回:要求撤销嘉禾中港房地产的霸王条款

强烈要求撤销嘉禾县中港房地产开发有限公司“霸王条款”，维护1000余户团购房业主合法利益(一)

嘉禾县中港房地产开发有限公司损害购房人利益，涉及极端严重的“霸王条款”，在与嘉禾县1000多公务人员的团购房(即嘉禾县兴嘉花园小区房，也叫嘉禾县公务员小区房)签订、拟签订的《商品房买卖(预售)合同》及《补充协议》条款全为格式条款，以3月25日为止的期限，必须签订合同。按照开发商的说法，全部条款没有商量的余地，不能更改，，否则所交定金(8、9、10万元，占1/3房款，购车位定金壹万元)作为支付给开发商的违约金。大部分为“霸王条款”， 强烈要求撤销“霸王条款”，维护广大购房人合法利益。

一、霸王条款举例

(一)第五条付款方式及期限。买受人以公积金付款，规定应保证所贷款项在签订本合同后30日付款，逾期按第六条处理，即逾期未超过15日，自本合同规定的应付款期限之第二天起到实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行;逾期超过15日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应款的30%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起到实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。

分析：上述30日付款，若因公积金中心、银行等的原因致使超过30日，也要处罚买受人，明显不合法理;另外违约金30%、万分之五、万分之十等明显加重了购房人的责任，损害了购房人的利益

(二)第九条交付期限及条件 如遇下列原因，出卖人可据实予以延期：因政府及主管部门原因导致本项目暂停建设或变更规划设计的;因市政配套设施建设不到位导致出卖人无法按期交房的。

分析：上述条款，若因开发商违规，主管部门要求其整改延期应属开发商违约，应支付购房人违约金。另外，“因市政配套设施建设不到位”属卖方任意扩大法定不可抗力的范围为己免责。

(三)第十条房屋交接及违约处理方式。自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之零点五的违约金，合同继续履行。

分析 ：上述第十条款与第六条相比，一方面减轻了开发商责任，对开发商延期交房才按日万分之零点五的违约金，按此计算，1万元一年180元的处罚，远不够银行同期贷款利息率。而对买受人延期付款是按日万分之五的违约金，逾期超过15日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金，对买受人翻了10倍以上的处罚。另一方面，若开发商拿起我们的钱去投资其它的事情，它还可以攫取超额不当利益。再一方面，按这么讲开发商可无限制的延期交房，因为万分之零点五的违约金，远不够银行同期贷款利息率，这不是处罚，这几乎是无偿送钱给开发商做生意。

(四)第十六条 关于产权登记的约定。出卖人应在商品房交付使用后720内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。如因出卖人责任致使买受人未能在约定期限内办理权属登记或手续，买受人不解除合同，出卖人向买受人支付已付房款的千分之二的违约金。

分析 ：上述条款有两处是霸王条例。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证，延迟办理或无法办理房屋权属证书，无疑会严重影响商品房买受人的权利。我国《商品房销售管理办法》第34条明确规定：房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料(如测绘成果等)报送房屋所在地房地产行政主管部门。嘉禾县中港房地产开发有限公司却在合同中预定720日期限，显然违反和背离了《办法》的规定，使商品房买受人无法及时办理房屋权属登记手续，极大损害了商品房买受人的合法权益。

出卖人向买受人支付已付房款的千分之二的违约金。这个违约金也太低，这几乎也是无偿送钱给开发商做生意。

(五)争议的解决，本合同在履行过程中发生争议，双方当事人可协商;也可以按第第1种方式解决：1：提交郴州仲裁委员会仲裁;2、依法向人民法院起诉。

分析：此条款规定只能“提交郴州仲裁委员会仲裁”，剥夺了买受人的争议解决选择权。依据《仲裁法》第2条、《合同法》第128条、《消费者权益保护法》第34条和《民事诉讼法》第13条，当事人双方可以选择通过仲裁方式解决纠纷，也可以通过民事诉讼的方式解决。此条款开发商通过事先固化选项，擅自排除和剥夺了消费者选择合同争议解决方式的权利，违背了《合同法》、《民法通则》、《消费者权益保护法》等相关法律法规中关于公平、自愿的原则。此类条款在《商品房买卖合同》中有关“逾期付款责任、交房条件、逾期交房责任、面积差异处理”等具有多项可选择性条款时，出现的情形较多，违背了《合同法》公平、自由的原则，排除了消费者的自由选择权。

