔽小区公共绿地做成私家花园的行为涉嫌侵占公共面积并造成违法建设的行为。公共绿地被围蔽成私家花园，长此以往对小区的宅间道路、消防疏散会产生严重的影响，存在严重的安全隐患，根据《中华人民共和国城乡规划法》以及《住宅室内装饰装修管理办法》等相关规定，公共绿化面积不得擅自占用，擅自围蔽公共绿地做成私家花园的行为已构成违法。

综上，开发商不仅利用格式合同一方优势地位肆意侵害购房者的合法权益，而且还在公共绿化面积已被侵占做成私家花园的情况下虚假宣传小区的绿化率高达41%，请政府部门高度重视，介入调查处理，给予处罚，给我们广大消费者一个公道，并帮助本人拿回2万元血汗钱。