时间：2022-03-21
涉及单位：江华县住建局
地区： 湖南省,永州市,江华瑶族自治县
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关于江华县一方泷台小区物业收费问题
本人于2022年3月5日在湘问栏目咨询关于江华县一方泷台小区物业收费问题，县住建局于2022年3月18日再次进行了答复，但答复内容仍不能让人信服，理由如下：
1、《中华人民共和国民法典》于2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，自2021年1月1日起施行。请问2021年实施的民法典对2019年和2020年签订的合同有约束力吗？根据法律的不溯及既往原则，即禁止事后法，新的法律对既往发生的行为事实是没有约束力的。因此2019年和2020年签订的合同应该按照《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2017〕4号）执行，不存在所谓的《湖南省物业服务收费管理办法》与《民法典》相抵触的问题。
2、2019年的物业协议明显与《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2017〕4号）相抵触，因此可认定该协议无效。
3、住建局未回复一方泷台小区前期物业查验是否符合2011年颁布的《物业承接查验办法》第十一条规定，以及2019年颁布的《湖南省物业管理条例》第二十七条规定。根据2011年颁布的《物业承接查验办法》第五条及第二十九条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作，并进行备案登记手续。
4、2022-01-11，湖南省政府网站上发布了“关于对《湖南省物业服务收费管理办法》（征求意见稿）公开征求意见的公告”，里面对前期物业的收费进行了调整，住建局可自行前往查询。
综上，我的前期物业费应该从房屋交付期限届满之日计算，即使提前交付，物业费也应按照交付期限届满之日的次月计算。
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湖南江华 2022-04-06 16:09:15
尊敬的网友：
你好！
关于你反映的《关于江华县一方泷台小区物业收费问题》的问题已收悉，我局领导高度重视，组织专人进行调查核实，现将相关情况回复如下：
你于2018年8月19日签订了7栋1单元903房认购协议书，又于2019年3月16日申请收房，收房的同时，签订了物业管理服务协议，物业服务公司于2019年5月开始收取你的物业费。
你根据购房合同约定交房时间为2020年12月30日前，以及《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2017〕4号）第十七条第一款“前期物业服务合同签订之日至房屋交付期限届满之日的当月物业服务费，由建设单位交纳”的规定，认为应该从2021年1 月1日开始交纳物业费。
你于2019年3月16日收房时签订的物业管理服务协议中，明确了你享有的权利和交纳物业费的义务。根据国家发展改革委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第十五条“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴”的规定，以及《湖南省物业服务收费管理办法》（2022年1月11日征求意见稿）第十八条第二款“房屋交付买受人之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳；但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳”，也明确了交纳物业费的起始时间。
《湖南省物业服务收费管理办法》与国家发展改革委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》部分内容存在不一致情形的，根据法律的效力等级，应按照国家发展改革委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》执行。
综上所述，我局认为，物业服务公司从2019年5月开始收取你的物业费是合理的。
感谢你对我局工作的理解和支持。
江华瑶族自治县住房和城乡建设局
2022年4月6日湖南江华 2022-03-22 16:04:49尊敬的网友：
您好！
您反映的情况已收悉，现已转交给有关单位，待核实后给您答复，请耐心等待，谢谢！
江华网信办