(六)《预售合同》第十九条：该商品房所在楼宇外墙使用权属出卖人;该商品房所在楼宇的命名权属出卖人;该商品房所在小区的命名权属出卖人。

《补充协议》第七条：出卖人拥有外墙、屋顶、地面停车位、地下停车位、架空层的所有权和经营权。

该公司售楼员说：这些合同条款都不能更改，否则房子没有，以前交的10多万元也处作处罚归中港房地产开发公司所有。

分析：按照《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。　第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。　第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。　第七十四条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

根据以上可知：外墙、屋顶依法属于全体业主;楼宇的命名权，商品房所在小区的命名权都属业主共有，由业主决定命名。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

(七)《补充协议》第七条，出卖人或买受人行使合同解除权，出卖人退还买受人的《商品房买卖合同》项下的任何款项，均不计利息。

分析：“不计利息”，那么开发商可以为所欲为，反正损害的是消费者利益。

(八)《补充协议》第五条，买受人发现交付的房屋存在质量问题或不符合同约定的交房标准，经出卖人核实认可后，出卖人应当整改。出卖人整改后，按合同约定的方式重新履行交接手续，但整改期内买受人不得向出卖人主张逾期交房的违约责任。

分析：“房屋存在质量问题或不符合同约定的交房标准”开发商难道没有责任承担延期交房的违约金吗?显然又是霸王条款。

(九)《补充协议》第十二条，买受人签订《商品房买卖合同》和本补充协议后，应书面承诺遵守《世纪嘉城临时规约》，并应当按物业服务协议的约定交纳物业服务、管理费用等各项费用。

分析：《世纪嘉城临时规约》在哪里呢?是否经过了业主委员会制定呢?物业服务公司是否经过了业主委员会选择呢?根据《物业管理条例》等规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。据此，房地产开发企业在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，应当通过招投标方式选聘物业管理企业，房地产开发企业不得违反前述规定指定物业管理企业。此外，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适当的原则合理厘定。

(十)《补充协议》第十三条，一切销售宣传推广资料所介绍的内容和任何销售人员的口头承诺均不具有法律效力，双方的权利义务以合同协议等书面约定为准。

分析： 《合同法》第15条第二款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”根据最高法的司法解释，该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。

《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。即经营者不得在格式条款中排除消费者解释格式条款的权利。

(十一) 《补充协议》第十五条《商品房买卖合同》和本补充协议签订后，如买受人要求变更合同当事人，则另行协商约定有关事项，办理有关手续，交纳有关费用。

分析：目前，购房人在签订合同之前请求更名，但嘉禾县中港房地产开发有限公司不同意;可是按签订《商品房买卖合同》和本补充协议，又说可以更名，交纳有关费用。

这纯粹是开发商骗钱!开发商自相矛盾的话，目的是尽最大可能榨取买房人的钱财。交纳有关费用，交多少呢，由开发商说了算!

(十二)《补充协议》第十六条，本补充协议自双方签章之日起生效，为出卖人和买受人签订的商品房买卖合同的组成部分，本补充协议与《商品房买卖合同》约定不一致的，以本补充协议为准。

分析：开发商在与买受人签订《商品房买卖合同》时，买受人被胁迫签订《商品房买卖合同》，还被胁迫同时签订《补充协议》，否则所交10多万元购房款归开发商。

开发商本可以在正文《商品房买卖合同》中说清楚合同相关事宜，但它硬要生出一个补充协议，明显是规避政府部门房产局、工商局等相关部门的监管，对开发商有利的就补充，对它没有利益的就不提。如按正文《商品房买卖合同》第十五条关于房屋使用的约定“除本合同及其附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公用房屋分摊面积承担义务”。但开发商又要弄个《补充协议》第七条：出卖人拥有外墙、屋顶、地面停车位、地下停车位、架空层的所有权和经营权。

这分明是剥夺买受人的合法利益。

霸王条款，岂有之理?本人呼吁全体团购房业主联合起来，抵制中港房地产开发有限公司这种违法行为，维护广大业主利益!

请相关部门及时严厉查处中港房地产开发公司的这种坑蒙拐骗行为!及时给消费者一个合理的说法。

2014年2月11 日