时间：2022-10-11
涉及单位：柳叶湖住建局
地区： 湖南省,常德市,武陵区
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距2020年4月28日柳叶湖住建局向常德天鹅湾二期业主代表大会发出15天内整改的通知书已快三个年头了，（常柳建限改字【2020】1号），而整改一直没结果，住建部门也没人来跟踪、督促和落实整改。现在小区的居民为物业的事争吵不断，三年内没真正安静过，生活秩序越来越乱。既然住建局认定业委会组织召开的业主代表大会做出更换物业决定过程中存在违规，那更换物业的决定自然也就无效了，还是由原天利物业为本小区服务，业委会更换物业的事大部分业主并不知情，蒙在鼓里，也没有法定的三分之二以上业主参与表决，因而遭到了大部分业主反对。未能如愿赶走原物业，业委会就故意拖着不和天利物业续签合同，这一拖就是快三年，而且业委会的人带头不交物业费，甚至对小区的人说没签合同可以不交物业费，结果多半业主都没交费，致使小区正常运转都困难。在小区居民的督促下，业委会前几天才拿出物业合同初稿，合同条款上却约定维修基金和公共收益可以由业委会决定怎么使用，这明显违反法律规定，民法典规定三分之二以上的业主参与表决才能动用维修基金和公共收益。业委会这合同条款遭到了很多业主反对，另业委会坚持要将与置业公司的地块产权之争写进物业合同，导致物业公司也没办法签合同。
为维护小区正常生活秩序，请住建局落实一下对小区业委会和代表大会的整改结果，制止一下小区的乱像，对业委会的不合法议事规则要指导和纠正，本小区《业主大会议事规则》是在住建局备案了的，住建局工作人员认真审核没有？其中有关小区的共同决定事项如选、改聘物业公司、动用维修基金、公共收益等，按法律规定应由三分之二业主参与决定，《业主大会议事规则》中仅由业委会或者业主代表大会就能决定这些共同事项是不合法的，住建局不应将这些不合法的议事规则备案，而应严肃指出、批评并纠正小区议事规则中错误部分，对小区业委会故意拖延签物业合同和约定不合法的合同条款应予以制止，对业委会不交物业费的不合法行为应予以批评，对业委会签订合同应给予指导，不能设置与物业合同无关的如与开发商之间纠纷的条款。住建局应加强执法检查，督促小区业委会和物业停止扯皮、马上签好合理合法物业合同，依法管理小区，保一方百姓安居乐业。
声明：
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网友：
您好，您反映的问题已收悉，现将有关情况回复如下：
一、关于天鹅湾小区业委会违规更换物业的意见
1.基本情况 2020年4月29日上午，由区住建局工作人员口头传达了“关于对天鹅湾二期小区召开第二次业主代表大会会议决议无效”的意见，但除罗湾社区外的各级部门（包括区管委会）并未形成任何会议纪要和相关文件。后经我局向常德市住建局、区管委会法制部门等单位汇报后多次反复研究讨论，于2020年5月28日正式向天利.天鹅湾（二期）小区相关业主、业主大会（业主代表大会）下达了《关于对〈关于请求依法撤销天利天鹅湾（二期）业委会更换物业公司决定的申请书〉的回复》，并联合罗湾社区工作人员于2020年6月2日在小区进出门口和业主活动室进行了公示（见附件）。
2.处理意见 我局已对口头传达“关于对天鹅湾二期小区召开第二次业主代表大会会议决议无效”错误意见的工作人员提出严肃批评，并在局务会上作出了深刻检查，2020年度绩效考核不得评先评优等处理决定。
3.综合意见 一是口头传达的意见不能代表区管委会和其他相关部门的结论，第二次业主代表大会会议决议是否有效，应以加盖了公章并进行公示的回复意见为准；二是若小区居民认为对我局工作人员处理意见不满意，可向上级主管部门反映请求处理。
二、关于未与小区签定合同期间收取物业费的意见
（一）法律依据
1.《中华人民共和国民法典》第四百九十条 “当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”。
2.《中华人民共和国民法典》第九百五十条【物业服务人的后合同义务】物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
