房产面积竟比合同面积多出5.32%

本人于2009年2月在湖南易安置业有限公司的楼盘—森林公园1号购买一套合同面积为92.86平米的17楼住房（住房共18楼），并于2009年底交房。

2011年3月4日，本人收到开发商邮寄的“关于签订补充协议的函”，“补充协议”标明本人的房产面积为97.8平米，面积误差比为5.32%，远超过《商品房销售管理办法》3%的规定，本人咨询开发商，开发商的解释是：

1、实测面积比合同面积在阳台面积上多3.42平米，在公摊面积上多1.52平米（由于实测面积增大公摊面积也增大）。

2、开发商报建时本人的阳台计划为露天阳台，不算面积，后面建成部分露天、部分半封闭，半封闭阳台要算一半面积也就是要本人补的3.42平米。

本人认为实际存在问题：

1、开发商修建与报建计划不符，且没有书面告知购房者，严重违反《商品房销售管理办法》第二十四条规定。

2、本人住房的设计和楼下所有的住房设计一样，再说本人不是顶楼，不存在阳台全部为露天的说法。

3、购房合同约定住房面积差异处理为：“以产权等级面积为准，据实结算房价，多退少补（在交房时一并办理）”，交房时间为2009年底，而收到“关于签订补充协议的函”时间为2011年3月，远超过约定时间，认为开发商要求签定补充协议无效。

4、本人半封闭阳台（开发商称计划为露天阳台的）楼上（全封闭）作为18楼住房的室内面积算给买主，开发商明明知道露天阳台已经为半封闭式阳台，在销售时，却告知买受人为露天阳台，不算产权面积，明显存在欺诈行为。

5、本人在购房时，销售人员告知此房是按套计价，但在实际签订合同时，却按面积核算，为此本人提出过疑议，但销售人员告知，这是国家统一的合同格式文本，且所有条款均是开发商单方填写合同内容，仅仅要求本人签字，存在霸王条约行为。