桃源县住房和城乡建设局回复“桃源住建局监管缺失，对待业主的投诉敷衍塞责”

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“诚信·书香苑”小区基本情况。2017年年初动工，同年7月1日第一期开盘。目前所有楼栋及主要配套设施接近完工。小区空间不大(具体数据见规划图“经济技术指标”)，有1300多业主，入住满后人数可能超过4000。作为高层楼盘，人口密度大。

2018年10月17日，桃源县城“诚信·书香苑”业主向华声在线“投诉直通车”栏目投诉“书香苑”小区开发商湖南诚信创业房产公司宣传不实欺骗业主。两天后，桃源住房和城乡建设局对此进行了回复(回复内容见附件一)。我们业主对这个回复表示强烈不满，认为桃源住建局的回复是敷衍塞责，并且工作失职。理由如下：

一、违背《常德市规划管理技术规定(2014年)》相关条款。

对于业主集中反映的“小区内地面修建大量车位、人车不分流、与销售前的广告宣传不一致”等问题，住建局的回复说是“依法依规进行审查和批准”。的确，业主们前往住建局询问地面车位配建数量时，住建局相关负责人说是依据《常德市规划管理技术规定(2014年)》(见附件八)配建。回复中还说“该建设项目应配置停车位1893 个以上，目前没有任何法律、法规和规范规定不得在小区内部设置地面停车位”，这也没错。但是《常德市规划管理技术规定(2014年)》对于“人车分流”“小区车位修建”是有相关条款的，住建局却选择性失明，没有提起。以下是相关条款：

“5.9 　住宅区道路设计应符合下列规定： 5.9.1 交通组织宜人、车分流，道路可分为：居住区道路、小区路、组团路和宅间小路四级。”

“5.11.5 新建住宅区机动车地面停车率不宜大于10%，条件困难时确需大于10%的，应设置立体停车场(库)且地上停车泊位总数不得超过项目配建停车泊位总数的30%。”

“5.11.7 住宅配套商业停车泊位与住宅停车泊位应分开设置。配套商业停车泊位宜设置在地面，确需设置在地下的，应集中设置并标识明确。”

这几条对“人车分流”和“车位修建”有明确规定。但是：

(1)“诚信书香苑”项目没有实行“人车分流”，既没有考虑居民生活实际，更不符合相关依据。

(2)对于小区内地面停车位的规划数量217个，是否符合“新建住宅区机动车地面停车率不宜大于10%” 条款?根据住宅建筑面积配建车位数量要求，“件困难时确需大于10%的”，应该建“立体停车场(库)”，而不是“地面车位”。住建局为什么不是规划立体车位?为什么不建地下二层车位?是怕给开发商增加成本吗?这到底是为人民服务还是为开发商服务?

(3)商住车位“分开设置”，但审批通过的规划并不是这样(见图片附件二)。

我们业主认为，住建局的回复与事实不符，审批项目规划的时候，根本没有依据相关法律法规，或者说违反了相关法律法规，工作存在失职，对业主投诉敷衍塞责。

二、作为房地产开发的职能部门，住建局监管缺失，工作失职。

书香苑开发商涉嫌虚假宣传，同时，也没有把项目规划图对购房者进行公示，违反多项法律法规。

1、在书香苑小区还未动工时，开发商就开始进行视频广告推广宣传(见截图附件6)。视频宣传画面中，小区并未见地面车位，视频画面解说 “为减少机动车对小区内部干扰，按规划要求”设有272个地面车位(商业临街车位)，1618个地下车位(住宅配建车位)。后来在售楼部大厅沙盘及宣传画册也未见小区地面车位(附件7附件9)。售楼顾问在接待看房者时，都是说“人车分流”。知道目前为止，该广告仍然可在微信中看到。虚假宣传直接导致误导消费者，以为本小区是人车分流的花园式小区。

(1)开发商这种行为违反了中华人民共和国建设部令第88号文件《商品房销售管理办法》第三章 “广告与合同”第十四条“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。”及第十五条“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”但开发商都没有做到。

(2)开发商违反了《中华人民共和国广告法》第三条“广告应当真实、合法” 第四条“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。 广告主应当对广告内容的真实性负责。” 第十一条“广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确” 第二十八条“广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。”