3.《中华人民共和国民法典》第九百四十四条【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
（二）综合意见
1.根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定，如果业主委员会未与物业公司签定书面合同，但业主事实上接受且享受了物业服务，业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用，作为对其已提供服务的补偿。
2.根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条规定，在小区未选聘新的物业服务人或者决定自行管理接管之前，原公司应当继续处理物业服务事项，并可以依据相关法律法规正确引导业主、业主委员会积极配合交纳物业费。
3.根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，对业主拒不缴纳物业费的情形，物业公司可以通过催告、起诉或者申请仲裁等方式收取物业费。
三、关于业委会未与物业签订物业服务合同的意见
1.根据《中华人民共和国民法典》、《国务院物业管理条例》、《湖南省物业管理条例》、《天利天鹅湾二期小区管理规约和小区议事规则》等相关法律法规规定，业委会是否与物业签订物业服务合同，应由小区全体业主共同商议后召开业主大会（或业主代表大会）会议形成决议后，根据《湖南省物业管理条例》第二十条第一款第（二）项规定，由业委会执行业主大会（或业主代表大会）决定，代表业主与物业企业签订物业服务合同，各级政府部门及其他与小区利益无关的单位和个人不能强制要求和干预。
2.根据《民法典》第九百四十条【前期物业服务合同法定终止条件】“建设单位依法与物业服务人订立的的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”、第九百四十八条【不定期物业服务合同】第一款“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”以及第九百五十条【物业服务人的后合同义务】等相关规定，该小区业委会至今未与物业签订新的物业服务合同，物业公司可继续沿用原前期物业服务合同为小区提供服务。
四、关于对“限期改正的通知”整改情况的说明
该通知显示，整改责任人应为天利·天鹅湾（二期）小区64名业主代表，整改内容为“将二次会议事项征求业主代表其所代表的业主意见”，经查，64名业主代表已通过小区公示、电话沟通、微信发布、现场答疑解惑等方式让全体业主知晓，并征求了意见。根据《天利·天鹅湾小区业主大会议事规则》第三条第一款“本物业的业主大会采用代表大会制”、第四条“业主代表大会是本物业的最高决策机构”规定，天利·天鹅湾（二期）小区业主代表大会有权形成会议决议。
五、关于“小区管理规约和业主大会议事规则”、“选、改聘物业”、“维修资金使用”、“物业服务合同（初稿）”不合理不合法等问题的意见
根据《天利·天鹅湾小区业主大会议事规则》第八条第（一）、(四）、（五）、（九）项和第九条相关规定，修改小区管理规约和业主大会议事规则、选续解聘物业企业、筹集和使用维修资金、物业服务合同定稿等均应由业主代表大会讨论和表决，不得以业委会的名义擅自决定。
六、关于小区其他问题的意见
1.根据《天利·天鹅湾小区业主大会议事规则》第十条第二款：“业主代表大会定期会议每年召开一次”、第三款：“临时会议在下列情况下召开：（一）有占建筑物总面积20%以上且占业主总人数20%以上业主书面提议的；（二）有10名以上业主代表联名书面提议的；（三）有一半以上业主委员会委员联名提议的；（四）业主委员会认为有必要召开的；（五）业主委员会不作为、乱作为，监督委员会提议召开的；（六）发生重大事故或紧急事件需要以业主代表大会的形式表决处理的。”等条款，小区相关利益业主可向业主代表大会定期会议提出或按照临时会议设定的条件依法依规召开进行讨论和表决。
2.建议业主对相关不合法的部分诉求通过司法途径解决。
常德柳叶湖旅游度假区住房和城乡建设局
2022年12月7日
网友：
您好，您所反映的问题我区没有处理权限，建议您转柳叶湖区。
