回:茶陵县金辉房地产违法预售商品房

写给投诉直通车的一封信

尊敬的投诉直通车栏目组：

我是株洲市茶陵县人，现在向您反映一个在我们当地涉及侵权人数众多的违法行为。即：金辉房地产开发商未取得商品房预售许可证，就面向市场违法预售，且隐瞒事实，虚假宣传，导致许多购房者在受蒙蔽的情况下，购买了与宣传资料完全不符的商品房，买房者的利益受到了严重侵害，老百姓的合法权益受到了极大的损害。比如茶陵县南浦御园项目就涉及到100多户。

对此，我们多次与房产开发商联系，请求协商解决，开发商却置若罔闻，置之不理。我们向当地政府主管部门县房产管理局反映，一位姓胡的副局长和一位姓王的工作人员的答复是：“房地产开发商未取得商品房预售许可证就违法销售，是一个全国性的普遍问题，而且，我们已经对违法销售商品房的企业做出了3万元的处罚。”我们于6月25日通过市长热线向市房产管理局投诉，局长刘希山同志当时在电话里回复说：“我一定会把事情调查清楚，妥善处理此事，给你们一个满意的答复。”当时，我们感到非常高兴。但是具体经办此项工作的市房产管理局的一位姓张的同志给我们的答复却是：1、县房产管理局已经给予了违法预售商品房的企业3万元的处罚，我们不好再追究。2、房产开发商隐瞒事实、虚假宣传、导致购房者利益受损，是工商部门处理的职权范围;3、你们的诉求可以通过司法程序解决。

尊敬的记者同志，我们在实属无奈的情况下，只好向您们求助，为我们伸张正义，维护社会公平公正，请您代表我们向有关职能部门和领导反映，并转告我们以下几个质疑：

1、房地产开发商未取得预售许可证，就向市场违法销售，这真的是一个全国性的普遍问题吗?如果真的是，那商品房预售许可制度这一制度还有存在的必要吗?

2、国家实行商品房预售许可制度，只是为了给房产管理部门提供罚款、创收的依据吗?难道不是以维护购房者的合法权益为目的吗?

3、商品房开发企业违法预售涉及金额3000多万元，县房产管理局只给予了象征性的3万元的罚款，符合《城市房地产开发经营管理条例》(国务院第248号令)第39条规定吗?符合行政处罚的适当性吗?

4、买房者上当受骗，合法权益受到严重侵害，该向谁申诉?该由谁买单?

5、在现实生活中，如果每一个违法侵权行为，都要经过司法程序才能解决，那还要我们这些政府职能部门干什么呢?

尊敬的记者同志：为了使您对这一侵权行为有一个更加全面、真实的了解，我们衷心恳请您来茶陵现场查看，实地报道，我们期待着您的好消息。

 

附：请求解决茶陵县南浦御园商铺违法预售纠纷的报告

尊敬的株洲市房产局刘局长：

2014年6月25日上午我们将该商铺违法预售纠纷通过市长热线向您进行了报告，得到了您的高度重视，很快有了回应，茶陵县房产局于2014年6月30日上午召集当事双方到县房产局进行了调处，但由于开发企业缺乏诚意，法人代表没有参加，只委派了一个部门负责人参与调处，因而无果。

鉴于茶陵县金辉房地产开发公司的资质归县房产局所有，该房产公司每年向县房产局上交承包金10万元，因此双方存在一定的利益关系，有可能影响公平公正的处理。所以我们请求市房产局就此购房纠纷进行调处。

我现就南浦御园商品房争议一事汇报如下：

一、购房时间和经过

金辉房地产开发公司南浦御园商品房于2012年底开始预售，铺面起售价为每厢89万元，我们一家五人于2013年2月25日到南浦御园售楼部看他们的宣传资料，并有意购下6栋3号铺面，价格为98.8万元，但南浦御园售楼部的工作人员向我们强力推介了6栋4号铺面，说3号有个电梯间，面积小，不便使用，我们听信了他们的宣传，改变了意向，决定买下4号，价格为105.8万元，并用电话与金辉房地产开发公司负责人刘晓园同志联系，请求给予适当优惠，刘晓园同志答复同意优惠一万元，当日，我们缴纳了定金10万元。双方商定，半月内交齐房价的一半金额，于是我们于2013年3月12日又交纳了42.5428万元，两次共交纳了52.5428万元，交齐了房款的大半。