(3)开发商的行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

2、开发商从推广宣传开始，到小区开盘卖房签订购房合同，都没有出示过住建局审批的“小区平面规划图”，让购房者无从了解小区全面规划，根本不知道规划图的存在，也不知道小区的规划与之前的宣传不同。所以，直到最近小区内开始修建地面车位，业主才发现被开发商蒙骗，根本不是所谓的“人车分流”，地下车位没有原来宣传的1618个，地面车位到了455个，还有屋顶车位98个。花园小区变成了停车场。正因为不了解真实规划，所以才有了现在的维权行动和网络投诉。之前风平浪静，是因为业主都蒙在鼓里。

开发商的行为违反了《常德市房地产管理局关于规范商品房销售现场公示内容的通知》的有关精神：(一)设立证件公示栏，公示如下证件和信息：4、经规划部门批准的项目总平面图;(五)分类公示栏应设置在销售现场显著位置，公示时间为项目房屋销售结束止。

3、住建局在本项目开发建设过程中，存在监管缺失。

(1)住建局并没有依据相关法律法规来监管开发商的违法行为。若干多的法律法规可以约束开发商的虚假宣传行为，但是虚假宣传广告资料到今天还存在，住建局明显工作失职。

(2)没有任何证据表明住建局在按政策精神办事。对于规划图的公示问题，《常德市房地产管理局关于规范商品房销售现场公示内容的通知》明确规定：“各县市区房地产主管部门在办理商品房预售许可证时应要求房地产开发企业将上述情况进行公示并查验，合格者方可发放预售许可证，要对销售过程中的情况进行检查，发现房地产开发企业和房地产经纪机构在销售现场未执行以上规定的，要及时通知其整改，整改合格后方能继续销售，逾期不整改的暂停网签，并作为不良经营行为记入信用档案，违反有关法律法规的，由相关部门按照有关法律法规的规定处理。”

4、住建局的网站上，至今找不到“诚信书香苑”小区的总体平面规划图的公示(见相关网页截图)。为什么住建局与开发商都不让我们看到项目总体规划图?这难道不是是住建局工作失职。

5、县住建局网站，与本单位相关的文件法规在公示栏里寥寥无几(见截图)。住建局说自己在依法依规审批，你应当把相关法律法规和文件放到网站公示栏，给办事的人民群众提供方便。文件法规不公示，这就是一种懒政行为。

三、除了陈述以上理由投诉之外，我们业主对桃源住建局审批通过“诚信书香苑”总体规划还有几点疑问：

1、县住建局的规划管理工作理念是不是陈旧落后?现在的高层商品房开发建设中，人车分流成为主流，桃源县城近几年修建的其他开发商正在修建的高层商品住宅小区都能实现人车分流，为什么去年以县城最高房价开盘的诚信书香苑项目不能紧随潮流，而采取这种落后的规划方式?

2、县政府文件《桃源县人民政府关于加快推进新型城镇化建设的实施意见》中“努力加强宜居城镇建设”“ 积极推行绿色生态创建。注重人居环境改善”“坚持以人为本、绿色发展，规划先行、集约发展，生态引领、低碳发展”的文件精神，县住建局在在书香苑项目中是如何落实体现的?

3、《中华人民共和国城乡规划法》中“改善人居环境”，县城建局在在书香苑项目中是怎样切实落实贯彻的。

4、县住建局网站《2017年工作计划》中“务实为民，抓重点民生项目”“ 我局始终坚持民生为本”在在书香苑项目中是如何落实贯彻的?

5、“社会主义核心价值观”中“和谐”“法制”“敬业”“诚信”，县住建局在书香苑项目中是如何具体践行的?

诚信书香苑小区维权业主的诉求。

桃源“诚信书香苑”维权业主希望县住建局能够重视我们的维权诉求，认真对待，具体回应本文前面所提到的问题，该出示所涉及的文件规法要出示，该拿出的证据如图片视频要拿出。同时，小区业主恳请桃源县县政府高度重视，责成县住建局妥善处理这件事，维护业主利益，解决民生问题，以保持桃源县城和谐稳定的社会局面。

我们也希望上级领导、社会媒体也能高度关注维权业主的诉求。

桃源诚信·书香苑小区全体维权业主

2018年 10月21日