时间：2025-10-31
涉及单位：开发商，社区，辖区派出所，物业
地区： 湖南省,郴州市,北湖区
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我们是湖南省郴州市锦泰山水缘小区业主，现实名举报本小区地下车库及物业管理中的严重违规问题：
一、主要违法事实：
锦泰山水缘小区地下车库的开发商（及其委托方）在未取得任何产权证的情况下，擅自设立道闸收费系统，
该车库属小区配套公共设施，权属未分割给个人，开发商无合法产权，也未取得车位经营许可，属典型的无证经营、侵占共有财产行为。
二、物业公司共谋违规：
2023年，业主大会已依法表决解除原物业公司，但该公司至今赖在小区不退出，仍协助开发商放行施工、安装道闸、收费，并私自在地面设置大量U形管，阻塞消防通道，逼迫业主缴费入库，制造新的安全隐患。
三、越权干预问题：
施工期间，曾有派出所民警、社区工作人员与施工方人员一同上门，对反对安装的业主强行口头宣称“可以安装”，以公职身份介入民事经济纠纷，涉嫌滥用职权。
四、基层懒政不作为：
多位业主已多次通过“12345政务平台”举报，但均以“通知整改”草率办结，未有实地调查。
五、社区长期失职与包庇：
香花路社区办公点就设在锦泰山水缘小区内，与物业公司办公地点楼上楼下相邻，使用的也是开发商提供的场地。
该物业为开发商前期指定物业，盘踞小区十余年，与开发商关系密切。社区、物业、开发商三方形成“利益同盟”，对小区事务互相包庇、推诿。
多年来，业主群内怨声载道，社区工作人员在群内却视而不见。2025年10月24日社区通知召开协调会，承诺一周内给出处理结果。现场数十名业主陈述物业恶行，社区人员态度冷漠，最终未给任何回复。协调会流于形式，毫无实际作为。
我们请求：
1. 请住建部门立即调查开发商、物业无产权经营车库问题；
2. 请城管部门依法责令拆除违规道闸与U形管；
3. 请追究越权公职人员及不作为部门责任，恢复车库公共属性；
4. 请上级主管部门彻查香花路社区与物业、开发商之间的不当利益关系，严肃问责失职渎职行为。
——锦泰山水缘小区业主
声明：
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尊敬的锦泰山水缘小区业主：
您好！您反映的关于小区地下车库收费、物业管理、道闸设置及社区履职等问题，我们已收悉。北湖区燕泉街道办事处、香花路社区高度重视，第一时间安排工作人员核实情况，并积极组织协调。现将有关情况回复如下：
一、关于“地下车库道闸收费系统设置及权属问题”的回复：根据《中华人民共和国民法典》第275条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”同时，根据《郴州市城市规划区地下停车位建设利用管理办法（试行）》（郴政办发〔2017〕58号）第二十五条规定，“建筑区划内规划建设地下停车位实行谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”。关于业主反映的车库权属问题，根据《民法典》第274条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”经了解6-9栋开发商已取消人防车位，一是开发商缴纳了人防异地建设费，二是图纸变更获人防主管部门正式批准。1-5栋，10-16栋一直未设人防车位，如居民有质疑，社区可陪同去市住建局人防办调取相关资料。
为积极回应居民关切，香花路社区已于2025年9月2日赴派出所与第三方公司协调，了解其受房地产公司委托安装道闸的相关情况；并于9月9日联合燕泉派出所、第三方公司前往区发改委、市住建局对接道闸收费事宜。经核实，小区车库与大门处确实设置有两套道闸系统。目前经协调明确：车辆驶出车库时按规定完成缴费后，出小区大门道闸无需再次缴费，避免重复收费。
针对部分楼栋居民反映强烈的情况，社区已积极介入协调，目前除6至9栋外，其余楼栋道闸安装施工已暂停。社区将持续关注并推动问题依法依规处理。
二、关于“原物业公司未按时退出问题”的回复：根据《中华人民共和国民法典》相关规定，物业服务合同到期后，若未续签且未选聘新物业，原物业公司继续提供服务的，形成“事实物业服务关系”，但不得擅自提高收费标准或降低服务质量。
三、关于“民警及社区工作人员上门协调问题”的回复：
经核实，施工期间因部分居民阻止施工并报警，派出所民警与社区工作人员共同上门，旨在引导居民通过人民调解或司法途径依法解决争议，防止矛盾激化，并非越权干预或支持某一方立场。社区始终秉持中立原则，推动问题通过合法途径妥善解决。
四、关于“基层履职及12345工单处理情况”的回复：香花路社区严格依照《城市居民委员会组织法》第3条规定履行职责，积极协助人民政府开展工作。香花路社区对居民反映的问题高度重视，由社区书记牵头，网格员配合，多次赴现场核实情况，并积极组织相关单位召开协调会。经核实，具体情况如下：
2025年2月21日，组织北湖区住建局、街道、第三方公司及居民代表召开专题会议；
2025年9月2日，香花路社区联合派出所与第三方公司开展协调会议，了解其受房地产公司委托安装道闸的相关情况；
2025年9月9日，香花路社区联合燕泉派出所、第三方公司前往区发改委、市住建局对接道闸收费事宜；
2025年10月24日晚，组织燕泉派出所、街道、居民代表再次召开协调会，明确要求第三方公司提交开发商授权手续，目前因其未提交完整材料，道闸施工已暂停。
社区工作人员常态化协同民警调解小区各类纠纷，积极推动矛盾化解。我们欢迎居民朋友继续监督社区工作，提出宝贵意见，帮助我们不断提升服务水平。
五、关于“社区与物业、开发商关系问题”的回应：香花路社区办公用房系根据《郴州市城乡规划管理技术规定》（郴政办发〔2017〕38号）第七十三条要求，由开发商按规定配套建设的“社区服务用房”，与住宅同步规划、建设、验收并交付使用。社区依法独立履职，不存在与物业、开发商形成“利益同盟”或相互包庇的情况。
下一步工作安排：针对道闸安装争议，香花路社区将再次组织业主代表、施工方及相关职能部门召开专题协商会，全程公开透明，严格依据法律法规与民意共识推进后续事宜，切实保障业主合法权益。
感谢您对我们工作的理解与支持！
北湖区燕泉街道办事处