二、金辉房地产开发公司违法行为

1、隐瞒未取得商品房预售许可证的事实向市场违法销售。我们到县房产局查证，南浦御园第6栋取得《商品房预售许可证》的时间是2013年12月16日，而实际预售的时间提前一年，预售时，该项目工程还尚未动土动工。违背了中华人民共和国建设部令第131号第6条和湖南省湘建房(2011)第253号第一条和第二条规定。即“商品房开发项目高层建筑工程达到设计形象进度三分之一以上，其他建筑工程达到设计形象进度二分之一以上，并已确定施工进度和竣工交付日期”方可取得预售许可。“严禁房地产开发企业未取得预售许可，非法预售或变相预售商品房行为。未取得商品房预售许可证的房地产开发项目，不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等形式，向买受人收取或变相收取定金，诚意金，预定款等性质的费用。”

2、隐瞒事实，虚假宣传。由于该商品房违法预售时，项目工程尚未动土动工，我们无法去实地察看。南浦御园项目的宣传资料和工作人员的推介，也只说明了房屋所处的位置和面积，并未向我们说明房屋内有四个向外突出很大的柱子。我们是在受蒙蔽受欺骗的情况下，支付了首付款，所以开发企业存在商业欺诈行为。开发企业违背了湖南省湘建房(2011)253号第五条“广告要实事求是，用词应真实，规范，不得加入虚假内容，杜绝虚假广告和其他违法违规广告“的规定。

3、房屋实际建筑面积小于开发商违法预售时所宣传的面积。金辉房地产开发公司在向我们宣传时，说南浦御园6栋4号商铺(一厢两层)总面积为122.32平方米，而据我们现在实际测量，建筑面积只有14.8米长×4米宽×2层=118.4平方米，减少了3.92平方米;这个商铺室内无端地多出四个向外突出很大的柱子，我们如果拉直装修，每层减少7.5平方米，两层共减少15平方米，实际面积比宣传面积少了3.92+15=18.92平方米，实际上我们的商铺只剩下了103.4平方米。金辉房地产开发商严重违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条(详情见附件1)。

三、给我们买受方造成的损失

屋内四个向外突出的柱子分别为： 85cm×42cm; 73cm×21cm; 63cm×50cm; 84cm×50cm房屋内四个向外突出很大的柱子所占用的面积(0.36+0.15+0.32+0.42=1.25平方米，1.25×2=2.5平方米)(屋内4个柱子平面图详情见附件2)。

如果按柱子最外端处拉直装修，每层将减少使用面积7.5平方米，按二层计算，共减少使用面积15平方米。预计第一层每年损失3000元，第二层每年损失2000元，整厢房屋预计每年损失共达5000元，就按土地使用年限50年计算，共损失25万元。

四、解决方案

我们本愿意以最大的诚意与开发商协商解决。只是多次与开发商协商未果。我们几次主动与销售经理陈云屹同志联系，最后一次联系是在2014年6月5日，又主动于2014年6 月9日、10日、12日与开发商企业负责人刘晓园同志联系，请求解决。但开发企业对我们的请求置若罔闻、置之不理，不予答复，我们不得已才依法维权，希望得到公平公正的处理。现在，我们提出三个解决方案。

方案1：将预售房退回开发企业，开发企业退回我们已交纳的预售房款52.5428万元，并按民间融资月息两分计算利息赔偿给我们。

方案2：预售房建筑面积为122.32平方米，售价为105.8万元，每平方米为8649元，按柱子突出最外端拉直装修减少使用面积15平方米计算，应减少售价12.97万元。

方案3：鉴于开发企业对我方造成的巨大损失，我方愿以很大的诚意，并做出适当让步，要求开发企业一次性补偿我方10万元，即在我方预订商铺总价的基础上一次性减10万元。

报告人(购房人)：黄薇、彭俊君

联系电话：15387332566，18907412029

2014年7月1日

附件1：

相关法律条文：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任;

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

附件2：

房屋内突出柱子示意图